최근 시공자를 선정하는 리모델링 총회가 매주 연이어 열리며 리모델링에 참여하는 단지들이 늘고 있다. 연초부터 현 정부의 재건축 완화 발표로 리모델링의 상대적 침체가 예상되었던 측면에서 본다면 현 정부의 재건축 정책에 대한 실망감의 표현이라는 지적이다. 하지만 그동안 지적되었던 리모델링 제도 문제들의 해결방안은 아직도 오리무중인 상황이다. 〈주택법〉에 15년으로 돼 있는 리모델링 가능 연한에 대한 규정과 20년으로 명시돼 있는 〈건축법〉 근거 규정을 연동시키는 내용도 아직 입법화 되지 못한 상황이다. 현장 근무자들은 시장 상황은 급변하는데 법 제도는 제자리에 머물고 있다며 답답함을 호소하고 있다. 심지어 리모델링 특별법을 만들자는 얘기까지도 나오고 있다. 〈주택법〉의 몇 개 조항만 가지고서는 리모델링 사업의 제도적 뒷받침이 미흡할 수밖에 없기 때문이라는 지적이다.

 

우선 정부의 어정쩡한 정책 방향은 계속해서 논란의 대상이다. 게다가 근거 법령은 〈주택법〉과 〈건축법〉의 3~4개가 전부다. 법원에서는 조합에 불리한 판결들을 계속해서 내리고 있고 기존 골조를 사용하는 증축은 설계의 하향 평준화 우려까지 낳고 있다.

 

또 리모델링 표준안이 마련되지 않아 재건축 표준안을 차용해 사용하고 있는 실정이어서 리모델링 제도에 대한 전문성이 부족한 공무원에 대한 교육 필요성도 제기되고 있다.

 

우리나라 공동주택 리모델링 사업의 가장 안타까운 부분은 자생적인 시장이 형성되지 못한 채 재건축 규제 상황에서의 대안 형태로 첫발을 내디딘 점이다. 현재 업계와 학계에서 다양한 대안들을 내놓으며 리모델링 시장 확대에 주력하고 있지만 충분한 연구와 준비가 선행되지 않은 채 시작된 공동주택 리모델링은 아직도 넘어야 할 산들이 즐비하다. 리모델링 제도개선이 시급하다는 주장이 계속해서 터져 나오고 있다.

 

▲정부 정확한 방향 제시 필요=사업현장에서 가장 요구하는 부분이다. 아직까지 정부에서는 리모델링에 대해 제대로 된 방침을 내놓지 않았다. 리모델링을 활성화할 것인지 재건축을 활성화할 것인지 현정부의 입장은 아직 명확치 않다. 게다가 가끔씩 터지는 정치권발 재건축 완화 언급은 곧바로 리모델링 사업 근간을 흔들어 놓기도 한다.

 

최소 수년이 소요되는 리모델링 사업이 뿌리를 내리기 위해서는 정부의 조속한 입장 정리가 시급하다는 목소리가 높다. 정부가 공동주택 리모델링에 대한 장기적 구상을 과연 얼마나 가지고 있었는지에 대해 의문을 던지는 전문가들도 많다.

 

▲중대형 평형 증축 거부=정부에서 리모델링 활성화 방안으로 내놓은 것은 ‘증축’과 ‘15년 기간 단축’ 내용이다. ‘증축’과 ‘15년’이라는 당근으로 리모델링 활성화를 모색하고 있지만 다양한 이해관계자들로 얽혀 있는 공동주택 리모델링 사업은 그것만으론 결코 충분치 않다.

 

활성화 방안으로 내놓은 ‘증축’은 증축 필요성을 느끼지 않는 구분소유자에게는 아무런 활성화 효과를 기대할 수 없다. 중대형 평형 소유자의 경우 증축의 필요성에 대해 회의적이다. 현재 리모델링 대상 아파트 규모는 12층 이상의 중층아파트들이다. 이들 아파트의 건설 당시 평형 구성은 소형과 중대형 평형이 섞인 다양한 평형으로 구성됐다. 단지형 리모델링으로 사업이 추진되고 있는 현 상황에서 중대형 평형 구분소유자들을 사업으로 동참시키는 것이 쉽지 않다.

 

또 리모델링 사업이 추진되는 곳들은 모두 해당 지역에서 노른자에 해당하는 곳이다. 즉 면적당 공사비보다 가치 상승분이 높을 것으로 예상되는 지역이 우선적으로 리모델링 사업을 추진할 가능성이 높은 것이다.

 

하지만 노른자 지역에 해당하는 곳은 기존 주택가격이 높은 곳들이 많다. 이 경우 중대형 평형 소유자들은 곧바로 종합부동산세 부담을 느끼게 된다. 현재 살고 있는 것에 큰 부담이 없는데다 증축으로 인한 종부세 부담 증가 때문에 증축 리모델링에 참여하는 것을 주저하고 있다는 의미다.

 

▲공무원 교육 필요성=공무원의 전문성 부족을 지적하는 목소리도 높다. 수도권의 한 리모델링 추진위원장은 “관할 지역 공무원에게 리모델링의 전반적인 내용에 대해 물어보려 갔다가 오히려 내가 그에게 관련 자료 등을 건네주고 오는 어처구니 없는 상황을 겪었다”면서 “향후 사업을 추진하는 과정이 결코 쉽지는 않을 것 같다”며 한숨을 쉬었다.

 

이 추진위원장은 현행 법 체계에서 문제의 원인을 지적했다. 법 제도가 나름대로 완비돼 있다면 리모델링에 대해 공무원들이 법률 숙지를 통해서라도 전문성을 키울 수 있을 것이지만 몇 가지 일반적인 내용을 명시하고 있는 조항만으로 구성돼 있어 현실적 경험이 없는 공무원들은 업무를 처리하는데 어려움을 겪을 수밖에 없다는 것이다.

 

▲현재 리모델링, 예전 재건축과 똑같다=업계 전문가들은 현재의 리모델링 상황이 예전의 〈주택건설촉진법〉 상의 재건축 환경과 똑같다고 입을 모은다. 〈주촉법〉과 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉에 의한 몇 개의 법률, 표준규약 등 표준 양식의 부족, 시공자 선정 시기 규정의 미비, 공무원들의 전문성 부족 등 지난 2000년 초반의 재건축 환경과 다를 게 없다는 것이다.

 

사업이 경쟁체제에 돌입하게 되면 단지 내부는 홍보 과정에서 각 시공사를 지지하는 주민들로 편이 갈리고 이 여파는 계속해서 앙금으로 남는다. 리모델링 단지 주민들이 예전에 반복되었던 재건축 단지 상황과 똑같은 고통을 겪게 될 것이란 걸 알리 만무하다.

 

이 관계자는 “재건축에서 발생된 문제점을 시발로 〈도시 및 주거환경정비법〉이 만들어진 것처럼 리모델링에서도 명확한 절차를 규정하는 법적 뒷받침이 선행돼야 할 것”이라고 말했다.

 

 

한국리모델링협회가 리모델링 활성화를 위한 구체적인 방안을 내놔 관심을 모으고 있다. 협회 측에서는 “공동주택 노후화에 따른 주거환경 개선욕구가 커지는 등 사회적 요청이 증가하는 가운데 현행 법적 제도가 이를 뒷받침하지 못하고 있다”며 “현행 리모델링 제도 전반이 사업 활성화에 장애 요소로 작용하고 있다”고 지적했다.

 

우선 동의서를 두 번 징구해야 하는 문제점이 지적되고 있다. 조합설립인가 신청 과정에서 인감증명서와 함께 동의서를 징구하는데 또 다시 행위허가 과정에서 행위허가 내용에 동의하는 동의서를 다시 징구하라고 요구받고 있다는 것이다.

 

이에 대해 협회 측에서는 조합설립인가시 엄격하게 동의서 징구를 하더라도 일단 조합설립인가를 득한 이후에는 행위허가 시 다소 경미한 변경 사항이 있다고 하더라도 조합설립인가시 걷은 동의서를 인정해야 한다고 밝혔다. 이에 따라 행위허가시에는 조합설립인가 시 받은 동의서를 포함해 부족한 동의율만 충족시키면 행위허가를 받을 수 있도록 하는 방안을 제시했다.

 

협회 관계자는 “동의서를 다시 징구하는 과정에서 많은 시간과 노력이 따르고 사업계획이 변경되지 않았는데 반대하는 경우에는 사업의 연장성 측면에서 많은 문제가 뒤따르는 것이 사실”이라고 밝혔다.

 

▲공사비→공사비 개산액으로=〈주택법〉 시행령 상에 명시된 리모델링 결의 과정에서 기재되어야 할 내용 중 ‘공사비’ 부분에 대한 명확한 문구가 필요하다는 지적이다. 현행 법령에서는 리모델링 결의서 상에 기재돼야 할 세 가지 내용, 즉 ‘설계개요’, ‘비용분담내역’, ‘공사비’ 중 ‘공사비’ 부분이 모호하게 표현돼 있다.
협회 측에서는 이 부분에 대해 조합설립인가 단계에서는 아직 건축심의를 받기 전으로 정확한 공사비를 산정할 수 없으므로 ‘공사비 개산액’을 기재할 수 있도록 해야 한다고 밝혔다.

 

▲철회 가능성 명확히=조합원 동의율을 사업의 근간으로 하는 조합사업에서 동의서 철회 부분은 매우 민감한 부문이다. 현재 법원 1심 판결에서는 각 행정행위가 있기 전에는 동의서 철회가 가능하다고 밝히고 있다. 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령 제28조제1항제5호에서는 철회 시기에 대한 명확한 문구로 ‘추진위원회 승인 신청 전 또는 조합설립 인가 신청 전에 동의를 철회하는 자는 토지등소유자의 동의자 수에서 제외할 것. 다만, 제26조 1항 각호 사항의 변경이 없는 경우에는 조합설립 인가를 위한 동의자 수에서 이를 제외하지 아니한다’고 명시돼 있다.

 

협회에서는 동일한 조합 사업의 특성을 들어 리모델링 사업에서도 이같은 규정이 필요하다고 강조했다. 리모델링 조합설립을 위한 결의서 기재사항 내용에 변경이 없어 사업계획에 변동이 없는 경우에는 조합설립인가 후 동의를 철회하지 못하도록 해 조합운영의 안정성을 높이자는 취지다.

 

▲상가 등 복리시설 제외 가능성=아파트와 상가는 한 단지에 포함돼 있으나 구분소유 부동산의 목적이 서로 달라 사업을 진행하는 도중에 많은 문제점을 안고 있었다. 특히 동별 2/3이상의 동의를 요구하는 〈주택법〉 내용대로라면 상가가 반대할 경우 사업을 포기할 수밖에 없는 상황이다. 이에 대해 상가 등 복리시설을 제외한 경우에도 단지형 리모델링으로 인정해 줄 수 있도록 해 달라는 요구다.

 

▲수직 증축 범위 확대=설계 평면 품질을 획기적으로 높일 수 있는 방안이다. 현행 〈주택법〉에서 필로티 설치와 관련해 수직 증축을 허용하고 있으나 증축 가능 층수는 명시하지 않고 있어 담당 관청과 해석의 차이로 신경전을 벌이는 부분이다. 현행 국토부에서는 1개 층에 대해서만 수직 증축이 가능하다는 유권해석을 내린 바 있으며 일선 지자체에서도 국토부의 의견을 받아들여 1개층의 수직증축만 가능하다고 해석하고 있다.

 

따라서 협회에서는 건축심의를 통해 완화를 받을 경우에 한해 수개 층의 수직증축을 허용해 달라고 요구하고 있다.