용적률 107% 적용… 저층 1,400세대 신축
교육환경·교통여건도 우수… 경전철 수혜도
삼각산 자락에 위치한 성북구의 대표적인 낙후지역인 정릉3동 757번지 일대. 일명 ‘정릉골’로 통하고 있는 이곳은 도시가스가 연결돼 있지 않은 탓에 대부분의 주민들이 연탄과 기름으로 난방을 하고 있다. 대부분 가옥들은 지어진지 30년이 넘어 벽과 담에 균열이 생긴 것은 물론 허물어진 곳이 많지만 보수조차 하지 못하고 있다. 기와나 슬레이트로 덮여 있던 지붕은 돌을 얹힌 천막이 대신하고 있는 주택들도 있다. 구릉지에 형성된 이 마을로 들어가기 위해서는 마을버스를 타야 하지만 그마저도 편하게 이용할 수 없다. 좁은 골목길에는 차가 들어설 수 없어 마을 중턱에 내려서 걸어가야 하기 때문이다. ‘서울이 맞나’ 싶을 정도다.
▲1,400세대의 대규모 친환경 저층 공동주택으로 ‘탈바꿈’=이러한 정릉골에 최근 변화의 바람이 불고 있다. 지난 2008년 서울시와 성북구가 정릉골 일대를 ‘특별경관관리 시범 사업지’로 선정하고 정비계획을 수립하고 있어 본격적인 재개발사업이 가시화되고 있기 때문이다.
지난 9월 성북구가 공람한 ‘정릉골 주택재개발정비구역 지정(안)’에 따르면 이 구역은 성북구 정릉3동 757번지 일대 20만3천965㎡로 설정됐다. 건폐율 38.81%, 용적률 107.12%를 적용해 총 1천400세대의 대규모 단지가 들어설 전망이다. 전용면적기준 △72.91㎡ 140가구 △84.91㎡ 994가구 △117.58㎡ 186가구 △164.23㎡ 80가구 등으로 지어진다.
특히 이 구역은 삼각산의 자연환경과 기존 마을 풍경, 경관 등을 보존하기 위해 친환경 저층 단지로 계획했다. 이를 위해 구릉지인 지형 특성을 고려해 건물형태를 계단형, 포디움형(가로대응형), 바위형(중정형), 테라스형 등 다양한 건축유형을 계획했다.
이밖에 친환경 단지를 조성하기 위해 커뮤니티 가든, 옥상 벽면 녹화, 투수형 포장, 생태연결 통로 등이 설치되며, 친환경 에너지 사용도 검토되고 있다.
서울시 관계자는 “정릉골은 기존 풍경과 경관을 보존하기 위한 다양한 주거형태를 정비계획에 반영해 새로운 주거문화를 창출하게 될 것”이라며 “올해 안으로 구역지정을 완료해 이르면 내년부터 본격적인 정비사업이 시작될 수 있을 것”이라고 밝혔다.
▲경전철 수혜 예상… 명문대 인접한 우수한 학군=정릉골 구역의 최대 장점은 자연 환경이 우수하다는 것이다. 우선 구역 동쪽에 삼각산(북한산) 국립공원이 위치해 있어 쾌적한 생활이 가능하다. 구역을 따라 흐르는 정릉천은 오는 2010년 완공을 목표로 복원사업이 추진되고 있다. 정릉천 복원사업이 끝나면 물길을 따라 건강걷기 코스와 각종 근린공원이 들어설 예정이다. 여기에 보물급 문화재를 보기 위해 많은 관광객들이 찾는 경국사가 구역과 맞닿아 있는 것도 구역만의 자랑거리다.
도로 교통망이 잘 갖춰져 있어 교통이 편리하다는 장점도 있다. 우선 내부순환도로가 인근을 지나가기 때문에 강남과의 접근성이 우수하다. 또 정릉길, 명원길, 솔샘길 등 넓은 도로들이 인접해 있어 차량을 이용한 이동이 편리하다. 다만 지하철역이 멀기 때문에 대중교통을 이용하기는 다소 불편한 것이 단점으로 지적되고 있다. 하지만 오는 2013년 경전철이 구역 인근에 개통될 예정이어서 대중교통도 크게 개선될 전망이다.
교육환경도 우수하다. 구역 인근에는 국민대학교와 고려대 보건과학대, 서경대 등 유명대학이 위치해 있어 우수한 학군을 보유하고 있다. 또 고려사대 부속중·고, 대일외국어고, 북악중, 청덕초, 정릉초교 등도 인접해 있다.
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소형 단독주택 3.3㎡당 1,100만원선 거래
■ 현재 시세는
정릉골 인근 공인중개사들에 따르면 이 구역은 특별경관관리 시범사업지로 선정된 후 가격이 크게 오른 것으로 나타났다. 특히 구역 내에는 다세대주택이 없기 때문에 소형 단독주택 위주로 가격이 높게 형성되고 있는 것으로 알려졌다.
구역 인근에 위치한 다와공인중개사사무소(02-912-2700)의 김화순 대표는 “주택의 크기나 위치, 도로 인접 여부에 따라 가격이 크게 차이가 나고 있다”며 “66㎡ 이하 소형 주택의 경우 3.3㎡당 약 1천100만원선에 매물이 나오고 있다”고 설명했다. 이어 “180㎡가 넘는 대형 주택은 3.3㎡당 약 700만~800만원선에 거래가 되고 있다”며 “최근 부동산시장이 침체됨에 따라 거래는 거의 이뤄지지 않고 있는 실정”이라고 말했다.
김 대표는 또 “정릉골구역은 환경적인 요건이 매우 좋은 지역”이라며 “경전철 개통을 앞두고 있는데다 정릉천 복원사업도 한창 진행 중이어서 투자가치가 높은 상황”이라고 설명했다.
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“중·대형 평형 공급확대 노력”
손형근
정릉골 재개발 추진모임 대표
“서울 한복판에 도시가스가 들어오지 않아 연탄으로 겨울을 나는 곳이 우리 마을입니다. 그동안 힘들게 살아온 만큼 이제라도 보상을 받아야 하지 않겠습니까? 주민들의 뜻을 모아 주민들이 원하는 재개발이 되도록해야 합니다.”
정릉골 재개발 추진모임에서 손형근 대표는 주민들의 뜻대로 사업을 추진돼야 한다고 강조했다. 이를 위해 정릉골 재개발 추진모임은 주민들의 의견이 반영될 수 있도록 시·구청과 주민간의 가교역할을 하고 있다.
▲재개발 추진모임에 대해 간략하게 소개한다면=재개발 추진모임은 현재 우리 구역의 재개발사업에 대해 주민들에게 설명하는 한편 보다 발전적인 계획이 수립될 수 있도록 시와 구에 많은 의견을 제시해 온 단체다. 주민들에게 재개발 설명회를 개최하는가 하면 주민들의 의견을 모아 정비계획에 반영될 수 있도록 협의하는 등 지속적인 활동을 펼쳐왔다.
▲정릉골의 주거환경이 매우 열악한 상황이다=우리구역은 서울에서 주거환경이 가장 열악한 곳 중 하나다. 그만큼 주민들이 고통을 인내하며 살아온 곳이다. 1990년대 말 주거환경개선사업이 추진됐을 정도니 얼마나 열악한지는 상상이 가능하리라 본다. 당시 일부 주민들의 반대로 주거환경개선사업이 좌절됐다. 이후 2003년 개발제한구역에서 해제된 후 시와 구에서 지난 2008년 특별경관관리사업 시범지로 선정해 현재 정비계획을 수립하고 있는 상황이다.
▲정비계획 공람을 마쳤는데 주민들의 반응은=구릉지형을 이용한 저층 명품단지를 만든다는 것에 대해 주민들은 대체로 만족해하고 있다. 하지만 지나치게 소형평형 위주로 계획돼 사업성이 낮아질 것을 우려하고 있다. 정릉동 일대에는 국민주택 수준의 소형주택들이 대부분이기 때문에 중·대형 평형에 대한 공급이 필요한 시점이다. 주민들도 중·대형으로 지어지길 원하고 있다. 친환경만을 강조하다보니 사업성은 거의 고려되지 않은 것도 문제다. 이 부분에 대해서는 구와 심도 있게 협의해 나갈 생각이다.
▲주민들에게 하고 싶은 말은=재개발사업의 주인은 주민이다. 우리의 재산가치를 높이기 위해서는 주민들이 하나로 뭉쳐야 한다. 무엇보다 주민들의 관심이 가장 중요한 시기다. 재산을 극대화시키기 위해서는 주민들이 보다 많은 의견이 필요한 시점이다. 주민들의 의견이 정비계획에 반영될 수 있도록 최선을 다할 것이다.
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계단형·포디움형 등 도입해 친환경 단지 조성
정릉골 재개발의 가장 큰 특징은 1천400여세대나 되는 대규모 단지를 저층 친환경 아파트로 건축한다는 점이다.
특히 정릉골은 구릉지에 위치해 있기 때문에 삼각산의 경치를 가리지 않으면서도 모든 세대에서 조망이 가능하다는 장점을 최대한 살려 건축물을 배치했다.
이에 따라 정릉골구역에는 △계단형 △포디움형 △바위형 △테라스형 등 다양한 건물형태가 들어서도록 계획됐다.
우선 계단형 주택은 삼각산의 경관을 확보하기 위해 구릉지 지형에 맞는 계단 모양으로 짓게 된다. 필로티 공간은 보행과 산책로로 활용되며 하부에는 상가를 포함해 부대복리시설을 계획했다.
포디움형 주택은 가로대응형 주택이라고도 불리는데 가로에 평행하게 배치된 형식으로 고대 그리스 신전 모양의 고급 주택이다.
포디움형 주택은 수직형태의 계단형 주택과 조합하면 가로공간의 활성화와 다양한 생활공간 연출이 가능하다.
바위형 주택은 중정형 주거동으로 삼각산에서 굴러온 바위를 연상해 붙여진 이름으로 경사가 급한 지역에 지어진다. 하부에 상가와 부대복리시설이 들어서며 정릉천변 산책로와 연계해 지을 계획이다. 또 아랫집 지붕이 마당이 되는 테라스형 주거동은 구릉지의 지형적 조건을 극복하고 토지의 효율성을 높이게 된다.
