쌍용건설이 시공지분 40% 이미 확보
통합후 총회서 시공사 2곳 추가 선정
3천870세대의 국내 최대 규모 리모델링사업 단지인 수원 동신아파트에 관심이 집중되고 있다.
리모델링 사업이 주춤하는 최근에도 사업추진이 꾸준히 진행되고 있는 저력 때문이다. 이런 추세대로라면 곧이어 통합 추진도 가능할 것이라는 게 동신 리모델링 조합 측 설명이다. 통합 추진은 원활한 사업진행을 위해 필수적이다. 향후 동일한 인허가 절차가 남아 있기 때문에 별도로 추진하는 것보다는 통합해 추진하는 것이 시간적·비용적으로 효율적이기 때문이다.
정식 통합 추진은 세 개 단지 모두 조합설립을 완료하면 통합 추진 동의를 위한 총회를 개최해 전체 조합원들의 동의를 받아 진행할 예정이다. 이 통합 총회에서 리모델링 시공자 선정도 함께 진행된다. 현재 쌍용건설이 CM사 자격으로 참여하면서 40% 시공 지분을 확보하고 있는 상황이다. 나머지 60% 시공 지분은 통합 총회에서 선정하는 2개사의 시공자에게 맡길 예정이다.
현재 1단지와 3단지가 조합설립이 완료돼 있는 상황이고 2단지 역시 조합설립 동의율을 충족시키기 직전이다.
동신아파트 측은 2단지의 조합설립 동의율이 마무리되는 대로 2단지의 조합설립을 마친 후 곧바로 통합 추진을 위한 총회를 개최해 전체 조합원들로부터 통합 추진 여부에 대한 동의 절차를 밟겠다는 계획이다.
▲사업추진 통합해 진행=통합 추진은 사업의 효율적 추진을 위한 것이다. 공식적인 사업 주체가 각 개별 단지의 조합이라는 점은 바뀌지 않게 된다.
통합 추진을 하더라도 시청에 관련 서류를 접수하는 인허가 절차는 각각의 개별 조합 단위로 진행된다. 현재까지 사업 진행은 쌍용건설이 CM회사 자격으로 사업을 진행하고 있다. 쌍용건설을 CM회사로 선정하면서 별도의 CM비용을 지불하는 대신 공사 물량의 40%를 배당하는 것을 조건으로 했다.
향후 통합 총회에서 다른 2개 시공자가 선정되면 전체 공사를 주관하는 주관사로서의 역할을 담당하게 된다.
쌍용건설이 그동안 실제 리모델링 공사를 통해 얻은 독보적인 시공 노하우를 다른 2개 건설사와 함께 3천870세대 전체에 고루 적용될 수 있도록 하기 위한 통합 추진위원회의 전략이다.
▲1·3단지 이미 조합설립=전체 3천870세대의 동신아파트는 하나의 단지처럼 보이지만 도로로 구획된 1·2·3단지 세 개 단지로 구성돼 있다. 장부상으로도 세 개의 단지로 나뉘어 있으며 그동안 관리도 각각 진행돼 왔다. 리모델링 사업을 추진하면서 조합설립도 각각 별도로 진행돼 왔다. 세대수가 가장 적은 330세대의 3단지가 가장 빨리 동의율을 충족시켜 지난해 11월 조합설립을 완료했으며, 그 뒤를 이어 1천548세대의 1단지도 지난 1월 조합설립을 완료했다.
동신아파트 내에서 가장 규모가 큰 1천992세대의 2단지만이 아직 추진위 상태다. 하지만 2단지 역시 조합설립 동의율에 거의 가깝게 동의서가 징구돼 있어 조만간 조합설립 동의율을 충족시킬 수 있을 것으로 2단지 추진위 측에서는 전망하고 있다.
▲모두 20년 넘어 노후 심각=이들 단지는 모두 20년이 넘어 노후상태가 심각하다는 것이 동신아파트 측 관계자의 설명이다. 1단지는 지난 87년 준공으로 23년차, 2단지는 88년 준공으로 22년차, 3단지는 89년도 준공으로 21년차에 접어들고 있다.
통합 추진위 관계자는 대형단지임에도 불구하고 그동안 평탄하게 사업이 추진돼 왔다고 평가하고 있다. 기존 용적률이 250% 안팎을 육박해 주민들 스스로가 재건축이 어렵다는 것을 잘 알고 있기 때문이다.
현행 기준에 따르면 재건축사업의 경우 재건축소형주택을 건립해 지자체에 매각해야 하는 등 개발이익 환수 장치가 마련돼 있어 주민들의 기대이익에 부합할 수 없는 상황이다.
추진위 측에서는 향후 전체 조합원들이 살기 좋은 아파트를 만들겠다고 밝혔다. 과거에 수원 동신아파트는 인근에서 알아주는 부자 동네였다는 게 지역 주민의 설명이다.
철도에서 바라보면 인근 대학 건물과 동신아파트만 보였을 정도로 그 위용이 대단했다는 것이다. 그러나 현재는 노후화 된 아파트의 대명사로 쇠락했다.
추진위 관계자는 “국내 최고 리모델링 시공자들이 참여해 과거 명성을 되살릴 수 있는 국내의 대표적인 리모델링 단지가 만들어질 수 있도록 노력하겠다”며 “주민들의 삶의 질 향상에 초점을 맞춘 진정한 웰빙 아파트를 짓겠다”고 말했다.
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주차장 부족 심각… 주거환경 악화
■ 노후화 실태
수원 동신아파트에는 중층아파트 단지의 열악한 상황이 총망라돼 있어 조속한 리모델링이 요구되고 있다.
가장 큰 문제가 주차공간 부족의 심각성이다. 낮에도 주차장의 대부분에 차량들이 주차돼 있다. 퇴근 차량이 돌아오는 저녁시간에는 주차지옥 상황이 벌어진다. 단지 주변 도로는 아파트 주민 차량으로 뒤덮힌다.
주차 문제는 녹지대신 주차장이 들어서면서 아파트 환경을 직접적으로 악화시키기도 했다. 부족한 주차장을 확장시키기 위해 녹지를 헐어 주차장으로 만드는 바람에 아파트에서 녹지를 찾아볼 수 없다. 주차장은 보행로까지도 잠식해 차량들의 횡렬주차가 보행로를 가득 메우고 있다. 심지어 테니스장도 헐어버리고 주차장으로 만들었다. 단지 주변에 심어져 있는 울창한 나무가 아니라면 단지 안에서 녹색을 찾아보기 어려울 정도다.
이같은 단지 전체의 주차장화로 인해 아이들의 놀이터가 없어지고 있다. 아이들이 놀 수 있는 공간이 모두 차량으로 뒤덮히면서 아이들은 차량 사이를 뛰어 다니며 놀고 있어 사고에 무방비인 상태다. 단지 내부로 적잖은 차량이 오가는 상황에서 주차돼 있는 차량이 시야를 방해해 아이들이 갑자기 뛰어 나오는 것을 볼 수 없는 상태다.
주차장 부족 문제는 아파트 가치 하락과도 직결된다. 아파트 관리소 측에서는 아파트 소유주들이 외부에 나가면서 세입자들이 늘고 있다는 것도 걱정스럽게 바라보고 있다. 잠시 살다가 가게 될 세입자들이 소유주보다는 단지 환경 가꾸기에 무관심할 가능성이 높기 때문이다. 게다가 최근에는 월세 세입자 비율이 높아지고 있다.
주차장 부족 문제가 불거지면서 보다 자금에 여유가 있는 전세입자들이 입주를 꺼려 월세 세입자들이 메우고 있다는 것이다. 월세 세입자의 경우 평소 생활 과정에서 월세 체납은 자동적으로 관리비 체납으로 이어지며 단지 주변이 더 지저분해 진다는 것이다.
한 주민은 “주차장이 충분한 아파트단지와 우리 단지 간 전세가격 차이가 1천만원 밖에 나지 않기 때문에 전세입자들이 타 단지로 이사가는 경우가 많다”고 지적했다.
울창한 나무도 주거환경에 피해를 주고 있다. 과거 조경 설계가 발전하지 못한 상태에서 심어진 나무가 저층 세대의 일조량을 저해시키고 있다. 20년 동안 자란 나무의 울창한 가지는 외부에서 보기는 좋으나 해당 세대에게는 피해요인이다. 남향 세대임에도 충분한 일조량을 받지 못하는가 하면 나무를 타고 올라오는 벌레 때문에 피해를 받고 있다는 주민 호소가 이어지고 있다. 벌목하려 해도 수목 보호를 이유로 시청에서 허가해 주지 않아 어려움은 계속되고 있다. 주기적으로 나무 가지치기가 이뤄지고 있으나 그 비용도 만만찮다.
추진위 관계자는 “작년에 이어 올해까지 4천만원이 가지치기 비용으로 소요됐다”며 “조속히 리모델링 사업이 진행돼 이같은 문제들이 해소되길 바란다”고 말했다.
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“조만간 3개 단지 통합 총회
인·허가 절차 등 빨리 진행”
오정호
수원 동신 리모델링 통합위원장
오정호 위원장은 수원 동신 리모델링 사업의 전체적인 방향을 조율하는 통합위원장이다. 현재 동신아파트 2단지 추진위원장이기도 하다. 낮에는 일터에 나가고 저녁때 추진위원회 업무를 보는 ‘주경야독’ 방식으로 사업을 추진 중이다. 2001년도에 동신아파트로 이사와 10년째 거주하며 단지에 정도 많이 들었다.
오 위원장은 “우리 아파트 단지는 과거 이 지역의 랜드마크로 유명했던 곳”이라며 “사람 살기 좋은 아파트를 만들어 과거 명성을 되찾고 싶다”고 말했다.
▲리모델링 사업의 어려움은=2007년 6월부터 추진위원회에 참여해 약 3년이 됐다. 실제로 사업을 진행해 보니 매우 어려운 사업이라는 것을 실감한다. 그러나 누군가는 앞장서서 사업을 추진해야 한다는 사명감으로 위원장직을 맡아오고 있다. 처음에는 주민들이 모두 다 좋아할 것이라고 생각했다. 그러나 각자 입장에 따라 다른 생각을 하고 계시다는 것을 알게 됐다. 이제는 그런 분들의 입장에 대해서도 이해하고 경청하려고 노력한다. 함께 문제 해결 방안을 찾아가자는 취지다.
▲사업 추진 이유는=노후된 주택만 제대로 정비된다면 이 곳이야말로 최고의 주거지라고 자신있게 말할 수 있다. 근처에 거대한 호수로 유명한 만석공원이 위치해 있어 쾌적한 주거환경을 자랑하고, 교통도 사통팔달이다. 서울 사당까지도 20분이면 도착한다. 20년 전 동신아파트는 수원에서도 손꼽히는 부촌이었다. 주민들도 자부심이 대단했다. 지역 내 유력인사 대부분이 동신아파트 주민이었다. 하지만 지금은 세월이 지나 과거의 얘기가 됐다. 지금은 노후아파트의 대명사다. 지인들에게 제가 이 곳으로 이사간다고 하니까 말리기도 했다. 살기 좋은 환경으로 만들어 최고의 주거지에서 살고 싶다는 생각에서 사업을 시작했다.
▲현재 사업진행 상황은=사업 진행 과정 중에 어려움도 있었지만 벌써 이만큼이나 왔다. 1단지와 3단지가 지난해와 올해 초 조합설립을 했고, 제가 추진위원장으로 있는 2단지도 조합설립 동의율이 거의 임박해 있다. 3천870명의 의견이 하나로 모이고 있다. 조만간 통합 총회를 개최해 본격적인 사업추진을 조합원 여러분에게 알리게 될 것이다.
▲일부에서는 리모델링을 집값 올리는 방편이라고 보는 시각도 있다=살고 싶은 집에서 살기 위해 리모델링을 하는 것이다. 노후된 주택만 고쳐진다면 이곳은 수원에서도 손꼽히는 주거지가 된다는 점을 알아달라. 사업이 끝난 후에도 나는 현재처럼 직장에 계속 다니며 동신아파트 주민으로 살고 있을 것이다. 다른 조합원들 역시 마찬가지일 것이라고 생각한다.
▲조합원에게 하고 싶은 말은=지난 3년간 추진위원들이 모두 열심히 사업을 추진해 오며 최선의 방안을 찾기 위해 노력했다. 향후 통합 단체를 만든 후에도 공사비 절감, 인허가 절차 단축 등 합리적인 사업이 추진될 수 있도록 노력하겠다. 향후 사업추진 과정에도 많은 관심과 격려를 부탁드린다.
▲향후 일정 계획은=내달 쯤 2단지 조합설립이 가능할 것으로 보고 있다. 그 후 통합 총회를 개최해 세 개 단지가 연합해 사업을 추진할 수 있는 발판을 만들겠다. 또한 좋은 입찰조건을 제시하는 나머지 2개 시공자도 선정해 보다 빠른 사업이 추진될 수 있도록 하겠다. 통합 총회 이후에는 세 명의 조합장들은 모두 한 사무실에서 서로 협의하에 함께 사업을 추진하게 된다.
