9호선 흑석역 인접… 용적률 193% 적용
일반 분양물량 300가구 넘어 사업성 양호
서울 동작구의 대표적 낙후지역인 흑석동 일대가 친환경 주거단지로 탈바꿈하고 있다.
지난 2007년 흑석재정비촉진지구로 지정된 이후 본격적인 촉진사업이 추진되고 있어 새로운 주거단지로 떠오르고 있다.
특히 흑석7구역(조합장 방성호)은 한강변에 위치해 있는데다 지하철 9호선 흑석역이 인접해 있어 흑석재정비촉진지구에서도 수요자의 관심이 높다.
여기에 조합원 수에 비해 신축 가구수가 많아 높은 사업성을 갖춘 구역으로 평가를 받고 있다.
이 구역은 지난 3월 조합설립인가를 받아 대림산업을 시공자로 선정하고 현재 사업시행인가 업무를 진행하고 있다.
▲71,961㎡에 용적률 193%적용… 일반분양물량 많고 쾌적한 단지 조성=흑석7구역은 동작구 흑석동 158번지 일대로 대지면적은 7만1천961㎡에 이른다.
촉진계획에 따르면 이 구역에는 건폐율 24%, 용적률 193%를 적용해 총 930가구를 건립할 계획이다. 평균층수는 13.6층이며 최고 26층까지 건립이 가능하다.
용적률이 193%로 촉진구역으로는 비교적 높지 않은 편이지만 조합원 수에 비해 신축세대수가 많아 사업성이 높은 편이다. 현재 조합이 파악하고 있는 전체 조합원 수가 502명인 점을 감안하면 임대주택을 제외하더라도 일반분양물량이 약 300가구 가량 될 전망이다.
흑석7구역은 최근 서울시가 소형주택 공급을 위해 재개발구역에 대해 용적률 20%p를 상향할 수 있는 방안을 내놓았지만 현행 사업계획을 유지하기로 결정했다.
결정에 앞서 조합 측은 현행 사업계획 원안과 용적률 20%p 상향 계획안에 대해 사업성을 분석하고 조합원들을 위한 설명회를 개최했다.
그리고 조합원들을 대상으로 설문을 실시한 결과 대부분의 조합원들이 현행 사업계획안대로 사업을 추진하는 것에 찬성함에 따라 이 같은 결정을 내렸다.
다만 경미한 변경을 통한 용적률 상향은 현재 검토 중이어서 일반분양물량은 조금 더 늘어날 전망이다.
방성호 조합장은 “용적률로 일반분양물량을 많이 확보하는 것보다 쾌적한 단지를 조성해 미래가치를 높이자는 것이 조합원들의 뜻”이라며 “가구수만 늘리는 아파트보다는 고급 테라스하우스와 단지 특화 등을 통해 아파트단지 자체의 가치를 높일 수 있는 방안을 모색할 것”이라고 밝혔다.
▲한강변·흑석역 인접… 쾌적한 자연환경과 편리한 교통망 갖춘 최고의 입지 조건=흑석7구역이 위치한 흑석동 158번지 일대는 흑석동에서도 부촌으로 알려져 있다.
실제로 같은 흑석동이라도 흑석7구역으로 이사를 하는 것이 목표인 주민이 많았을 정도로 인기가 높은 지역이다. 그만큼 교통, 자연환경 등 생활환경이 우수하다는 얘기다.
우선 흑석7구역은 한강변에 가까이 위치해 있어 향후 아파트를 건립하게 되면 한강 조망이 가능하다는 장점이 있다. 여기에 강남과 여의도 중간에 위치한 입지조건으로 아파트의 가치는 더욱 상승하게 될 전망이다.
또 흑석역이 타 구역들보다 인접해 있다는 장점도 있다. 아파트 단지를 나서면 이른바 황금라인이라 불리는 9호선 흑석역을 바로 이용할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있다.
또 한강변에 위치해 있어 올림픽대로, 현충로 등 주요 간선도로를 이용하기에도 편리하다. 특히 흑석재정비촉진지구의 북단에 위치해 있어 한강대교만 건너면 용산역과 바로 연결되기 때문에 용산역 인근 개발로 인한 수혜도 예상되고 있다.
명문대학교로 잘 알려진 중앙대학교가 인접해 있는 교육환경도 자랑거리다. 이 구역은 중앙대 외에도 흑석초, 중앙대부속초·중, 본동초, 동양중 등도 가까이 위치해 있으며 인근에 고등학교도 신설될 예정이다.
이밖에 구역인근에 노량진 근린공원, 효사정공원, 노들섬 등이 위치해 있어 쾌적한 자연환경을 갖추고 있다는 장점도 있다.
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“단독 3.3㎡당 2천만원… 입지·사업성 우수”
■ 현재 시세는
흑석7구역은 지분쪼개기가 이뤄지지 않아 대부분 단독주택으로 이뤄져 있다. 따라서 대지지분이 넓은 단독주택을 매매해야 하다보니 거래량은 많지 않다고 인근 공인중개사들은 설명했다. 하지만 입지조건이 워낙 우수한데다 사업성이 높아 개발이익이 매우 높을 것으로 예상하고 있다.
구역 인근에 위치한 청솔공인중개사사무소(02-812-9700)의 이종관 대표는 “흑석동 일대는 강남에서 개발될 수 있는 거의 유일한 지역”이라며 “특히 흑석7구역은 예전부터 지역 유지들이 살았을 만큼 입지 조건이 매우 뛰어난 곳”이라고 설명했다. 이어 “지분쪼개기가 거의 없기 때문에 단독주택이 대부분인데 3.3㎡당 약 2천만원선에 거래가 됐다”며 “타구역에 비해 일반분양 물량이 많은데다 한강변이 인접해 있어 수익성이 높을 것으로 기대된다”고 덧붙였다.
또 이 대표는 “거래가 많이 이뤄지지 않은 만큼 아직도 충분한 투자가치를 갖추고 있다”고 말했다.
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“용적률 높으면 미래가치 낮아
사업지연 손해 감안 현행대로”
방성호
흑석7 재정비촉진구역 재개발 조합장
“태풍 피해를 본 집이 한 둘이 아니에요. 비가 새는 집이지만 고칠 수도 없습니다. 저에게는 재개발을 신속하게 끝내 주민들이 편안하게 살 수 있도록 해야 할 책임이 있습니다.”
흑석7구역 재개발사업의 선봉장 방성호 조합장은 조합원들이 최소한의 부담금으로 편안하게 살 수 있는 아파트단지를 짓는 것이 목표라고 강조했다.
▲사업을 추진하게 된 계기는=우리 구역은 일본 강점기 시절부터 자연스럽게 형성된 마을이다 보니 노후된 주택들이 대부분이다. 마을이 워낙 낙후돼 있다보니 자연스럽게 재개발에 대한 이야기가 나왔다. 그러던 중 지난 2004년 재개발에 대한 설명회가 열린다고 해서 참석하게 됐다. 당연히 누군가 재개발사업을 추진하겠거니 생각했는데 설명회에서 주민들이 저를 추진위원장으로 추천해 사업을 지금까지 이끌어 오게 됐다. 우리 구역에 70년 가까이 거주하다보니 주민들이 구역 실정을 잘 알 것이라고 생각해 추천한 것 같다. 그렇게 사업을 시작해 지금까지 사업을 맡아 왔다.
▲그동안 사업은 어떻게 추진됐나=지난 2004년 가칭 동작13구역이란 명칭으로 재개발사업을 추진하기 위한 사무실을 개소했다. 이후 2005년 7월 추진위원회를 승인받았고 이듬해 정비업체를 선정해 본격적인 사업 추진 채비까지 마쳤다. 하지만 흑석재정비촉진지구로 지정되면서 촉진계획이 나올 때까지 사업이 중단될 수밖에 없었다. 이후 2008년 흑석재정비촉진계획이 고시되면서 흑석7구역으로 지정돼 사업을 재개했다. 면적이 늘어난데 따른 추진위원회 변경 승인을 받은 후 지난해 창립총회를 개최하고 지난 3월 조합설립인가를 받았다. 현재 사업시행인가를 받기 위해 건축심의 업무에 매진하고 있다.
▲용적률 20%p 상향을 적용하지 않는 것으로 결정됐는데=용적률 상향 여부는 설명회를 개최한 후 조합원들에게 설문을 통해 조사한 결과 대부분의 조합원들이 원안에 찬성했다. 재개발사업은 단순히 용적률이 높아진다고 해서 사업성도 높아지는 것은 아니다. 사업기간이 늘어나는데 따른 사업비용을 계산해 보면 오히려 사업성이 더 낮아질 수도 있다. 특히 우리구역은 일부 지역이 경관지구로 묶여 층수가 제한돼 있어 용적률을 높일 경우 단지의 쾌적성은 낮아질 수밖에 없다. 용적률이 높아지면 당장 분담금이 줄어들 수 있지만 미래가치는 줄어들게 된다. 조합원들도 이 같은 이유에서 원안을 찬성한 것 같다. 다만 사업 속도를 늦추지 않고 용적률 10%p 내에서 상향하는 경미한 변경을 하는 부문은 아직 고려하고 있다.
▲사업을 추진하면서 어려웠던 점이 있다면=일부 조합원들이 사업에 무조건 반대를 하고 있어 사업 추진에 어려움을 겪고 있다. 조합에서는 모든 자료를 인터넷을 통해 공개하고 있다. 조합원이라면 아무런 제약 없이 모든 정보를 열람할 수 있다. 또 조합 사무실에서 모든 자료와 정보를 제공하고 있기 때문에 사무실을 방문하면 언제든지 확인이 가능하다. 이렇게 정보를 제공받을 수 있음에도 불구하고 전혀 확인되지 않은 유언비어로 사업을 반대하고 소송을 제기하고 있어 안타깝다. 대화나 협의로 충분히 해결 가능한 문제도 소송으로 해결하려하다 보니 사업 속도가 늦어질 수밖에 없는 실정이다. 조합원들에게 피해가 되지 않도록 대화를 통해 해결방법을 찾을 수 있길 바란다.
▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=그동안 5년이 넘는 시간동안 집행부를 믿고 도와주신 조합원들에게 감사하다는 말을 전하고 싶다. 조합은 보다 투명하고 신속하게 사업을 추진해 조합원들의 개발이익을 높일 수 있도록 최선을 다할 것을 약속드린다. 조합원들의 부담금을 줄이고 재산가치를 극대화시켜 조합원들의 믿음에 보답할 수 있도록 최선을 다하겠다. 앞으로도 조합을 믿어 주시고 많은 협조와 참여를 부탁드린다.
