인천 계양구에 위치한 서운구역이 2014년에 개최되는 제17회 인천 아시아경기대회 특수를 누릴 새로운 명품 주거단지로 떠오르고 있다. 서운구역 길 건너편에 아시아경기대회에 사용될 사이클, 양궁경기장이 건설될 예정이다. 아시아 지역 45개국에서 2만여명의 선수단과 방송·보도 인력이 참가할 예정으로 그 중 일부 행사가 이 지역 일대에서 진행된다. 대회 시설들이 들어섬으로써 그에 따른 주변 주거환경의 수준 또한 수직상승하고 있다. 도로 및 공원 정비를 비롯해 대규모 아파트단지를 조성하는 민간사업도 활발해 대규모 배후 인구가 유입됨으로써 지역 활성화 가능성도 예상되고 있다.

 

 

서운구역의 시공자인 대우·삼성 공동사업단의 기대 또한 적지 않다. 사업단은 서운구역을 인천 지역에서 분양성이 뛰어난 곳으로 평가하며 양 사 모두 대폭적인 지원을 통해 빠른 사업추진을 독려한다는 전략이다. 삼성건설의 차명준 차장은 “아시아대회가 예정돼 주변 지역이 빠르게 발전하고 있어 향후 인천 지역을 대표하는 주거지역으로 변화할 가능성이 높은 곳”이라며 “회사 차원에서 적극적인 지원을 통해 추진 속도를 높이기 위해 노력할 예정”이라고 밝혔다.

 

▲일반분양 물량 많아 사업성 양호=서운구역의 경우 일반분양 물량이 많아 사업성 측면에서도 보통의 재개발사업과 차별화 된다. 조합원 수는 538명에 불과하지만 총 신축 가구수는 1천525가구에 달한다.

 

정비계획상 임대주택으로 계획된 263가구를 제외하더라도 724가구를 일반분양 물량으로 활용할 수 있다. 물량이 충분하다 보니 분양 신청시 인기 평형을 경쟁할 필요가 없다.

 

서운구역 재개발사업의 경우 조합원들이 선호하는 30평대 아파트 물량이 조합원들을 모두 수용할 수 있을 만큼 충분하다는 의미다. A, B, C 타입으로 나뉘어져 있는 30평대 물량을 모두 합치면 798가구나 되기 때문이다. 그만큼 분쟁의 소지가 적으며 분쟁 소지가 적다는 것은 사업 속도가 빠를 가능성도 높다는 의미다.

 

사업시행인가 신청이 접수된 서운구역의 면적별 세대수는 △전용 59㎡A 57가구 △59㎡B 53가구 △59㎡C 114가구 △84㎡A 349가구 △84㎡B 333가구 △84㎡C 116가구 △96㎡ 120가구 △122㎡ 120가구 △임대 39㎡ 263가구로 총 1천525가구다.

 

현재까지의 사업추진 속도도 빠른 편이다. 지난 2007년 추진위 승인을 받은 후, 2년 뒤인 2009년 조합을 설립했다. 그 뒤로 약 1년 6개월 만에 사업시행인가를 신청하고 최근 그 결과를 기다리고 있는 상황이다. 조합은 이달 말 경 사업시행인가를 예상하고 있으며 곧바로 관리처분 준비에 돌입한다는 계획이다.

 

▲아시아경기대회 계양경기장 건설=서운구역은 새로 조성되는 아시아경기대회 경기장의 배후단지로서 그 직접적 혜택을 누릴 전망이다.

 

서운구역 부지 건너에 바로 계양경기장이 조성된다. 대회 종목 중 사이클, 양궁 등이 진행된다. 따라서 이곳에 사이클경기장과 배드민턴경기장, 양궁경기장과 축구 연습장이 조성되며 그 주변에 대규모 녹지공원이 조성된다. 서운구역 주민 입장에서는 대규모 도시공원을 앞마당처럼 사용할 수 있는 혜택을 누릴 수 있게 되는 것이다. 서울의 잠실올림픽경기장 인근과 월드컵경기장 인근 상암동의 지역 발전 형태를 뒤따르게 될 가능성이 높다.

 

대규모 교통 시스템도 도입된다. 인천시는 청라와 서울 강서 지역을 연결하는 간선급행버스체계(BRT)를 설치할 예정이다. 인천 청라지구와 계양, 서울 강서를 잇는 23km의 교통 체계를 마련해 대중교통의 편리성을 높인다는 계획이다. 1단계 사업계획이 오는 2012년까지 인천 청라에서 계양구를 지나 서울 화곡역까지 설치될 예정으로 서운구역이 입주할 시기에는 이 시스템 설치가 마무리된다.

 

엄기백 조합 총무이사는 “모든 사업계획을 대회가 열리는 2014년 9월 안팎에 입주할 수 있도록 하는데 힘을 모으고 있다”고 말했다. 

 

 

■ 현재 시세는
인천 서운구역은 향후 인천아시아경기대회 등 대규모 개발 호재들이 계속 이어질 것으로 예상돼 중개업소에서는 이 지역 물건에 대한 기대가치를 높게 보고 있다. 현재 시세가 저평가 돼 있어 향후 상승 폭이 클 것이라는 평가다.

 

신화공인 이재영 대표(032-554-8833)는 “2014년 9월에 열리는 인천아시아경기대회 경기장이 들어서는 등 대형 개발호재가 진행되고 있어 주변 지역 개발을 이끌고 있다”며 “크고 작은 민간 개발사업들도 진행돼 지역 전체적인 개발이 착착 진행 중이다”고 말했다.

 

시세는 연립주택 3.3㎡당 650만~700만원 선이다. 지난해 말에는 최고 3.3㎡당 800만원까지도 형성됐다. 인근 지역에 비해 저평가 돼 있기 때문에 최근 부동산 침체 상황에서도 하락폭이 적다는 설명이다.

 

서운구역의 매물은 나대지가 유난히 많다는 것이 특징이다. 결국 일반분양 물량이 많아 조합원들은 인기좋은 30평형대에 경쟁없이 입주할 수 있는 혜택이 주어진다는 의미다.

 

 

 

 

“조합의 최종 목표는 인천아시아경기대회가 열리는 2014년 9월까지 준공시키는 것입니다.”

 

오광택 조합장의 목표다. 이같은 목표가 그리 어려울 것 같지 않다. 당초 사업 계획대로 사업추진이 원만히 진행되고 있기 때문이다. 당초 계획보다 불과 보름 정도의 기간만이 늦춰졌을 뿐이다. 조합의 계획대로 사업이 마무리될 경우 그 결과는 희망적이다. 대회와 함께 주변의 관심이 이 지역에 쏠리게 될 것이며 그에 따라 지역의 명품 아파트로 자리잡게 될 것이기 때문이다.

 

이같은 마스터플랜을 구상하고 있는 오 조합장은 서운구역에서 60 평생을 살아온 오리지널 원주민이다. 출생과 학창 시절을 거쳐 현재에도 이곳에 터 잡고 살고 있다. 자신의 고향에 좀 더 좋은 집을 짓겠다며 회사를 지인에게 맡기고 전업 조합장으로 팔을 걷어부치고 재개발사업 전선에 뛰어들었다. 회사를 운영해 오던 기질은 조합 운영에도 그대로 이어졌다. 적은 금액이라도 회계처리 과정은 모두 직접 그의 결제를 통해 진행된다.

 

▲서운구역을 소개하면=이 곳은 옛날에 ‘도두머리’라고 불렀다. 서울에서 인천으로, 인천에서 서울에 갈 때 접어드는 길머리가 있는 곳이라는 의미다. 그래서 머리를 의미하는 ‘두(頭)’와 길을 뜻하는 ‘도(道)’가 합쳐져 그렇게 불렀다. 내가 태어나던 60년 전부터 그렇게 불려 왔다. 서울로 가는 길목 머리에 위치한 도두머리의 입지는 그로부터 60여 년이 지난 현재까지도 여전히 유효하다. 인천 지역에서도 분양성이 우수한 곳으로 손꼽히고 있다. 서운구역의 시공자로 참여한 대우·삼성 공동사업단 역시 인천 지역에서도 분양성이 높은 지역으로 판단하고 전폭적인 사업추진에 매진하고 있다.

 

▲서운구역 재개발사업의 특징은=원만히 사업이 잘 진행되고 있다고 평가한다. 비대위도 없고, 소송도 없다. 소송이 한 건도 없다고 한다면 다른 지역 조합장들은 믿지 않는 표정이다. 그러나 정말로 소송이 한 건도 없이 사업이 잘 진행되고 있다. 꼼꼼하게 조합 운영을 하려고 노력하는 모습과 이에 대한 조합원들의 보이지 않는 격려 때문이라고 생각한다. 원만한 사업 진행이 결국 빠른 사업진행으로 이어져 성공 재개발로 결과를 맺고 싶다.

 

▲현재 사업추진 현황은=지난달 14일 사업시행인가 신청을 했다. 이달 말 경 사업시행인가가 나올 것으로 본다. 사업시행인가가 나오는 즉시 관리처분절차를 진행할 것이다. 2014년 9월 동아시아대회가 개최될 때에 맞춰 준공시키기 위해서 계속 노력해야 한다. 관리처분에 대해서도 요즘 틈틈이 시간을 내어 공부하고 있다.

 

▲조합장에게 요구되는 직무 능력이란=가장 중요한 것은 경영자 마인드를 가져야 한다는 것이다. 재개발사업 역시 주식회사와 똑같다. 주주가 있고 경영을 통한 결과물을 서로 나누어 갖는다는 의미에서 구조가 동일하다. 따라서 조합장 또한 경영자 마인드로 무장하고 사업을 진행시켜야 한다. 또한 조합장은 이론과 실무를 함께 진행시켜 나가야 한다. 많은 사람들을 이해시키고 방향을 설정하기 위해서 객관적이고 합리적인 근거를 제시해야 한다. 또한 사업과 관련된 정보를 많이 알려고 노력해야 한다. 수많은 협력업체들이 있는데 이들은 오랜 기간 재개발사업의 노하우를 갖고 있는 전문가다. 이들과 진지하게 의견을 나눌 정도가 돼야 한다.

 

▲조합원에게 하고 싶은 말은=조합에서 발생하는 분쟁은 대개 정보 부족에 따른 오해 때문이다. 사업이 진행되다 보면 자연스레 정보에 있어 조합 임원과 일반 조합원 사이에 차이가 발생할 수밖에 없다. 그러나 우리 조합에서는 조합원 모두에게 정보를 공개하고 함께 공유할 수 있도록 노력하고 있다. 사업과 관련해 궁금한 점이 생길 경우 언제라도 문의해 달라. 사업은 조합과 조합원 모두가 함께 진행하는 것이다.