리모델링을 쉽게 하는 구조로 아파트를 지을 때 부여하는 용적률 인센티브를 재건축·재개발사업에서는 받을 수 없을 것으로 보인다. 정부는 개정 시행된 건축법에서 ‘리모델링에 대비한 특례’조항을 신설해 리모델링이 용이하게 아파트를 지을 경우 최고 1.2배에 해당하는 용적률과 높이에 대한 인센티브를 부여하기로 했다. 그러나 정부는 재개발·재건축에서 인센티브가 중복될 경우 초고밀의 아파트가 개발된다는 우려로 중복된 용적률 인센티브는 없는 방향으로 가닥을 잡아가고 있다. 건교부 관계자는 “재개발·재건축은 기부채납에 따라 인센티브가 부여된다”며 “여기에 추가로 인센티브를 부여하기란 어려울 것으로 본다”고 전했다. 이에 따라 리모델링에 용이한 구조로 아파트를 지어 인센티브를 확보하려던 조합들의 계획에 차질이 우려되고 있다.

 

▲재개발·재건축에 리모델링구조 용적률 인센티브 없을 듯=건교부 측에 따르면 재개발·재건축의 경우 기부채납에 따라 용적률 인센티브가 부여되고 있어 여기에 추가로 1.2배의 용적률 인센티브를 부여한다면 과다한 용적률이 적용돼 고밀개발이 우려된다. 따라서 부여되는 용적률 인센티브 중 높은 쪽 하나만을 적용하는 방향으로 건교부의 의견이 모아지고 있다.

 

다시 말해 2종일반주거지역내에 위치한 재건축아파트에서 기부채납에 따라 부여되는 인센티브와 리모델링에 용이한 구조로 아파트를 건립할 경우 부여되는 1.2배의 용적률 중 높은 것을 선택해야한다는 것이다.

 

따라서 재개발·재건축에서는 리모델링이 용이한 구조로 아파트를 건립해도 용적률 인센티브는 없을 것으로 보인다.

 

▲기부채납에 따른 용적률 239%, 리모델링 쉬운 구조 용적률 228%=건교부에 따르면 현재 가닥을 잡아가고 있는 리모델링 쉬운구조의 인센티브의 기준은 기준용적률에서부터 적용 한다는 것이다. 서울시의 경우 2종일반주거지역에서는 190%를, 3종일반주거지역은 210%를 기준용적률로 적용(지구단위계획에 따라 2종에서 단독은 180%, 공동 190%, 3종에서 단독은 220%, 공동 230% 적용)하고 있다. 따라서 190%에 1.2배는 228%(단독의 경우 216%)이며, 210%에 1.2배는 252%다.

 

이에 반해 재개발·재건축에서 기부채납에 따라 얻어지는 용적률 인센티브는 각 사업장별로 다르다. 정비계획이 고시된 지역 중 노원구 월계동에 자리한 단독주택 재건축을 예로 보면 공공용지와 획지를 포함한 전체면적이 1만4천704㎡로 여기에 기부채납은 2천169㎡다. 기준용적률 180%를 가정해 볼 때 계획용적률은 220.89%다. 반면 리모델링에 용이한 구조로 아파트를 지을 경우에 얻어지는 용적률은 216%에 머문다. 뿐만 아니라 벽식구조가 아닌 라멘구조로 아파트를 지을 경우 층고의 상승으로 인한 건축비 상승분까지 감안하면 오히려 리모델링이 용이한 구조로 지을 경우 사업성은 더 저하된다고 볼 수 있다.

 

동대문구 전농동의 한 재개발사업의 경우 획지와 공공용지를 포함해 총 15만1천775㎡로 기부채납은 2만5천143㎡다. 여기에 기준용적률이 190%라고 가정할 때 계획용적률은 239%다. 하지만 리모델링에 용이한 구조로 할 경우에는 228%로 11%가 더 낮게 적용된다.

 

 

 

아파트구조는 크게 라멘구조와 벽식구조, 무량판(Plate flat)구조로 나눠진다. 라멘구조는 기둥과 보로 이루어진 형태로 주로 70년대에서 80년 초까지 사용된 아파트구조다. 이 구조는 리모델링 시 세대간의 연결성은 높지만 30~50㎝나 되는 보의 높이 때문에 층고가 높고 공사비도 높다. 이후 벽식구조는 벽과 벽 사이가 콘크리트 내력벽으로 이뤄졌으며, 층고가 낮아 공사비가 상대적으로 저렴하지만 세대간의 연결성이 없고 구조변형이 어렵다.

 

이후에 나온 구조가 무량판구조다. 라멘구조와 벽식구조의 문제점을 개량한 구조라고 볼 수 있는 이 구조는 기둥으로 지어졌으나 보가 없는 형태로 다만 천정의 두께가 다소 두껍다는 단점이 있다. 그러나 이 같은 두꺼운 천정은 층간소음을 해결하는 데에 효과적으로 활용돼 오히려 장점으로 부각되는 아파트 건립구조다.

 

여기서 논란이 되는 것은 건교부가 정하고 있는 리모델링 인센티브를 주기 위한 조건이다. 건축법 시행령에 따르면 <각 세대는 인접한 세대와 수직 및 수평으로 전체 또는 부분 통합을 할 수 있을 것>이라고 정하고 있다. 이와 같은 구조는 70년대 주로 이용됐던 라멘구조 밖에 없다. 그러나 지금의 아파트구조는 층고를 최소화해 공사비를 줄이는 무량판구조가 이용되고 있기 때문에 건축법 시행령대로만 할 경우 건설기술은 과거의 기술을 답습하는 결과가 발생하게 된다.

 

이에 대해 건설업계 관계자는 “리모델링 특례에 대해 현행법상 수평 및 수직통합을 수평 또는 수직통합이 가능한 구조로 개정해야 한다”며 “다양한 건설기술이 활용될 수 있도록 정부는 길을 개방해야 할 것”이라고 전했다.

 

 

 

리모델링 특례에 대한 인센티브 규정에 대한 구체적인 안은 올해 연말에나 가능할 것으로 보인다.

 

건교부 관계자는 “현재 논의되고는 있으나 구체적인 기준안은 나오지 않았다”며 “건설교통부 고시는 연말이나 돼야 가능할 것으로 본다”고 전했다. 건교부 측은 기준에 대해 확정적으로 논의된 바는 없고 또한 기준안이 마련된다고 해도 중앙건축심의위원회를 거친 후 시·도의 의견 청취, 관계부처협의 등을 거쳐야 하기 때문에 그에 따른 기간이 1~2개월 가량은 경과돼 연말쯤 기준안이 나올 것으로 예상했다.

 

건교부는 현재 주택공사에 용역을 의뢰해 6월 초경 용역자료를 넘겨받은 것으로 알려졌다. 이에 대해 건교부 관계자는 “주택공사는 기술적 측면에서 용역결과를 내놨다”며 “이 기술적 결과를 법조문으로 다듬는데 앞으로 4~5개월은 소요될 것으로 본다”고 밝혔다.

 

 

 

리모델링이 용이한 구조로 아파트를 지을 경우 용적률 인센티브를 기대하고 있던 재개발·재건축 조합들은 사실상 용적률 인센티브 부여가 없을 수도 있다는 정부 측의 움직임에 발끈하고 있다.

 

한 정비사업 관계자는 “정부의 계속되는 규제 속에서 리모델링 특례에 대한 인센티브마저 한낮 신기루처럼 끝나게 됐다”며 분개한 표정을 감추지 못했다.

 

서울의 한 재건축 조합은 “리모델링 특례를 통해 인센티브를 받으려고 사업추진조차 늦추고 있었다”며 “그러나 정부가 인센티브 부여를 제한하고 나설 경우 사업지연의 손해만 발생하게 생겼다”고 정부의 무개념 정책을 질타했다.

 

재개발조합 관계자 또한 “조합원은 많고 용적률은 낮아 사업성이 없는 가운데 리모델링구조에 대한 인센티브만 바라보고 있었다”며 “그러나 정부가 이 같이 정한다면 재개발 사업을 아예 포기하라는 말 밖에 되지 않는다”고 정부의 탁상행정적인 처신을 꼬집었다.

 

 

 

정비사업관련 전문가들은 재개발·재건축에서도 리모델링이 용이한 구조로 아파트를 지을 경우 용적률 인센티브는 적용돼야 한다고 밝혔다.

 

한 재건축 관계자는 “기준용적률에 적용되는 1.2배의 인센티브와 기부체납시 적용되는 인센티브 중 높은 것을 선택하게 한다면 어느 조합이 공사비가 상대적으로 높은 라멘구조를 선택하겠냐”며 “정부가 이 같이 결정한다면 그 어떤 조합도 정부가 장려하는 리모델링이 용이한 구조로 아파트를 짓지 않을 것”이라고 정부정책에 대해 우려감을 표했다.

 

이에 한 전문가는 “리모델링이 용이한 구조로 아파트를 지어 인센티브를 받게 되더라도 공공시설설치를 위한 기부채납은 이뤄져야 할 것으로 본다”며 “따라서 리모델링에 대한 인센티브는 기준용적률에 적용하되 여기에 추가로 기부체납에 따른 용적률 인센티브는 적정 요율에 따라 적용돼야 할 것”이라고 정부 측에 충고했다.