노후공동주택 리모델링연구단은 리모델링 기술을 위해 정부가 지난 2006년 학계와 업계 전문가들로 구성해 만든 연구단체다. 연구기간은 오는 2010년까지이며 매년 6월 연구결과에 대한 중간 점검이 이뤄진다. 올 6월에도 중간 점검이 예정돼 있다. 리모델링 관련 연구가 부재한 국내 상황에서 연구단의 연구결과에 관심이 쏠리고 있다. 정부의 국책과제라는 이유에서도 향후 연구 결과가 정책에 반영될 공산이 크기 때문이다. 연구단의 단장으로 활동하고 있는 신동우 아주대 교수를 통해 그간 진행된 리모델링 연구 내용을 들었다.
“리모델링이 활성화 되려면 공사비가 더 낮아져야 한다.”

 

노후공동주택 리모델링 연구단장인 신동우 아주대 교수는 리모델링이 활성화되기 위해서 공사비 절감이 가장 중요하다고 밝혔다.

 

일반분양이 없는 리모델링 분야에서 사업이 쉽게 추진되기 위해서는 저렴한 공사비로 주민 부담을 덜어줘야 한다는 것이다.

 

비용이 낮아지면 주거환경이 열악한 세대의 경우 자연스레 리모델링을 선택할 것이라는 설명이다.
현재 노후공동주택 리모델링 연구단이 주로 연구하는 부문 역시 ‘리모델링 기술개발을 통한 공사비 절감 방안’이다.

 

신 교수는 리모델링 비용 절감 방안으로 “일괄적인 증축 또한 다시 생각해 봐야 할 내용”이라며 “천편일률적 일괄 증축이 아닌 다양한 리모델링 사업형태가 개발돼야 한다“고 지적했다.

 

▲“리모델링 비용 상승, 증축이 원인”=현재 국내에서 진행되고 있는 공동주택 리모델링 사업은 모두 증축 리모델링이라고 해도 과언이 아니다. 기존 전용면적의 30% 한도 내에서 증축이 가능하다는 것이다.

 

그러다 보니 예전에는 리모델링이 재건축보다 저렴한 공사비로 지을 수 있다는 장점을 홍보했지만 실제로 과연 그럴 수 있는 지 의문을 던지는 전문가들도 왕왕 있는 게 사실이다.

 

리모델링 비용 증가에 대해 신 교수는 “증축이 원인”이라고 진단했다. 증축을 하게 되면 새로 증축되는 부분에 신축 개념이 적용되며 이 때 강화된 각종 기준이 적용된다는 것이다.   따라서 기존 골조에 대한 보수·보강과 함께 신축 과정에서 추가적으로 소요되는 비용 등을 따져보면 리모델링 비용이 상승할 수밖에 없다는 설명이다.

 

내진기준의 경우에도 증축을 하게 되면 신축으로 바라보기 때문에 내진기준에 맞춰 공사가 진행돼야 한다. 그러나 현행법 상 증축을 하지 않을 경우 강화된 내진기준이 적용되지 않는다는 설명이다.

 

신 교수는 “증축 리모델링은 현재 리모델링 시장을 활성화시켰던 측면도 있지만 또한 내부적으로는 공사비 상승으로 시장 위축을 초래하는 이중적 요인으로 작용한다”면서 “평면을 보더라도 무리하게 증축을 하다보니 증축 여유가 있는 공간으로 기형적 평면이 만들어져 그 곳의 공사가 매우 어렵게 만들어지는 경우가 많다”고 말했다.

 

현행 앞뒤 증축인 상황에서 30% 증축 면적을 모조리 찾기 위한 과정에서 한 쪽으로 무리한 증축이 이뤄지는 사례 등을 거론한 것이다.

 

이 경우 건설장비를 운용하는 과정에서도 많은 문제점이 발생할 것으로 보이며 구조 보강 또한 많이 해야 될 것으로 판단된다는 게 신 교수의 판단이다. 따라서 리모델링 공사비를 낮추기 위해서는 증축을 재검토해 보는 것도 필요하다고 말했다.

 

▲공사비 절감 방안 연구=이외에도 연구단의 연구 과정은 공사비 절감 방안에 초점이 맞춰져 있다.

 

재건축과 리모델링 간의 공사비용과 공사기간 등을 비교해 각각의 비용 항목 등을 나열한 후 리모델링 시 해당 항목에서 얼마나 비용 절감이 가능할 수 있는 지에 대해 연구하고 있는 중이다.

 

예컨대 재건축사업이 공사기간 5년 및 공사비 450만원이라고 할 때, 리모델링사업은 기간과 공사비를 얼마나 절감시킬 수 있느냐에 대한 연구다.

 

각 공사비 항목들을 분석해 각 항목에 따른 절감 요인에 대한 연구도 진행 중이다.

 

이렇게 만들어진 절감 내용들은 현재 인천 및 광주 지역의 현장에서 적용돼 현장 테스트를 하고 있는 중이라고 귀띔했다.

 

▲다양한 리모델링 사업 형태 필요=신 교수는 다양한 리모델링 사업 형태가 필요하다는 주장도 펼쳤다. 일괄적인 증축 리모델링사업 보다는 각 지역별·단지별로 해당 아파트에 맞는 최적 리모델링 사업 형태의 필요성을 선택할 수 있도록 해야 한다는 것이다.

 

신 교수는 “어떤 아파트단지에 가면 이미 내부시설은 모두 인테리어를 통해 개선한 경우가 있다”면서 “이런 곳들은 내부시설 개선보다는 지하주차장 및 옥외공간 등에 대한 개선에 초점을 맞춘 리모델링 사업을 고려해 볼만하다”고 말했다.

 

연구단에서는 연구가 진행되는 과정에서 약간씩 연구 방향 전환도 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 예를 들면 전체 증축·부분 증축·주차장만 공사 하는 등 다양한 유형의 리모델링을 제시하고 그에 따른 주민부담액의 변동폭 연구 등이다.

 

신 교수는 “당초 연구목표에는 포함되지 않았던 내용들도 연구가 진행되면서 연구 필요성이 계속 제기되고 있는 분야가 있다”면서 “최종적인 연구 목표는 입주자들이 비용 부담을 적게 할 수 있는 다양한 기술 방안을 연구하는 것”이라고 말했다.

 

덧붙여 리모델링에 대한 일반인의 인식 중 ‘리모델링은 구조를 다시 사용하니 결국 헌 집’이라는 인식에 대해서는 일침을 가했다.

 

그는 “구조체에 구조보강을 하게 되면 완전히 새로운 구조체로 태어나는 것”이라며 “구조 보수·보강 비용에 많은 비용이 투입되는데 그만큼 중요하게 처리하기 때문”이라고 설명했다.

 

 

■ 광진구청 리모델링 설명회
리모델링에 대한 지자체의 관심이 점차 높아지고 있다. 광진구도 노원구과 인천 부평구에 이어 지자체가 주관하는 리모델링 설명회 대열에 동참했다.

 

광진구청은 지난달 26일 구청 강당에서 리모델링 설명회를 개최해 리모델링 절차 등이 담긴 동영상 상영 및 리모델링 전문가의 설명회를 진행했다. 이날 지안건축 박세희 소장과 대우건설 김성주 차장이 참석해 각각 ‘건축심의 기준’ 및 ‘리모델링 금융’을 주제로 설명회를 진행했다.

 

설명회에는 리모델링에 관심있는 광진구민 200여명이 자리를 메웠다. 설명회는 광진구청에서 직접 제작한 리모델링 홍보 동영상을 상영하는 것부터 시작됐다. 리모델링 근거 법령 소개, 인허가 등 사업절차, 비용조달 방안 등에 대한 홍보 내용들이 상영됐다. 

 

주민들이 리모델링 사업 중 가장 관심을 갖고 있는 증축 평면과 리모델링 비용조달 방안도 발표됐다.
박 소장은 지난해 광진구청에서 행위허가를 받은 워커힐 일신아파트의 건축심의 사례를 들어 최근 리모델링 평면의 발전 과정에 대해 설명했다.

 

현재 증축 리모델링 건축심의 과정에서 가장 중요한 부문으로 손꼽히고 있는 것이 〈건축법〉 완화 규정이다. 기존 아파트 건물이 이미 현행 〈건축법〉 기준에 거의 근접해 있거나 초과해 있기 때문에 증축을 위해서는 〈건축법〉 완화가 선행돼야 하기 때문이다.

 

박 소장은 “현재 리모델링 평면의 추세는 앞뒤 증축과 필로티 1개층 증축으로 인한 구조”라면서 “향후 앞뒤 뿐만 아니라 좌우까지도 늘어날 수 있도록 하는 평면들이 많이 연구되고 있는 상황”이라고 말했다.

 

이어 김차장의 비용 조달 방안에 대한 설명회가 이어졌다. 우선 김 차장은 “리모델링 사업이 현재 정부가 내놓고 있는 녹색성장의 정책 기조와 부합하기 때문에 곧 활성화 가능성이 높다”며 “하반기에 정부의 리모델링 활성화 대안이 나올 것으로 전망하고 있다”고 말했다. 이어 “향후 리모델링이 활성화되면 정부 규제가 도입될 가능성이 높다”며 “소급적용이 될 가능성이 적으므로 지금부터 추진하는 것이 유리하다”고 제안했다.

 

또 김 차장은 재건축사업과는 달리 일반분양이 없는 리모델링사업은 비용 조달 등을 고려하더라도 건설업체의 역할이 클 수밖에 없는 사업이라고 설명했다.

 

따라서 리모델링 사업은 사업 전의 현재가치와 공사비, 그리고 금융비용과 평형증가, 브랜드가치, 친환경 등 주거환경 개선 등의 사업 후 예상되는 가치를 비교해 사업 후 가치가 사업 전 가치보다 크다고 판단될 때에만 건설업체의 수주가 진행된다고 부연했다.

 

본격적인 비용 조달 방안이 설명되자 참석 주민들의 관심도는 더욱 높아졌다. 김 차장은 “최근 부담금 납부는 입주 후 납부하는 추세로 움직이고 있기 때문에 실제 사업을 진행하는 동안에는 소유자 입장에서는 자금이 필요하지 않다”며 “대출은 리모델링 완료 후를 기준으로 가치를 환산해 대출이 가능하도록 시스템을 구축하기 때문에 실제로 소유자들은 돈 한 푼 없이도 사업을 진행할 수 있다”고 말했다.

 

광진구청 관계자는 이번 설명회의 취지에 대해 “관할 지역 내 중층아파트 비율이 높은 상황에서 점점 노후돼 가고 있는 아파트들의 주거환경 개선 방안을 모색해 보자는 차원에서 개최하게 된 것”이라며 “구 입장에서도 리모델링과 재건축 등 중층아파트 주거환경 개선 방안에 대해 고민하고 있는 중”이라고 말했다.

 

한편 광진구청은 이번 리모델링 설명회 이후 5월경 재건축 설명회를 포함해 설명회를 추가 개최할 예정이다.