2천742세대의 전국 최대 리모델링 단지인 부천 반달마을이 본격적인 사업추진을 예고하고 있다. 그동안 사업진행의 발목을 잡고 있던 용적률 문제 해결이 코 앞에 다가왔기 때문이다. 조합이 용적률 문제 해결을 위해 그동안 백방으로 노력한 결과 〈도시계획조례〉 개정안을 시의회에 상정하게 됐다. 부천시의회는 오는 23일 임시회에서 부천시 〈도시계획조례〉 개정안을 처리할 예정이다. 조례 개정안에는 리모델링 사업시 도시계획에 따른 용적률 제한에서 완화해 줄 수 있는 근거 규정이 포함돼 있어 향후 용적률 문제가 해소될 수 있을 것으로 기대되고 있다. 그동안 시 주택과에서는 증축 리모델링에 따른 용적률 상향을 인정하지 않고 있었다. 조례에 리모델링 사업이라고 해서 용적률을 완화해 줄 수 있다는 근거 규정이 없다는 이유에서다. 따라서 조례 개정을 통해 근거가 마련된다면 이 문제는 해결될 수 있을 전망이다.

 

▲본격 사업추진 시작=부천 반달마을 리모델링조합(조합장 송창호)은 오는 23일 부천시 의회에 상정되는 부천시 〈도시계획조례〉 개정안의 원안 통과 여부를 유심히 지켜보고 있다.

 

〈도시계획조례〉 개정이 통과되면 용적률 완화를 위한 근거 규정이 생겨 실질적인 용적률 완화가 가능해질 수 있기 때문이다. 조합은 이 절차가 문제없이 진행될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 그동안 시의회 의원에게 조례 개정의 필요성에 대해 누차 강조를 해 왔다. 또한 부천 중동신도시에서 리모델링사업의 필요성을 계속 설득해 왔다.

 

▲최첨단·친환경 시설 도입=조합은 용적률 문제가 해결된 이후에는 건축심의 신청을 시작으로 본격적인 사업추진에 나설 계획이다.

 

반달마을은 조합설립 당시 77%의 동의율을 보였다. 건축심의를 통과한 후 건축위원회에서 결정된 사업계획으로 행위허가 동의서 징구를 진행할 예정이다. 동의서 징구가 마무리되면 최종 행위허가 신청을 통해 대부분의 인허가 절차를 완료시킬 예정이다.

 

조합에서 내놓은 사업계획에 따르면 현재와는 다른 새로운 아파트단지가 만들어진다. 종전 10~20평형대 아파트가 20~30평형으로 증축되고 주차장 면적도 기존 1천여대 수용에 불과하던 것이 3천대 이상을 수용할 수 있도록 증가한다. 또한 최신 설계와 마감자재 등으로 최첨단 시설이 도입되며 조경 및 외관 특화를 통해 친환경 시설들이 아파트 전체를 뒤덮게 된다.

 

송창호 조합장은 “그동안 용적률 문제로 사업추진에 어려움이 있었다”면서 “용적률 문제가 해결되는 즉시 건축심의 신청을 통해 본격적인 사업추진에 매진하겠다”고 밝혔다.

 

▲대단지·최초 프리미엄=반달마을은 특유의 상징성에도 불구하고 리모델링 업계에는 아직 크게 부각되지 못하고 있는 상황이다. 그동안 용적률 문제 해결에만 집중했기 때문이다.

 

그러나 전국 최대 규모 리모델링사업이라는 것과 1기 신도시 중 가장 빠른 속도를 보이고 있다는 점은 업계의 이목을 집중시키기에 충분하다. 실제로 조합과 협력업체에서는 향후 반달마을 리모델링사업이 향후 리모델링 활성화에 끼치는 영향을 매우 높게 내다보고 있다.

 

최근 각 건설사의 리모델링 시장 전략은 자랑할 만한 리모델링 준공 단지를 만들어 일반인들에게 리모델링 아파트의 품질을 보여주겠다는 것이다. 따라서 빠른 사업추진 속도와 대단지 규모 사업장은 항상 업계의 주목을 받고 있는 상황이다.

 

조합은 용적률 문제 해결과 함께 향후 안정적인 사업추진을 위한 발판 마련도 병행해 오고 있다. 조합원들이 가장 궁금해 하는 세대별 평면 설계안에 대해서도 1년여 동안 계속 연구하고 개선시켜 가면서 작업을 진행해 오고 있다. 현재 각 세대의 위치별로 35개 타입의 설계안을 만들어 조합원들의 의견수렴을 진행 중이다.

 

 

■ 사업추진 의미
증축 리모델링사업의 용적률 문제는 사실 반달마을에서 시작됐다고 해도 과언이 아니다. 1기 신도시에서 가장 빠른 사업추진 속도를 보이고 있던 반달마을 사업 진행 과정에서 용적률 문제가 처음으로 제기됐기 때문이다.

 

현행 도시계획 제도에 따르면 부천 중동신도시와 같은 대규모 개발지역은 지구단위계획으로 모두 용적률 규제를 받고 있다. 현재의 반달마을 아파트의 전체 용적률은 약 211.88%다. 즉 지구단위계획을 통해 이 용적률 이상의 개발을 금지하고 있는 것이다.

 

정당한 개발이 가능하기 위해서는 지구단위계획을 변경해 허용되는 용적률 범위를 높여야 한다. 지구단위계획 변경은 관계 법률의 정당한 근거가 있어야만 가능하다. 작년 10월에 진행됐던 ‘부천 중동신도시 지구단위계획 변경’은 이러한 이유 때문에 진행했다.

 

이 과정에서 현행 증축 리모델링 제도의 허점이 드러났다. 부천시 주택과에서 용적률 완화 근거가 부족하다며 브레이크를 걸고 나왔다.

 

조례에서 250% 기준이 명시돼 있기 때문에 리모델링 사업은 이 용적률 이내에서만 가능하다는 것이다. 또한 〈도시계획조례〉 내용에도 리모델링의 경우 용적률을 완화할 수 있는 특례 기준이 없다며 건축심의 접수가 어렵다고도 밝혔다.

 

때문에 조합은 이 문제를 해결하기 위해 조례 개정 활동에 착수한 후 현재 진행하고 있다. 이 문제는 반달마을 뿐만 아니라 1기 신도시 모든 현장에 적용되는 사안으로 해결방안 모색이 시급하다는 주장이다.

 

송 조합장은 “1기 신도시 내에서 진행하는 사업장은 모두 똑같은 상황을 겪게 될 것”이라며 “리모델링과 관련된 여러 법률들을 통합해 용적률 문제를 근본적으로 해결해야 할 것”이라고 말했다.

 

 

 

 

아직까지 아파트 리모델링에 대한 일반인의 관심은 낮다. 관심이 낮으니 잘 몰라 기존의 선입견에 의해 판단하게 된다. 그 결과 리모델링아파트는 신축 아파트보다 문제가 있을 것이라고 생각한다. 리모델링 아파트가 많지 않은 현재 상황에서 어쩌면 당연하다. 

 

하지만 송창호 조합장은 이러한 일반인의 선입견들을 모조리 바꿔버리겠다고 말하고 있다. 최첨단·친환경 기술로 탈바꿈한 2천700세대에 달하는 반달마을 리모델링 아파트가 일반인 앞에 선보이게 될 것이기 때문이다. 

 

▲업계에서 반달마을이 차지하는 의미는=일반인들의 리모델링 아파트에 대한 종전의 선입견을 확 바꾸는 계기가 될 것이다. 현재까지 리모델링 아파트의 모습은 소규모의 아파트가 대부분이었다. 상대적으로 용적률이 높고 답답해 보이는 곳들이 많았다. 그러다 보니 일반인들의 시선은 리모델링 아파트에 대해 부정적인 인식과 결부시키는 경우가 많았다. 이러한 선입견을 2천700세대 대규모 리모델링사업인 반달마을을 통해 바꿔 보고 싶다. 업계의 발전과 주민의 자산가치 상승 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것이다.

 

▲사업추진을 해 오면서 느낀 어려움은=미비한 리모델링 제도 때문에 가장 힘겹다. 리모델링사업을 실제로 해 보니 제도가 얼마나 엉성하게 만들어져 있는 지 실감하겠다. 용적률 문제가 대표적 사례다. 최근 서울에도 리모델링조합들이 용적률 문제로 어려움을 겪고 있다고 들었다. 우리 조합 역시 현재 용적률 문제를 해결하고 있는 중이다. 리모델링 업계 전체의 문제다. 이 문제를 해결하기 위해서 국토해양부와 부천시를 쉴새없이 들락거렸다.

 

▲반달마을은 용적률 문제가 해소된 것 아닌가=시의회에서 조례 개정안이 최종 통과되면 우리 단지의 용적률 문제는 해결된다. 그러나 우리 단지만의 해결일 뿐이다. 현행 제도가 계속 존속된다면 다른 지역에서 사업을 하고 있는 다른 사업장들도 우리와 똑같은 어려움을 겪으며 사업을 추진할 수밖에 없다. 정부가 문제를 인식하고 조속히 제도 개선에 나서야 한다.

 

▲향후 일정 계획은=조례 개정안 문제가 해결되면 곧바로 부천시에 건축심의를 신청할 예정이다. 건축심의가 끝나면 구체적인 사업계획 내용이 확정되고 그 내용을 토대로 조합원들을 대상으로 행위허가 동의서 징구에 들어가게 된다. 이제 막바지 단계라고 보면 된다. 행위허가 동의서 징구시 많은 조합원들의 적극적인 동참을 부탁드린다.

 

▲리모델링 추진을 준비하는 타 아파트 주민들에게 조언을 한다면=사업은 저절로 진행되지 않는다. 직접 만들어 나가는 것이다. 조합 집행부와 조합원들이 모두 힘을 합쳐 공동된 목표를 향해 나가야 한다. 무슨 거창한 구호같지만 일상의 작은 행동들로 가능한 일이다. 조합에서 요구하는 서류를 제때 제출하는 것 자체도 힘을 모으는 훌륭한 모습이다. 

 

▲반달마을 자랑 한마디=1기 신도시 리모델링사업 중 가장 빠르다. 그리고 현재까지 최대 단지 규모다. 향후 리모델링사업이 완료된 이후 ‘최초와 최대’ 프리미엄은 기대 이상이 될 것이다. 생활환경도 뛰어나다. 인근에 시청, 법원, 대형마트 등 생활편의시설이 있고, 부천 중동신도시의 대형 공원으로 쾌적성 또한 뛰어나다. 교통 측면에서 보더라도 국철 송내역이 3분 거리다.

 

▲정부에게 하고 싶은 말은=제도 개선이 필요하다. 현재 반달마을이 사업을 진행해 오면서 일종의 선례를 만들었다. 향후 주변의 많은 관청과 조합들이 우리 단지 사례를 참고해 사업을 추진해 나갈 것이다. 그러나 우리 단지 사례가 정책의 기준이 돼서는 안된다. 우리 단지는 리모델링 사업성이 뛰어난 곳이다. 사업성이 뛰어난 곳을 상대로 정책기준이 만들어지면 향후 진행되는 조합들은 사업이 불가능해지게 된다. 리모델링 제도 전반에 대해 진지한 검토 후에 제도가 개선돼야 한다.