공동주택 리모델링 활성화 방안이 국회 차원에서 논의된다. 지난달 26일 조정식 민주당 의원 대표발의로 공동주택 리모델링 관련 내용이 담긴 <주택법>과 <건축법> 개정안이 국회에 제출됐다. 이번 개정안을 통해 리모델링에 △세대수 10% 증가 △소형주택에 대한 증축 범위 확대 △건축법에서의 리모델링 완화 범위 내용 등이 도입된다. 당초 시행령에 담겨 있던 ‘증축범위’ 등 구체적 사업 규정들이 이번에는 법률에 직접 명시됐다. 이는 시행령이 아닌 법률에 명시함으로써 그동안 논란이 일었던 국토해양부 유권해석 가능성을 사전에 차단하기 위한 방안으로 풀이된다. 반면, 포함 여부에 관심이 모아졌던 수직증축 허용은 이번 법안에서 빠졌다.

 

 

이번 법안의 주요 취지는 사업성을 확대시켜 그동안 부진했던 리모델링 활성화를 꾀하자는 것이다.

 

조정식 의원은 “리모델링은 급증하는 노후건축물의 구조물과 설비를 교체해 쾌적한 주거공간을 조성할 수 있으면서도 재건축 등 정비사업 중심의 여러 사회적 문제점을 해소할 수 있는 장점을 갖고 있지만 현재 세대수 증가 제한 등으로 사업성이 부족해 활성화가 어려운 상태”라고 말했다.

 

발의안은 오는 4월 임시국회에서 심의될 예정으로 빠르면 오는 10월 경 부터 시행될 것으로 예상되고 있다.

 

▲세대수 증가 10% 허용=이번 개정안의 가장 두드러진 특징은 증축 리모델링 사업에 세대수 증가를 허용하자는 것이다.

 

증가된 세대를 일반 분양해 그 수익으로 조합원들의 분담금 문제를 해결하자는 제안이다. 업계에서는 이 법안이 통과될 경우 세대당 약 3천만~4천만원 안팎의 분담금이 낮아질 것으로 내다보고 있다.

 

세대수 증가는 기존 세대수의 10% 이내로 제한했다. 기존 세대수가 500세대라면 50세대 이하의 추가 세대가 발생한다는 의미다. 일반 분양 물량 확보를 위한 증축 공간은 1층 및 건물 외벽 등이 활용될 예정이다.
그렇다고 모든 아파트 단지가 10% 세대수 증가가 가능할 지는 불투명하다. 단지 상황마다 다르기 때문에 해당 건축위원회 심의 과정에서 결정될 가능성이 높다.

 

한 리모델링 업계 관계자는 “10% 세대수 증가를 한다고 하더라도 모든 아파트 단지에 해당될 수는 없을 것”이라며 “지자체 건축위원회 심의를 통해 외벽 또는 동간 거리가 넉넉한 단지의 경우 다양한 형태로 세대수 증가가 가능하겠지만, 여유 공간이 없는 곳은 건축위원회에서 허용하지 않을 것이기 때문에 과도한 시장 확대 가능성은 없을 것”이라고 밝혔다.

 

업계에서는 세대수 증가는 기술적으로 문제가 없다고 밝히고 있다. 1개층 수직증축된 공간을 일반세대로 만드는 것뿐만 아니라, 여유공간이 있는 건물 외벽에 새로운 라인을 신축하는 것도 가능하다는 것이다.

 

한 건설사 관계자는 “과학기술의 발달로 동대문역사문화공원처럼 기하학적 형태의 건축 구조물들이 만들어지고 있는 시대”라며 “기존 아파트 외벽에 새로운 라인의 건축물을 신축개념으로 세우는 것은 기술적으로 문제가 없다”고 밝혔다.

 

▲소형주택 증축범위 확대=이번 개정안을 통해 증축 범위도 차별화 된다.

 

국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하의 소형주택에 대해서는 종전 전용면적의 30%에서 60%까지 추가 증축 범위가 확장된다. 지금은 면적 산정이 비율 기준이어서 소형평형의 경우 적게 증축되고, 대형평형은 더 많이 증축되는 현상이 나타나고 있다.

 

현행 기준에 따라 전용면적 30% 비율로 증축될 경우 전용면적 20평은 6평이 증가하는데 비해 40평은 12평이 증가하는 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 발생하고 있다. 증축 수요 계층은 주로 소형주택 소유자들인데도 정책은 그 반대로 운영돼 온 것이다. 이에 대해 조합 및 업계에서는 그동안 개선의 필요성을 꾸준히 제기해 왔다.

 

한 리모델링 조합장은 “리모델링을 통해 주거환경 개선을 이뤄내기 위해서는 소형주택들이 최소한 30평형 등 일정 면적으로 증축될 수 있는 방안이 필요하다”면서 “현재 10평대 소형주택들은 증축 후에도 10평대 후반에서 20평대 초반에 머물러 세대 면적이 협소해지면서 주거환경 개선 효과가 반감된다”고 말했다.

 

▲건축법도 개정해 적용 완화 범위 강화=또한 이번 개정에는 〈건축법〉도 개정해 리모델링 시 적용의 완화 범위를 법률에서 구체적으로 명시했다.

 

〈주택법〉에 따른 공동주택 리모델링의 경우 당연히 〈건축법〉 완화 적용이 가능하도록 명확히 해 법률 해석에 오해가 없도록 했다. 

 

현행 〈건축법〉 제5조에는 사안에 따라 〈건축법〉 적용의 예외를 인정할 수 있도록 하는 내용이 있다. 이 내용에 따라 건축법 규정을 모두 적용할 경우 사업이 불가능한 건축물에 대해 건축위원회 심의를 통해 법령을 완화해 적용할 수 있다. 

 

 

■ 핫 포인트
그동안 증축 리모델링 과정에서 자주 갈등이 거론됐던 용적률 부문은 차기 국회에서 논의될 전망이다.

 

용적률 문제는 증축 리모델링 업계에서 일종의 뜨거운 감자다. 증축 리모델링이 진행되다 보니 현행 용적률 관리 체계와 충돌하는 경우가 빈번히 발생하고 있기 때문이다. 예를 들어 서울시에서 종전 250%로 지어진 아파트들은 서울시 조례에 따라 250% 이상 증축이 불가능한 상황이 발생될 수 있다. 도시계획 관련 부서에서는 조례 내용을 우선적으로 적용해 ‘불가’ 의견을 내놓고, 건축 부서에서는 ‘가능’ 의견을 내놓고 있다.

 

이와 관련해 다양한 에피소드들도 양산되고 있다. 작년 한 해 동안 증축 리모델링 용적률 증가 가능성을 놓고 국토해양부 내 주택건설공급과, 건축기획과, 도시정책과 등 리모델링 유관 부서들이 각각 다른 의견을 내놓으며 시장을 혼란스럽게 만들기도 했다. 또한 법제처에서 증축 면적을 전용면적 30% 범위 이내로 하라는 유권해석을 내려 조합 및 업계 관계자들에게 허탈함을 안겨 주기도 했다. 문제는 증축 리모델링 과정에서 용적률 충돌 문제는 향후에도 계속해서 반복될 수밖에 없는 내용이라는 점이다.

 

그러나 향후 용적률 문제도 국회에서 논의될 수 있을 것으로 알려졌다. 한 소식통에 따르면 향후 개최되는 임시 국회에서는 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 개정 법안 발의도 조심스레 논의되고 있는 것으로 알려졌다.

 

한펀 1기 신도시 리모델링연합회(회장 유동규)가 이번 발의안에 환영의 뜻을 밝히며 원안 통과를 기원하기 위한 10만인 서명 운동을 추진할 예정이다.  이미 분당의 리모델링 추진위원회를 중심으로 서명 운동이 개시됐으며, 연합회에 소속된 타 지역 추진위원회도 속속 참가하고 있는 것으로 알려졌다. 1기 신도시 연합회는 각종 토론회 개최 및 의견 개진을 통해 리모델링 활성화를 요구해 왔다. 유동규 회장은 “이번 발의안을 통해 리모델링 활성화가 이뤄져야 한다”고 말했다.

 

 

■ 어떻게 진행되나
리모델링 업계가 발전의 전기를 맞고 있다. 공동주택 리모델링 업계 최초로 의원입법으로 법안이 발의돼 향후 국회 진행 상황에 많은 눈과 귀가 쏠릴 전망이다.

 

벌써부터 1기 신도시 연합회 측에서는 10만인 서명운동을 통해 측면 지원에 나섰으며 리모델링에 대한 여론의 관심 또한 예전에 비해 높아지고 있다. 이번 리모델링 발의안이 국회에 제출되면서 공동주택 리모델링 문제가 향후 제도권 내 논의 주제로 정착하게 될 지도 관심거리다.

 

그동안의 리모델링 관련 논의는 정부와 업계 양자만이 진행해 왔고 입법은 정부만이 할 수 있는 전매 권한처럼 여겨졌다. 그러다 보니 사업성을 거론하는 업계의 의견 제시는 정부에 의해 과도한 욕심으로 해석되며 묵살되는 경우가 많았다. 이 과정에서의 입법 내용은 정부의 입장에서만 진행되며 단순한 제도적 절차나 규제에만 모아졌다.

 

예전과 달라진 점이라면 지금은 주민들이 직접 나서고 있다는 것이다. 사업추진이 진행되지 않고 운영비용만 소요되고 있는 현실을 개선하기 위해 직접 나섰다. 주민들은 연합회 이름으로 움직이며 정부 및 업계에 의견을 제시하며 리모델링 활성화에 앞장서고 있다. 정부를 만나서 협의를 하더라도 업계가 하는 것보다 주민이 나서는 것이 효과적일 가능성이 높았다.

 

이런 가운데 최근에도 리모델링에 대한 논의가 정치권에 까지 연결되고 있다. 이번 발의안 또한 정치권의 관심이 있었기에 가능했다.

 

한 국회의원실 관계자는 “200만호 공급 과정에서 만들어진 1기 신도시 아파트 등 수많은 아파트들은 현행 제도로 구제될 수 없는 대상”이라며 “정치적으로도 중요한 화제로 떠오를 수 있는 내용”이라고 말했다.

 

그러다 보니 이번 개정안은 그동안의 정부 입법안과는 확연히 다르다. 의원 입법에 의해 발의된 내용에는 주민들의 요구 사항들이 대폭 담겨 있다. △부담금 감소를 위한 사업성 향상 방안 △소형주택의 상대적 피해 간소화 문제 등 그동안 누적돼 있던 제도상의 문제들이 대부분 포함돼 있다.

 

현재 분담금에 대한 거부감으로 리모델링 사업이 공전하고 있는 곳들이 적지 않은 상황이다. 2~3년 전부터 사업을 추진한 서울 지역의 300~500세대 안팎의 리모델링 단지들이 행위허가 단계까지 진행돼 있으나 2억원 안팎의 분담금을 이유로 사업이 제자리 걸음을 면치 못하고 있다.

 

설문조사 결과 주민들은 리모델링 사업에 참여할 수 있는 결정을 내리기 위한 분담금 상한선을 1억5천만원이라고 제시한 것으로 집계됐다. 이번 개정안이 원안 통과된다면 이들의 참여가 가능해 질 수 있다는 것이 업계의 전망이다.

 

한 건설사 관계자는 이번 발의안 상정에 대해 “이번 개정안을 통해 공동주택 리모델링이 예전에 비해 훨씬 많이 조명을 받게 될 것”이라며 “그러한 상황에서 다양한 논의와 대안이 나오면서 업계 전체가 발전할 수 있는 계기가 될 수 있을 것”이라고 말했다.

 

현재 공은 국토해양위원회로 넘어간 상황이다. 이번 발의안에 참여한 의원은 아쉽게도 민주당 의원들로만 이뤄졌다. 현재 〈주택법〉에서는 발의자인 조정식 의원을 비롯해 13인, 〈건축법〉에서는 조 의원을 비롯해 12인의 민주당 의원이 참여했다. 당초 한나라당 의원들의 참여도 요청했으나 받아들여지지 않았다. 이번 개정안 발의가 민주당 의원들의 참여로만 이뤄졌다는 점에서 국회에서의 원활한 통과 여부가 주목되고 있다.