증축 리모델링의 첫 단계라고 할 수 있는 지구단위계획이 변경 과정에서 몸살을 앓고 있다. 최근 산본·분당 등 1기 신도시의 지구단위계획 내용이 공람 등을 거치며 속속 공개되고 있으나 그 내용이 기대에 미치지 못한다는 지적이다. 증축 리모델링이 가능하기 위해서는 현행 지구단위계획 구역에서 용적률 등 밀도 완화가 선행돼야 하지만 그에 비해 지구단위계획의 완화 폭이 너무 적다는 지적 때문이다. 전문가들은 완화 폭이 더욱 확대돼야 한다며 개발밀도를 충분히 허용해야 향후 경기회복 후 리모델링이 본격적인 사업으로 추진할 시기가 돌아왔을 때 지구단위계획이 사업의 걸림돌이 되지 않을 것이라고 지적했다. 무한건축 최귀용 실장은 “증축 리모델링에 있어 지구단위계획이 끼치는 영항은 매우 크다”며 “어렵게 진행시킨 지구단위계획 절차가 향후 무용지물이 되지 않도록 하기 위해서라도 충분한 주민 의견을 제시할 필요가 있다”고 말했다. 

▲“용적률 1.3배로는 리모델링 불가능”=실제로 지난달 성남시는 분당 지구단위계획 변경 내용에 대한 공람·공고 절차를 마쳤지만 곧바로 주민들의 강한 반발에 부딪쳤다. 용적률 완화 한도를 ‘현재 용적률의 1.3배’라는 구체적 수치로 한정시켰기 때문이다. 게다가 증축 범위도 ‘조례 허용 범위 이내에서만 가능하다’는 조건을 달았다.

3종 일반주거지역인 분당 아파트 지역의 경우 성남시 조례에 따라 280% 이내에서만 증축 리모델링이 가능하다는 의미다. 덧붙여 세대수 증가 또한 불가하다는 내용을 삽입했다.

이에 대해 성남 리모델링 주민연합회 등 관련 단체는 즉각 문제를 제기하고 나섰다. ‘1.3배’라는 구체적인 수치로 증축 범위를 못박는다는 것은 비합리적이라는 주장이다. 향후 주택관련 법령이 규제완화 쪽으로 바뀌어 증축 가능성이 더 커지게 될 경우에 탄력적 운용이 불가능하다는 것이다.

연합회 측 관계자는 “무조건 1.3배로 규제하는 것은 옳지 않다”면서 “1.3이라는 수치 또한 연구에 의한 것이라기 보다는 현행 법률에 따라 끼워맞춘 내용일 뿐이다”라고 밝혔다. 연합회 주장은 성남시가 이같은 기준을 내놓은 이유에 대해 현행 〈주택법〉 상의 증축범위 규정인 ‘전용면적의 30% 이내’라고 명시한 부분을 참고해 ‘1.3배’를 제시했다는 주장이다.

 

또 연합회 측은 타 지역의 경우 1.3배 이상 증축에 대해서도 가능성이 열려 있음에도 불구하고 분당 아파트에만 이같은 규제를 하는 것은 형평성에 있어서도 문제가 있다고 주장했다. 따라서 공람 과정에서 연합회 측은 의견서를 제출해 지구단위계획 변경을 요구하고 있다.

 

▲성남시 “개발밀도 높아진다” 난색=성남시에서는 과도한 허용은 개발밀도가 높아진다며 주민연합회 측의 주장에 대해 난색을 표명하고 있다.

 

심지어 향후 주택관련 법령 개정시 지구단위계획을 또 다시 변경해 주겠노라는 언급도 하고 있는 것으로 알려졌으나 ‘필요없는 계획안 수립에 세금을 낭비했다’는 또 다른 지적에 부딪쳐 이 또한 난항을 거듭하고 있는 실정이다.

 

주민연합회 측은 지구단위계획 완화 자체가 개발로 직접 이어지지는 않는다는 것이다. 현행 증축 리모델링 절차에서는 건축심의 과정이 있기 때문에 지구단위계획에서 용적률을 대폭 허용했다고 하더라도 건축심의에서 현황에 적절한 내용으로 규제되기 때문이다. 따라서 주민연합회의 주장은 향후 정책 변경에도 탄력적으로 운용될 수 있는 발판을 마련해 달라는 주장이다.

 

나아가 굳이 현행 주택법령인 1.3배에 국한해 스스로 족쇄를 만드느냐는 지적이다. 지구단위계획에서는 용적률 등 규제사항을 리모델링에 한해 최대한 가능토록 완화해 주고 실질적인 개발밀도는 그 때 당시의 변경된 건축 및 주택법령에 따라 건축심의 과정을 통해 결정지으면 된다는 논리다.

 

▲전문가 “완화시켜 주는 게 옳다”=설계 전문가 역시 구태여 지구단위계획에서 구체적 수치를 사용해 리모델링을 과도하게 규제할 필요는 없다는 지적이다.

 

증축 리모델링의 특수한 상황을 충분히 이해할 필요성이 있다는 것이다. 현행 지구단위계획을 변경하는 과정에서 리모델링 관련 규정을 별도로 삽입하는 이유 역시 현행 아파트단지 내에서 리모델링의 특수성을 인식해야 할 필요성이 인정되었다는 것이다.

 

전문가들은 증축 리모델링이 국내에서는 초창기라서 아직까지 지자체에서도 전문적인 연구가 이뤄지지 않고 있다는 점을 지적했다. 그 예로 제시한 것이 ‘1.3’이라는 수치를 들고 있다. 현행 〈주택법〉에서 30%로 리모델링의 증축범위를 규정하고 있는 점을 들어 큰 고민없이 그 수치를 빌려와 사용했다는 것이다.

 

한 리모델링 설계 전문가는 “〈주택법〉에서 30% 증축할 수 있다고 해 놓았으니 지구단위계획에서도 현재 용적률에서 30%까지 허용해 주면 될 것이라고 생각했을 것”이라며 “지자체에서 아직까지 증축 리모델링에 큰 관심이 없다는 것을 엿볼 수 있는 대목이기도 하다”고 말했다.

 

 

■ 재검토 추진될까
정치권에서도 리모델링에 대한 관심을 표시하고 나서 향후 귀추가 주목된다.

이재명 민주당 부대변인은 지난달 초 성남 분당 지구단위계획에 대한 공람이 완료된 직후 의견서를 내고 성남시의 지구단위계획 재검토를 촉구했다.

 

이 부대변인은 이번 분당 지구단위계획안의 1.3배 규정에 대해 “〈주택법〉의 범위 내에서 최대치를 보장하려는 노력이 보이지만 한편으론 향후 〈주택법〉 개정 가능성에 대해서는 고려하지 못했다”며 “충분한 대안을 만들 수 없다면 지구단위계획에서 규정하는 게 아니라 〈주택법〉에 위임하는 것이 현실적인 방안”이라고 밝혔다.

 

또한 그는 “분당은 여유 용적률 부족으로 철거재개발이 불가능하며, 리모델링이 최선의 정책으로 받아들여지고 있는 실정”이라며 “성남의 도시정책도 리모델링을 지원ㆍ권장하는 방향으로 나아가야 하며, 원활한 리모델링이 추진될 수 있도록 제도적·행정적 장치를 마련해 나가야 한다”고 주장했다.

 

한편, 지난 5일 열렸던 리모델링협회가 주최한 토론회장에도 한나라당 백성운 의원 보좌관이 참석했다는 사실이 뒤늦게 알려졌다. 이 보좌관은 토론회가 진행되는 동안 자리를 지켰으며 개정 요구와 관련된 자료들을 제공받아 돌아간 것으로 알려졌다. 해당 보좌관은 “현재 리모델링에 대한 문제점과 제도상의 보완 사항 필요성 등에 대해 자료 수집과 검토를 진행하는 단계”라며 “백성운 의원의 지역구가 고양 일산이기 때문에 주민들의 관심도 높아지고 있다는 소식에 현장의 소리를 듣기 위해 참석한 것”이라고 말했다.

 

 

■ 엇갈린 반응
성남시에 이어 군포시 역시 지구단위계획 변경 절차를 밟았다. 경기도는 지난 11일 리모델링 증축 범위가 규정된 지구단위계획을 결정·고시했다.

이번 군포시 지구단위계획에 명시된 리모델링 관련 증축 가능범위는 △현재 용적률의 1.3배 이하 △상한용적률 300% 이하로 성남시 내용과 큰 차이가 없다. 단, ‘〈주택법〉 상 증축범위 규정에 한해 완화 가능하다’는 내용이 포함돼 최종 결정·고시됐다.

 

지구단위계획 내용은 성남시와 차이가 없지만 이에 대한 주민 반응은 큰 차이를 보이고 있다. 주민연합회 등 관련 이해단체들이 이의 제기에 나서며 강한 반발을 하는 것과는 달리 군포시에서는 별 반응이 없이 관련 절차가 진행됐던 것으로 알려졌다.

 

군포시 관계자는 “공람·공고 등 관련 행정절차를 진행할 때 제출된 의견이 하나도 없었다”면서 “의견이 없었기에 추가해야 할 내용을 자체 검토한 후 최종 결정·고시한 것”이라고 밝혔다. 공람·공고 후 검토 과정에서 추가 삽입된 내용이 ‘〈주택법〉 상 증축범위 규정에 한해 완화가 가능하다’는 내용이다.

 

따라서 향후 증축 리모델링 사업이 진행될 때 문제 가능성도 제기되고 있다. 일부 아파트단지의 경우 현재 용적률이 높아 지구단위계획 규정에 따라 증축 면적이 축소될 수도 있기 때문이다.

 

군포시 측에서는 ‘〈주택법〉 상 증축범위 규정에 한해 완화가 가능하다’는 문구가 있어 큰 문제가 없다는 시각이다. 하지만 설계 전문가들은 향후 문제가 발생될 수도 있음을 지적하고 있다.

 

한 전문가는 “이 문언상의 내용은 향후 해석하는 사람의 판단 기준에 따라 다양하게 해석될 수 있는 내용이다”며 “향후 사업이 진행되는 과정에서 큰 복병으로 작용할 수도 있을 것”이라고 밝혔다.

 

1기 신도시에서 리모델링이 포함된 지구단위계획이 변경된 곳은 작년 10월 결정·고시를 끝낸 부천 중동에 이어 군포 산본이 두 번째다.

 

부천의 한 리모델링 조합장은 “우리 지역의 경우 지구단위계획에서 별도의 규제 문구가 없음에도 불구하고 일선 공무원들은 조례 규정을 제기하며 축소된 용적률을 주장한다”면서 “산본처럼 지구단위계획에서 명확한 문구를 집어넣었다면 향후 공무원들이 완고한 해석을 들고 나올 가능성이 높다”고 전망했다.

 

한편, 안양시의 경우 지난해 평촌 신시가지 지역에 대한 지구단위계획 용역을 발주해 오는 9월경 계획안을 수립할 예정이다. 계획안이 수립되면 곧 공람·공고 절차에 들어간다는 계획이다.

 

고양시는 현재 시 전체에 대한 재정비계획이 진행되고 있는 상황이지만 리모델링에 대한 검토가 진행되고 있는 것은 없다.

 

다만, 주택과 등 관련부서에서 검토 요구 의견이 제출돼 본격적인 리모델링 계획 추진이 필요한 지에 대해 검토가 진행 중이다.