수락산·불암산 인접 천혜의 자연 경관
664세대 신축… 일반분양 200여가구
서울시의 마지막 달동네인 상계동 일대가 자연친화형 주거단지로 탈바꿈될 전망이다. 청계천 이주민들이 정착하면서 마을이 형성된 상계동 일대는 서울시의 대표적인 낙후지역이다. 하지만 최근 재정비촉진사업이 본격화되면서 서울 동북부의 새로운 주거지로 떠오르고 있다. 특히 상계4재정비구역(조합장 양병렬)은 타구역에 비해 사업 속도가 빠른데다 사업성도 높아 상계재정비촉진지구의 모범현장으로 평가받고 있다. 이 구역은 수락산 자락에 위치해 자연 환경이 우수하며 지하철역과 주요 도로가 인근에 접해 있어 교통도 편리하다. 현재 조합은 서울시의 역세권 시프트 정책에 따른 용적률 상향을 위한 정비계획 변경절차를 추진하고 있다.
▲용적률 239.4% 총 664세대… 역세권시프트 적용되면 용적률 최고 300%=상계4구역은 촉진지구 내 타구역들에 비해 비교적 사업성이 높을 것으로 예상되는 사업지다. 상계재정비촉진지구가 구릉지를 포함하고 있지만 상계4구역은 평지에 위치한데다 조합원 수도 많지 않기 때문이다.
지난해 9월 고시된 재정비촉진계획에 따르면 이 구역은 상계동 85-33번지 일대 4만30㎡로 건폐율 60% 이하, 용적률 240% 이하를 적용해 총 664세대(임대 127세대 포함)를 건립할 계획이다. 조합원이 331명인 점을 감안하면 임대주택을 제외해도 약 200여세대가 일반 분양될 것으로 보인다.
상계4구역은 촉진계획상으로도 비교적 사업성이 양호할 것으로 예상되지만 조합은 역세권시프트를 적용해 사업성을 보다 높이겠다는 방침이다. 상계역과 당고개역 중간에 위치해 있어 구역 대부분이 2차역세권(역세권 500m 이내)에 속하기 때문에 역세권시프트가 적용될 경우 용적률은 최고 300%까지 적용이 가능해지기 때문이다. 이 경우 총 건축세대수도 800여세대로 급상승하게 된다. 또 층수의 제한도 받지 않기 때문에 동수도 현행 8개에서 6개로 줄일 수 있다는 장점도 있다.
현재 조합은 역세권시프트를 적용한 정비계획(안)을 구청에 제출한 상태로 구 심의를 통과하고 서울시의 심의를 기다리고 있는 중인 것으로 알려졌다.
사업 속도가 빠른 것도 사업성을 높이는데 중요한 역할을 하고 있다. 상계4구역은 재정비촉진구역들 중 가장 빠른 사업 속도를 보이고 있다. 촉진계획이 고시된 지 불과 1달도 되지 않아 촉진지구 최초로 추진위를 승인받은 것을 시작으로 조합설립인가, 시공자 선정까지 가장 빠르게 추진해 사업경비를 최소화시키고 있기 때문이다.
▲수락산 자락 위치한 천혜의 자연환경, 생활편의 요건 대부분 갖춰=상계4구역은 수락산 자락에 위치해 있어 자연 환경이 매우 우수하다는 것이 최대 장점이다. 수락산이 뒷마당에 펼쳐져 있기 때문에 사시사철 공기가 쾌적한 것은 물론 조망권 역시 뛰어나다. 또 맞은 편 불암산 자연공원도 걸어서 5분 거리에 위치해 때문에 언제든지 이용이 가능하다.
교통 여건도 편리하다. 지하철 4호선 상계역과 당고개역 중간에 위치해 있어 구역 어디에서 출발해도 걸어서 5분이면 지하철을 이용할 수 있어 구도심으로 편리하게 이동할 수 있다. 또 구역과 맞닿아 있는 당고개길은 서울외곽순환도로와 동부간선도로 등에 연결돼 있기 때문에 자가용을 이용하면 강남으로도 빠르게 이동할 수 있다.
학교가 밀집한 교육 여건도 자랑거리다. 구역 인근에 신상계초, 덕암초, 계상초, 제일중, 재현중·고, 미래산업과학고교 등 위치해 있어 걸어서 10분이면 통학이 가능하다. 이밖에 역 인근의 상업시설과 상계시장을 입주자들의 편리하게 이용할 수 있다는 것도 장점으로 꼽히고 있다.
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단독주택 3.3㎡당 1,500만원선 거래
■ 현재 시세는
상계4구역은 대부분 단독주택으로 이뤄져 있다보니 지분쪼개기로 인한 피해가 없어 사업성이 높을 것이라는 게 인근 공인중개사들의 공통된 의견이다. 주택가격은 재개발이 추진되면서 약 2~3배가량 크게 오른 것으로 알려졌다.
구역 인근에 위치한 한 공인중개사사무소 관계자는 “단독주택의 경우 3.3㎡당 약 1천500만~1천600만원에 매물이 나오고 있다”며 “재개발이 추진되기 전에 약 500만~600만원선에서 거래가 됐던 점을 감안하면 가격이 크게 오른 편이다”고 설명했다. 이어 “구역 내 빌라가 거의 없는데다 재개발사업의 특성상 소형 지분을 원하는 사람들이 많아 다세대주택의 경우 3.3㎡당 약 3천만원선에 매물이 나오고 있다”고 덧붙였다.
또 다른 공인중개사는 “상계4구역은 조합원 수에 비해 신축 세대수가 많은데다 사업 속도가 빠른 것이 최대 장점”이라며 “주변의 자연 환경이 워낙 좋은데다 생활에 필요한 요소를 대부분 갖추고 있어 투자가치가 높은 편”이라고 설명했다.
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“사업성 높이는데 사활 걸어
조합원 분담금 최소화 역점”
양 병렬
상계4구역 주택재개발 조합장
상계4구역에는 항상 최초라는 수식어가 붙는다. 상계재정비촉진지구에서 최초로 추진위 승인과 조합설립 인가를 받았으며 최초로 시공자를 선정했다. 또 최근에는 지구 최초로 역세권시프트를 적용한 정비계획을 신청해 심의 중이다.
상계4구역의 신속한 사업 중심에는 처음부터 사업을 이끌어온 양병렬 조합장이 있다. 조합을 설립하기까지 단 한 번도 외부의 힘을 빌리지 않고 고집스럽게 사업을 추진해 온 양 조합장이 있었기에 가능한 일이었다. 하지만 그는 주변사람들과 조합원들에게 공을 돌리며 겸손해했다.
양 조합장은 “집행부와 조합원이 적극적으로 사업에 참여해 타구역에 비해 빠르게 사업을 추진할 수 있었다”며 “조합원들의 부담금을 최소화시켜 재정착률을 높일 수 있도록 최선을 다하겠다”고 강조했다.
▲사업을 추진하게 된 계기는=우리 구역은 1970년대 청계천 이주민이 정착해 살아온 동네다. 계획적으로 생성된 주거지가 아니다 보니 도로 등 기반시설이 턱없이 부족한데다 주택마저 노후돼 주민들이 생활하기 매우 불편한 상황이다. 특히 소방도로 조차 갖춰져 있지 않아 자칫 화재라도 발생하면 큰일이 발생할 수도 있어 개발이 시급하다고 판단했다. 따라서 우리구역에 약 30여년을 살면서 그동안 통장과 부동산 중개업을 한 경험을 바탕으로 재개발을 추진하게 됐다.
▲그동안 사업은 어떻게 진행돼 왔나=지난해 9월 상계재정비촉진계획이 고시된 후 토지등소유자의 약 72% 동의를 받아 촉진지구에서는 첫 번째로 추진위를 승인받았다. 이후 지난 1월 조합설립인가를 받아 4월 대우건설을 시공자로 선정했다. 현재 서울시의 역세권시프트를 적용받기 위한 정비계획안이 구청의 심의를 통과해 시의 심의 결과를 기다리고 있다.
▲사업을 추진하면서 어려웠던 점은=우리구역은 조합을 설립하기까지 용역업체, 이른바 O/S요원의 도움을 전혀 받지 않고 사업을 추진해 왔다. 추진위 승인과 조합설립을 위한 동의서를 받는데 오로지 총무이사를 비롯한 집행부의 힘만으로 진행해 왔다. 당시 밤늦게 귀가하는 주민들로부터 동의서를 징구하기 위해 총무이사와 함께 밤을 새는 일이 비일비재했다. 용역업체를 이용하면 편하게 동의서를 걷을 수도 있었지만 이렇게 직접 뛰어다니는 것이 조합원들의 부담금을 줄이는 방법이라고 생각했기 때문이다.
▲향후 사업 일정은=조합을 설립하고 시공자도 선정했으니 다음 사업 단계인 사업시행인가를 준비해야 하지만 현재는 역세권시프트에 전념하고 있다. 사업기간을 단축시켜야 조합원들의 부담금이 줄어든다는 생각은 변함이 없지만 현재로서는 무조건 빠르게 사업을 추진할 수만은 없는 상황이다. 그만큼 역세권시프트 적용여부가 중요하기 때문이다. 때문에 조합은 역세권시프트를 적용받아 사업성을 높이는데 사활을 걸고 있다.
▲아파트 건축시 중점을 두는 부분은=우리구역은 수락산 자락에 위치해 있기 때문에 자연 환경이 매우 뛰어난 곳이다. 이러한 장점을 살린 자연 친화적인 아파트를 건축하고 싶다. 만약 역세권시프트를 적용받게 되면 층수제한이 없어지기 때문에 동 수가 줄어들어 쾌적한 아파트 단지를 조성할 수 있을 것으로 예상된다. 또 주차장을 전부 지하화해 공원 등 녹지 공간을 최대한 많이 반영할 계획이다. 수락산과 연계된 공원 같은 아파트를 짓는 것이 목표다.
▲조합원들에게 하고 싶은 말은=우리구역이 상계재정비촉진지구에서 가장 모범적인 사업장으로 평가받을 수 있었던 데는 조합원들의 적극적인 참여가 있었기에 가능하다고 생각한다. 조합에서는 조합원들의 개발이익을 최우선으로 사업을 추진하고 있다. 조합원들에게 이익이 되는 것이라면 작은 부분도 놓치지 않기 위해 최선을 다하고 있다. 우리구역의 재개발사업을 성공적으로 완수할 수 있도록 앞으로도 적극적인 참여를 부탁드린다.
