일반분양 물량 400가구 넘어… 사업성 ‘굿’
1호선·복선전철 환승역 인접… 더블 역세권
경기도 뉴타운의 선발주자인 부천 소사재정비촉진지구의 촉진사업이 본 궤도에 오르고 있다. 소사지구는 지난 2009년 5월 경기도에서 최초로 재정비촉진계획이 수립된 이후 각 촉진구역들이 추진위원회를 구성하고 조합을 설립하는 등 본격적인 사업을 추진하고 있다.
특히 소사본2D구역(조합장 이의대)은 촉진계획 수립 후 불과 1달 만에 추진위원회 승인을 받고 지난해 조합설립인가를 받는 등 빠른 사업 속도를 보이고 있다. 여기에 도시환경정비 방식으로 사업이 추진되면서 높은 용적률과 층수로 계획돼 사업성이 높을 것으로 예상되고 있다.
현재 소사본2D구역은 시공자를 선정하기 위한 업무가 진행되고 있다.
▲대지면적 49,268㎡에 용적률 426% 적용… 일반분양 물량 많아 사업성 높아=소사본2D구역은 경기도 부천시 소사수 소사본2동 77번지 일원으로 대지면적은 4만9천268㎡이다.
촉진계획에 따르면 이 구역은 건폐율 60%이하, 용적률 426%이하가 적용돼 총 770가구(임대 64가구 포함)가 지어진다. 전용면적별로는 △59㎡ 64가구(임대) △84㎡ 106가구 △94㎡ 294가구 △116㎡ 294가구 △166㎡ 124가구㎡ 등으로 계획됐다.
현재 조합이 파악하고 있는 조합원 수가 304명인 점을 감안하면 임대주택 64가구를 제외하더라도 일반분양물량이 약 400가구가 넘어 사업성이 매우 높을 것으로 예상되고 있다.
특히 현행 계획에서는 임대주택을 제외한 모든 분양물량이 84㎡(24평)이상인 중·대형 평형으로 구성돼 향후 사업추진과정에서 소형주택으로 전환할 경우 일반분양물량은 더욱 늘어날 전망이다.
또 조합에서는 현재 8:2로 계획된 주거시설과 상업시설의 비율을 변경하는 방안도 추진하고 있다. 현재 주거·상업비율을 9:1 이하로 완화하는 방안에 대해 부천시와 협의를 거의 마친 상태다. 이에 따라 향후 사업시행계획 단계에서 주·상비율이 확정되면 현재보다 많은 일반분양물량을 확보할 것으로 예상된다. 여기에 최고 높이가 180m로 계획돼 초고층 건물을 건립할 수 있다는 장점도 있다. 최고 35층 높이의 주상복합이 건립되면 소사본동 일대의 랜드마크로 자리 잡게 될 전망이다.
▲더블 역세권의 교통 요지… 성주산·원미산 인접한 친환경 입지=소사본2D구역은 지하철, 버스와 같은 대중교통은 물론 도로 교통망도 잘 갖춰져 있어 부천시의 교통요지로 꼽히고 있다.
우선 지하철1호선 경인선 소사역(서울신학대학교역)이 불과 200m 거리에 위치해 있다. 이에 따라 걸어서 5분이면 서울과 인천으로 이동이 가능한 지하철1호선을 이용할 수 있다. 또 오는 3월 착공을 시작으로 2016년 완공될 소사~원시간 복선전철역도 구역 인근에 건립될 예정이어서 더블역세권의 수혜를 누릴 수 있을 것으로 전망된다.
여기에 구역 북측에 일반국도인 경인로, 부천시의 주요 간선도로로 이용되고 있는 호현로와 소사로, 경인옛로 등도 인접해 있다. 특히 이들 도로에는 각종 버스 노선들이 다수 운영되고 있어 자가용은 물론 대중교통을 이용하기에도 매우 편리하다.
성주산과 원미산이 인접해 있는 친환경 입지조건도 자랑거리다. 구역 남서 측에 위치한 성주산은 부천과 시흥에 걸쳐 있는 산으로 해발 200m로 비교적 낮아 가족들의 산책코스로 이용하기에 적합하다. 특히 성주산 자락에는 7천630평 규모의 성주산 생활체육공원이 조성돼 있어 축구, 인라인 조깅, 농구, 족구, 테니스 등 각종 생활체육을 즐길 수 있다. 구역 북측에 위치한 원미산에는 다양한 등산 코스는 물론 각종 운동장과 삼림욕장 등이 조성돼 있다.
이밖에 부원초, 소사초, 부일중, 소명여고, 서울신학대학교, 가톨릭대학교 등이 인접해 있어 우수한 교육여건을 갖추고 있다. 또 소사구청과 소사보건소, 가톨릭대학교 부천성모병원, 세종병원, 부천종합사회복지관 등 생활편의 시설도 인접해 있다.
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소형 주택 3.3㎡당 1,800만~2,000만원 거래
■ 현재 시세는
소사본2D구역 내에 있는 주택의 가격은 중대형의 주택의 경우 3.3㎡당 700만~1천만원선에 거래가 되고 있는 것으로 나타났다. 또 소형 주택의 경우 최고 3.3㎡당 2천만원에 육박하는 것으로 알려졌다. 다만 최근 부동산침체 여파로 매매는 거의 이뤄지지 않고 있다.
구역 인근에 위치한 한 공인중개사사무소의 대표는 “상업지역이다 보니 건물이 다양해 시세 역시 다양하게 설정돼 있다”며 “50평대 주택의 경우 3.3㎡당 700만원~800만원, 30평대의 경우 900만~1천만원 선에 거래가 됐다”고 설명했다. 이어 “7~8평형대의 소형 다세대주택의 경우 3.3㎡당 1천800만~2천만원으로 비교적 높게 설정돼 있다”며 “매물이 간혹 나오기는 하지만 부동산시장이 워낙 침체돼 있다 보니 매매는 끊긴 상황”이라고 말했다.
인근의 또 다른 공인중개사사무소 관계자는 “역세권에 위치해 있는데다 향후 복선전철역도 인근에 들어설 예정이어서 입지조건을 매우 좋다”며 “상품가치가 높을 것으로 예상된다”고 말했다.
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“조만간 시공사·설계자 선정
연내 사업시행인가 받을 것”
이의대
소사본2D구역 도시환경정비 조합장
“정비사업은 조합원들의 재산으로 추진하는 사업입니다. 사업비를 최소화하고 개발이익을 높이는데 중점을 두고 사업을 추진할 것입니다.”
소사본2D구역의 도시환경정비사업을 최일선에서 이끌어가고 있는 이의대 조합장의 말에는 조합원의 이익을 최우선으로 하겠다는 신념이 담겨 있다. 실제로 이 조합장은 추진위 승인에서부터 조합설립인가를 받기까지 용역업체의 도움없이 동의서를 징구해 최소한의 비용으로 사업을 추진해 왔다. 도시환경정비사업 특성상 상가소유주들을 설득해야 하는 어려움 속에서도 신속하게 사업을 추진할 수 있었던 데는 이 조합장의 노력이 있었기에 가능했다는 게 주변의 평가다.
▲사업을 추진하게 된 계기는=우리 구역은 기반시설이 턱없이 부족해 주민들이 생활하는데 큰 불편함을 겪고 있다. 주차시설도 부족해 좁은 도로에는 주차된 차들로 혼잡하다. 주변에 공용주차장도 없어 사설 주차장에 적지 않은 비용을 지불하고 주차를 해야 하는 상황이다. 이렇다 보니 인근 상가들도 상업시설로의 기능을 점차 잃어가고 있다. 나아가 소방도로마저 확보되지 못해 화재가 발생하면 자칫 인명 피해가 발생할 수도 있는 상황이다. 촉진구역으로 지정된 이유도 여기에 있다. 결국 누군가는 사업을 추진해야 했다. 동네 유지들이 모여 정비사업을 추진하는데 의견이 모아졌다. 그 자리에서 추진위원장으로 일해 달라는 부탁을 받아 사업을 추진하게 됐다.
▲그동안 사업은 어떻게 진행됐나=지난 2009년 재정비촉진계획이 수립된 지 불과 한 달여 만에 추진위원회 승인을 받았다. O/S요원이라 불리는 용역업체의 도움 없이 순수하게 주민들이 동의서를 징구했다. 비용을 거의 들이지 않고 동의율을 65% 이상 확보해 추진위원회를 승인받은 것이다. 이후 지난해 7월 동의서를 75% 이상 징구해 창립총회를 개최하고 9월 조합설립인가를 받았다. 협력업체는 정비업체로 유니빌산업개발만을 선정한 상태다. 현재 시공자와 설계자를 선정하기 위한 업무가 진행 중이다.
▲사업 추진에 역점을 두는 부분은=우리 구역은 도시환경정비 방식으로 사업을 추진하다보니 상가시설에 대한 부담이 크다. 최근 부동산시장이 침체된 상황이다. 특히 상가시장이 가장 침체된 상황이어서 상가분양에 대한 고민이 크다. 시공자들도 상가 미분양을 우려해 사업에 쉽게 참여하지 못하고 있는 실정이다. 따라서 상업비율을 최소화하고 주택비율을 높이는 방안을 계획하고 있다. 시와는 협의를 마친 상황이다. 상가비율을 10% 이하로 낮출 계획이다. 또 상가건물에서 상대적으로 인기가 없는 3층 이상에는 오피스텔로 짓는 방안도 계획하고 있다.
▲사업을 추진하면서 애로사항은=촉진지구로 지정될 당시보다 면적이 늘어나면서 당초 타구역으로 설정됐던 일부 면적이 우리 구역에 편입됐다. 면적이 큰 구역이 아님에도 2개 동이 한 구역으로 지정된 것이다. 이렇다 보니 2개 동의 주민들을 통합하는 과정이 매우 힘들었다. 한 개 구역의 주민들을 통합하는 일도 매우 힘든데 다른 구역이었던 주민들의 의견을 통합한다는 것이 얼마나 힘이 들었겠는가. 또 일부 사업을 반대하는 주민들을 설득하는 것도 매우 어려운 일이었다.
▲향후 사업일정은=우선 시공자를 선정하는 것이 시급하다. 상업시설의 비율을 최소화하면 건설사의 부담이 줄어들어 보다 많은 건설사가 입찰할 것으로 예상하고 있다. 우선 상반기 안으로 시공자를 선정하는 것이 목표다. 예정대로 시공자와 설계자를 선정하게 된다면 올해 안으로 사업시행인가를 받을 수 있도록 업무에 매진할 것이다.
▲조합원들에게 당부하고 싶은 말이 있다면=조합에서는 조합원들의 재산 가치 극대화를 최우선으로 투명하고 신속하게 사업을 추진하겠다. 앞으로도 많은 협조를 부탁드린다.
