현재 리모델링 시장에서 3BAY 논란이 거세다. 반포 미도아파트 리모델링 추진과정에서 시작된 이 논란은 일선 지자체를 거쳐 건교부에까지 일파만파로 퍼졌다. 논란의 요지는 법률적으로 기존의 2BAY 아파트를 좌우 증축을 통해 3BAY로 만들 수 있느냐는 것이다. 쟁점은 결국 좌우로 밀려난 세대를 얼마나 수직 증축할 수 있는 지에 모아진다. 이 부분을 놓고 ‘가능하다’와 ‘불가능하다’라는 상반된 해석이 충돌하고 있다. 긍정론 측에서는 ‘하지 말라는 법 규정이 없기 때문에 할 수 있다’고 주장한다. 반면, 부정론 측에서는 ‘할 수 있다는 규정이 없기 때문에 할 수 없다’고 주장하고 있다. 이 허용 여부에 대한 질의가 건교부로 수 백통 접수된 것으로 알려져 이에 대한 관심도를 보여주고 있다. 건교부에서는 일단 이에 대한 답변으로 “불가한 것으로 판단된다”고 밝혔다. 하지만 계속 이어지는 민원으로 인해 곤혹스러워하는 모습이다. 현재는 구체적인 자료 수집과 함께 관련 내용 검토를 진행 중인 것으로 알려졌다.

 

▲발단=지난 8월 말 반포 미도아파트 단지 안팎에서는 리모델링 수주를 위한 3개 건설사의 치열한 홍보전이 진행됐다. 이 과정에서 리모델링 후의 세대 평면이 제시됐다. 2BAY를 기준으로 앞뒤 증축하는 설계안이었다.

 

시공자 선정이 결정될 총회날이 가까워오자 홍보전의 치열함은 극에 달했다. 이 과정에서 한 건설사가 ‘히든카드’로서 3BAY 평면을 들고 나왔다. 주민들은 이 부분에  큰 관심을 보였다. 채광면적을 넓히면서도 정방형 구조로 인한 공간 활용성도 높았기 때문이다.

 

경쟁 건설사 측은 즉각 법률적으로 ‘불가능하다’고 주장했다가 며칠 후 자신들도 3BAY를 할 수 있다고 주장하는 모습을 보였다. 

 

그러나 그 누구도 확신을 갖지 못해 확인 작업에 들어갔다. 주민들과 추진위, 각 업체 관계자들은 서초구청 및 건교부로 질의서를 제출했다. 급작스런 질문에 건교부에서는 궁색한 답변을 내놓았다. <주택법 제47조> 규정을 거론하며 ‘불가하다’는 원론적인 답변을 했다.

 

제47조 규정은 ‘세대의 일부 또는 전부를 복리시설 및 부대시설로 이용하기 위하여 피로티 구조로 전용하면서 최상층 상부에 증축하는 경우’를 제외하고는 불가하다는 내용이었다. 하지만 일선의 설계 전문가들은 동일한 제47조 규정을 들어 ‘가능하다’는 상반된 의견을 내놓았다.  이후 민원은 계속 이어졌고 서초구청은 현재 지자체장 명의로 건교부에 공식 질의서를 제출해 놓은 상황이다.

 

▲법률 규정은=시장에서는 법률의 미비를 지적하고 있다. 법률의 미비가 애매모호함을 낳고 그 모호함이 결국 입장에 따른 다양한 해석으로 이어져 이번 논란이 벌어졌다는 해석이다.

 

A건축설계사 임원은 “현행 리모델링 관련 규정이 미비한 상태에서 워낙 기본적인 내용만이 명시돼 있기 때문에 이 같은 혼란이 벌어지고 있는 것 같다”면서 “3BAY가 안된다고 할 수도 없고 된다고 할 수도 없는 애매모호한 상황이다”라고 말했다.

 

B설계사무소 소장 역시 “현행 리모델링 관련 규정은 미비한 법률로써 최소한의 기준만을 제시하고 있다”면서 “향후 보다 구체적인 기준들이 마련돼야 할 것”이라고 말했다.

 

현행 리모델링 관련 규정은 주택법과 건축법 규정으로 양분돼 있다.

 

<주택법 시행령 별표 3>의 ‘공동주택 행위허가 기준’에서는 증축 가능성에 대해 ‘세대의 일부 또는 전부를 부대시설 및 복리시설 등으로 이용하기 위하여 피로티 구조로 전용하면서 최상층 상부에 증축하는 경우에는 그러하지 아니하다’라고 정의하고 있다.

 

또한 <건축법 시행규칙 제2조의 4>의 ‘적용의 완화’ 부분에서는 ‘건축물 층수를 증가시키지 아니할 것. 다만, 지상층의 일부를 주차장으로 전용하여 감소하는 바닥면적만큼 최상층 상부에 증축하는 경우에는 그러하지 아니하다’고 명시돼 있다.

 

현재 증축 리모델링과 관련해 근간을 이루고 있는 규정은 이들 2개 내용이다.

 

하지만 이 중 어떤 내용에서도 좌우 증축 허용 및 금지에 대한 언급은 없다. 또한 최상층 상부에 증축하는 경우에도 1개층 만이 가능한 것인지, 아니면 2개층 이상도 가능한 것인지에 대한 언급이 없다. 여기서 3BAY 증축 가능성에 대해 ‘할 수 있다’와 ‘할 수 없다’가 서로 갈리고 있다.

 

▲주민 전폭적 찬성=3BAY 확장 부분에 대해 주민들은 전폭적 찬성이다. 길쭉해지는 앞뒤 증축에 비해 보다 정방형 형태의 평면이 제시될 수 있어 세대별 채광면적을 넓히면서도 공간 활용 측면에서도 우수하다는 주장이다. 설계 전문가들도 이 부분에 동의한다.

 

C설계사 관계자는 “리모델링 과정에서 앞뒤 증축만 이뤄질 경우 앞뒤로 길어져 길쭉한 세대 평면이 나오게 돼 재건축 평면보다 다소 떨어지는 평면이 나올 수밖에 없다”면서 “3BAY가 가능해진다고 한다면 재건축과 흡사한 평면이 나올 수 있다”고 말했다.

 

길쭉할 경우 복도 면적이 많이 나오면서 공간의 효율성이 떨어질 수밖에 없다는 지적도 나오고 있다. D설계사 관계자는 “기존 2BAY 아파트에서의 리모델링은 설계의 한계에 부딪칠 수밖에 없다”면서 “기존 소형 평형 세대의 경우 30% 증축 면적을 채우기 위해 설계 하다보면 어쩔 수 없이 방을 통해 방으로 들어가야 하는 최악의 경우도 나온다”고 말했다.

 

주민들의 3BAY에 대한 기대는 아직까지 수그러들지 않고 있는 상황이다. 반포 미도 추진위 및 시공자로 선정된 대림산업 측에서는 “3BAY 가능성을 계속해서 연구해 볼 것”이라고 말했다.

 

 

몇몇 리모델링 사업이 진행되면서 업계에는 일반화된 리모델링 ‘모델’이 만들어 지고 있다. 앞뒤 증축을 기준으로 기존 1층 세대 모두를 합쳐 주차장, 피트니스센터 등 부대시설 및 복리시설 등으로 활용하고 최상층에 그 부분만큼의 한 개층을 수직 증축을 하는 것이다. 이 부분이 현재 각 지자체 건축심의를 통과하는 일반화된 리모델링 모델이다. 반포 미도에서 건설사들이 최초 제시한 아파트 평면 설계안도 이 같은 내용과 크게 다르지 않았다. 반면 3BAY 설계는 이 같은 ‘모델’의 범위를 뛰어 넘는다. 결국 수직 증축의 범위가 문제다. 좌우 증축을 위해서는 결국 양 끝 세대를 최상층으로 올릴 수밖에 없다. 이 때 아파트 건물 자체도 함께 좌우로 늘어나게 되면 문제가 없다. 하지만 현실적으로 한계가 있다. 골조를 남겨둬야 하는 리모델링이라는 한계, 그리고 동간 거리 및 사선제한 등 건축법 규정에 따른 한계 등 기존 아파트의 폭은 더 이상 늘어날 수 없다. 결국 좌우 증축으로 인해 옆으로 밀려난 세대들을 최상층으로 올리는 방안이 최선의 대안으로 제시되고 있는 게 현실이다. 

 

반포 미도에서 제시됐던 한 건설사의 3BAY 설계안에서는 2BAY 3세대를 3BAY 2세대로 묶어 좌우 증축하며 이로 인해 밀려난 세대를 최상층에 모아 4개층이 증축되는 것을 제안했었다. 기존 15층 아파트가 19층 아파트가 되는 것이다.

 

한편, 수직 증축에 대한 법률적 한계가 거론되자 기존 동에서 가지를 쳐서 별도 동을 증축하는 T자 형의 방법으로 수직 증축의 한계를 벗어나고자 하는 방안도 제시됐다. 이 경우 좌우 증축 과정에서 옆으로 밀려난 세대수 만큼이 별도 동에 지어지기 때문에 수직 증축이 필요없게 된다. 그러나 이 대안은 프라이버시 등 주거환경적 측면에서 취약점을 드러내고 있어 현실화 가능성은 없는 것으로 평가되고 있다. 기준의 모호함 속에서 다양한 해석과 대안이 난무하고 있는 실정이다.