이동훈
무한건축사사무소 소장
공동주택 리모델링에서 세대수 증가가 가능하도록 개정된 〈주택법〉이 지난 7월 27일부터 시행되었다. 기존 세대수의 10% 이내 범위에서 세대수를 증가시키고 증가된 세대를 일반 분양하여 사업비로 충당할 수 있는, 조합원들이 지불해야 하는 분담금을 줄일 수 있는 획기적인 방안이다. 단지에 따라 다르겠지만 분담금의 20∼30%를 줄일 수 있다는 분석이다.
게다가 국민주택 규모 이하의 세대는 주거전용면적의 40%까지 증축면적이 확대되었다. 리모델링을 원하고 있는 주민들의 요구로 약 3년여 간의 논쟁 끝에 어렵게 얻어낸 결과다.
그렇지만 현실은 너무나도 조용하다. 왜 주택법 개정을 원했는지 의미를 알 수 없을 정도다. 무엇이 잘못된 것일까?
주택법 개정에도 불구하고 리모델링 활성화가 되지 않는 이유는 크게 두가지로 분류할 수 있다. 첫째, 전반적인 부동산경기 하락이다. 하우스푸어가 사회적인 문제로 심각하게 대두될 만큼 주택을 대출로 구입한 사람들의 어려움이 매우 큰 상황에서, 리모델링 비용을 투자하는 것이 과연 옳으냐를 고민하기 때문이다. 주택구입에 기본적으로 투자의 개념이 동반하는 것처럼 리모델링도 투자의 개념이 엄연히 존재하는 시점에서, 요즈음 부동산 경기를 체감하고 있는 투자 당사자인 주민들이 리모델링 추진을 주저하는 것은 당연한 일이다. 물론 부동산 경기가 살아나면 단순하게 해결될 문제이나 국내외의 경제 상황을 보면 낙관하기는 어렵고, 그렇기 때문에 해법이 쉽지 않다.
둘째, 리모델링 활성화 정책의 부재다. 주택법 개정 시 세대수 증가를 허용하면서도 수직 증축을 불허한 것이다. 분담금을 줄일 수 있는 방안을 허용하면서도 방법론에는 족쇄를 채워 놓았으니 예견된 일이기도 하다. 안전 확보라는 명분은 있었으나 주택법 개정의 혜택(?)을 받을 수 있는 단지가 많지 않아 실효성이 있을까 하는 우려가 현실로 나타난 것이다. 반쪽짜리 법안이라는 비난을 면할 수 없고 주민들 입장에선 그저 허탈할 뿐이다.
정부가 안전을 장담할 수 없어서 수직증축을 반대하고 있다는 것을 모르는 것은 아니다. 그렇지만 납득하기 어려운 부분이 있다. 수직증축은 세대수를 늘리기 위한 방법론에 불과한 것이고 핵심은 리모델링에서 세대수 증가의 허용 여부였다. 정부는 공동주택 리모델링에서 세대수가 늘어나는 것을 원하지 않았다.
그 이유로 리모델링의 도입 취지에 맞지 않고 , 도시 및 주거 환경에 미치는 악영향과, 재건축과의 형평성과도 어긋나며, 수직 증축시 구조 안전성 확보가 우려된다는 것이었다. 정부의 반대와 달리 국회에서는 주민들의 의견을 적극 수용하면서 주택법이 개정되었다. 최종 조율 단계에서 세대수 증가가 허용되었고 수직증축은 불허되었다. 세대수를 증가시키는 방법으로 수직증축 대신에 수평증축, 별동증축, 세대분할을 허용하는 것으로 마무리 되었다.
근본적인 세대수 증가는 허용하면서 방법론으로 제약을 두어 결국은 세대수 증가를 억제하는 모순이 발생되었다. 증축의 한 가지 수단인 수직증축이 논쟁의 쟁점이 된 것은 세대수 증가 방법에서 수직증축이 차지하는 비중이 그만큼 크기 때문이다. 수직 증축 허용 여부로 더 이상 시간을 낭비할 필요는 없다. 논쟁은 충분히 있었기 때문에 가능한 빠른 시일 안에 이루어져야 한다. 안전상의 문제를 간과하자는 말은 아니다. 안전에 대한 문제는 제도적 장치와 발전하고 있는 기술력을 활용한다면 더 이상 걱정만 할 일은 아니기 때문이다.
이제는 현실적인 해법인 수직증축이 허용되어야 하고, 리모델링이 재테크의 수단이 아닌 원래의 목적인 주거환경 개선에 정착되어야 한다. 단지 여건에 적합하면서도 적절한 비용을 투입하여 주거성능을 향상시킴으로서 쾌적한 주거환경을 확보하는 것이다.
정부는 부동산 과열에 대한 우려로 주저하기보다는, 리모델링 활성화에 대한 제도를 신속히 개선하고 지속적으로 홍보하여야 한다. 그러면 리모델링을 통하여 정부가 지향하고 있는 장수명 주택을 실현하고 더불어 친환경 녹색성장을 이룩할 수 있을 것이다.
