재개발 세입자 보호대책에 대한 정부의 밑그림이 잡혔다. 용산참사 이후 대책을 논의하던 공식기구인 ‘재개발 제도개선 당정T/F’ 간사인 김성태 의원은 지난 2일 관련대책을 담은 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안을 국회에 제출했다. 개정안에 따르면 정비사업의 시행으로 인해 발생되는 분쟁조정을 위해 시·군·구에 도시분쟁조정위원회가 설치된다. 또 상가세입자를 포함해 세입자의 주거 및 이주대책을 사업시행계획서에 포함토록 의무화된다.

 

▲세입자 주거 및 이주대책 반영 의무화=세입자의 주거 및 이주대책을 사업시행계획서에 반영해 작성토록 의무화된다. 현행 〈도정법〉 제30조 단서조항은 “다만 도시환경정비사업(기존건축물에 주택이 포함돼 있는 사업을 제외한다)의 사업시행계획서를 작성하고자 하는 때에는 제3호 내지 제5호의 내용을 포함하지 않을 수 있다”고 돼 있다. 여기서 제3호는 임시수용시설을 포함한 주민이주대책이고, 제4호는 세입자의 주거대책, 제5호는 임대주택의 건설계획이다.

 

하지만 개정안에서는 단서조항이 삭제되면서 의무사항으로 바뀌게 되고 제4호도 세입자의 주거 및 이주대책(상가 세입자를 포함한다)으로 강화된다.

 

▲공공임대주택, 순환용주택 활용 근거 마련=순환정비방식의 활성화를 위해 주택공사 등 공공이 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 활용할 수 있는 근거가 마련된다.

 

개정안 제35조제2항은 “(전략) 대통령령이 정하는 방법과 절차에 따라 주택공사 등이 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 우선 공급할 것을 요청할 수 있다”고 규정하고 있다.

 

▲시장·군수가 감정평가업자 선정=감정평가업자를 시장·군수가 선정토록 바뀐다. 개정안 제48조제5항은 “주택재개발사업 및 도시환경정비사업에서 제1항제3호(분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액), 제4호(분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격) 및 제6호의2(세입자별 손실보상을 위한 명세 및 그 평가액) 규정에 따라 권리를 평가할 때에는 다음 각호의 방법에 의한다”고 규정하고 있다.

 

여기서 다음 각호 중 제1호는 “시장·군수가 선정한 〈부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률〉에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의해 이를 산정할 수 있다”고 돼 있다.

 

▲세입자 둔 조합원에 별도 부담=세입자를 둔 조합원과 그렇지 않은 조합원의 부담규모를 정관에 따라 달리 정할 수 있는 근거도 마련됐다.

 

개정안 제48조제5항제2호는 “제1항제4호에 따라 조합원의 종전의 토지 또는 건축물의 가격산정시 조합원이 둔 세입자로 인해 손실보상이 필요한 경우 정관이 정하는 바에 따라 당해 조합원이 둔 세입자에 대한 손실보상액을 뺀 나머지를 종전의 토지 또는 건축물의 가격으로 산정할 수 있다”고 돼 있다.

 

▲회계감사기관도 시장·군수가 선정=시·군·구에서 직접 회계감사기관을 선정·계약토록 하고, 감독권을 명시토록 했다. 또 처분이나 조치도 명할 수 있다.

 

개정안 제76조제2항은 “제1항에 따라 회계감사가 필요한 경우 사업시행자는 시장·군수에게 회계감사기관의 선정을 요청해야 하며, 요청이 있는 경우 시장·군수는 즉시 회계감사기관을 선정해 회계감사가 이뤄지도록 해야 한다”고 규정하고 있다. 또 제3항은 “제2항에 따라 회계감사기관을 선정한 경우 시장·군수는 공정한 회계감사를 위해 선정된 회계감사기관을 감독해야 하며, 필요한 처분이나 조치를 명할 수 있다”고 돼 있다.

 

▲부동산계약 때 정비사업 주요정보 세입자에게 공개해야=매매나 전세·임대차 등 부동산 거래를 위한 계약시 거래 상대방에게 주요정보를 공개해야 한다.

 

개정안 제79조제3항은 “토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역내 토지 또는 건축물에 대해 매매·전세·임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약시 다음 각호의 사항을 거래 상대방에게 설명·고지하고, 거래 계약서에 기재 후 설명·날인해야 한다”고 규정하고 있다.

 

여기서 다음 각호란 △당해 정비사업의 추진단계 △퇴거예정시기(건축물의 경우 철거예정시기를 포함한다) △법 제5조, 제19조, 제44조제5항, 제50조의2조 등 관계법령에 의한 권리제한 △기타 거래 상대방의 권리·의무에 중대한 영향을 미치는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 등이다. 이 각호의 사항은 〈공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률〉 제25조제1항제2호의 ‘법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항’으로 본다.

 

 

 

 

한나라당 김성태 국회의원이 재개발 세입자 보호대책을 담은 〈도정법〉 개정안을 지난 2일 국회에 제출했다. 김 의원이 ‘재개발 제도개선 당정T/F’ 간사로 활동해 왔다는 점을 감안하면 이번 개정안은 정부의 정책 방향을 가늠해 볼 수 있다는 점에서 주목을 받고 있다.

 

김 의원은 “그동안의 재개발사업은 그 지역의 원거주민, 특히 세입자를 위한 보호책이 미비했다”며 “재개발사업 자체가 공공성을 지닌 사업이기 때문에 약자를 위한 대책이 반드시 필요하다”고 강조했다.

 

▲용산참사 이후 재개발 세입자 보호를 위한 〈도정법〉 개정안이 국회에 여러 건 올라와 있다. 다른 개정안과 차이점은 무엇인가=다른 개정안들은 일부 조항만을 수정한 것이다. 국토해양부와 협의를 거쳐 재개발사업의 전면 재정비를 담은 법안은 이번이 처음이다. 기존에 제출된 법안들과 함께 4월 임시국회에서 논의를 거친다면 이달말쯤 국회본회의에서 통과될 것으로 예상하고 있다.

 

▲개정안의 주요 내용에 대해 설명해 달라=우선 세입자와 조합간의 분쟁을 조정할 ‘도시분쟁조정위원회’를 시·군·구에 설치함으로써 세입자가 보상금 등으로 인해 억울한 사정에 처해 있을 때 도움을 줄 수 있도록 했다. 또 그동안 조합과의 유착을 통한 비리의혹이 제기되던 감정평가업자나 회계감사기관을 감독청이 선정하도록 해 비리발생의 여지를 제거했다. 재개발사업 진행시 중요한 정보들은 조합원 뿐만 아니라 세입자에게까지도 공개하도록 의무화했다.

 

▲개정안이 나오기까지 어떤 과정을 거쳤나=용산참사를 통해 노정된 재개발 관련 문제의 대책을 논의하기 위해 한나라당은 지난 두달여간 당 정책위원회 산하에 ‘재개발 제도개선 당정T/F’를 구성해 국토부, 서울시, 관련전문가 등과 함께 심도깊은 대책을 논의해 왔다. 또 지난달 24일 국회의원회관 대회의실에서 ‘사람중심, 복지중심, 도시재생을 위한 재개발 제도개선 토론회’를 열고 의견을 수렴했다.

 

▲개정안 이외에 다른 논의들은 없나=휴업보상비를 3개월에서 4개월로 상향조정하는 방안 등은 〈도정법〉 개정사항이 아니기 때문에 개정안에서는 언급이 되지 않았다. 하지만 이 부분은 국토부·서울시와의 협의를 좀 더 거친 후에 시행령과 시행규칙, 조례 등을 개정해 구체화될 것이다. 이밖에 지자체에 설치된 도시·주거환경정비기금을 세입자의 정착자금으로 지원해 원주민 재정착률을 제고하는 방안 등이 논의되고 있다.

 

▲하고 싶은 말이 있다면=용산참사는 지난 정부가 국민들의 머릿속에 각인한 ‘재개발은 곧 돈’이라는 인식으로 인해 발생한 안타까운 일이었다. 이같은 사건의 근원적 재발방지를 위해서는 공공성 하에서 세입자를 보호하는 재개발 사업추진이 필요하다. 일회성으로 법 개정안을 내놓은 게 아니라 앞으로도 사회복지사로서의 장점을 십분 발휘해 한나라당 내에서 소외계층을 위한 의정활동을 지속적으로 펼쳐나갈 계획이다.

 

 

국회의원들이 재개발 세입자 보호대책을 담은 〈도정법〉 개정안을 앞다퉈 발의하고 있다. 김낙성, 김희철, 차명진 의원에서부터 최근 김태성 의원까지 용산참사와 관련된 법안은 현재 4건이 국회에 제출돼 있다.

 

 

용적률 인센티브 제공에서부터 우선임차권 보장 등 다양한 해법들이 제시됐지만 실효성 측면에서는 비관적인 전망이 주를 이루고 있다.

 

우선 김낙성 의원 등 11인이 발의해 지난 2월 17일 국토위에 회부된 개정안의 주 내용은 상가세입자에게 영업이익과 시설의 이전 및 설치비용 등을 보상해주는 것이다. 현행법에 따르면 시설의 이전비용과 달리 설치비용은 보상대상에서 제외되고 있는데 이를 포함시키자는 것이다.

 

개정안 제40조의2제1항은 “사업시행자는 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 수용 또는 사용으로 인해 영업을 폐지하거나 휴업을 하게 되는 세입자에게 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작해 적절한 보상을 해야 한다”고 규정하고 있다. 또 관리처분계획의 인가를 규정한 제48조에 제7항을 신설해 “제40조의2제1항에 따른 보상비를 책정하기 위한 감정평가를 시행하는 경우 정비사업으로 인해 수용 또는 사용된 토지 또는 건축물에 설치한 시설의 비용을 반영해야 한다. 이 경우 반영비율은 대통령령으로 정한다”고 돼 있다.

 

이에 대해 한 재개발 전문가는 “손님을 더 많이 끌기 위해 에어콘이나 난방기구를 설치하는 데 들어간 비용까지 조합이 보상해 주자는 것”이라며 “한마디로 말이 되지 않는다”고 일축했다. 김희철 의원 등 12인이 발의해 지난 3월 9일 국토위에 회부된 개정안은 상가세입자에게 정비사업 시행 후 건축되는 건물에 대한 우선임차권 보장을 주요골자로 하고 있다.

 

개정안 제35조의2는 “도시환경정비사업의 경우 사업시행자는 정비사업의 시행으로 인해 정비구역 안에 소재한 상가건물 임차인이 영업을 계속할 수 없는 바에 따라 임차인에게 이주정착상가(이주대책의 실시를 통해 건설되는 건축물을 말한다)로의 이주 또는 정비사업의 완료 후 건축된 상가에 우선적인 임차권을 보장해야 한다”고 규정하고 있다.

 

하지만 우선임차권을 주겠다는 방안 역시 사인 간의 계약관계에 국가가 직접 관여하기 곤란하다는 점 등을 이유로 현실성이 떨어진다는 데 대다수 전문가들이 동의하고 있다.

 

차명진 의원 등 44인이 발의해 지난 3월 11일 국토위에 회부된 개정안은 주거이전비나 영업손실금 보상에 따른 인센티브로 용적률을 더 주자는 것이 핵심이다.

 

개정안 제40조의2는 “사업시행자가 제1항 단서에 따른 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 제78조제1항에도 불구하고 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 125% 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 용적률을 완화해 정할 수 있다”고 돼 있다.

 

이는 용적률 관리정책을 표방한 서울시의 입장과 상반되는 것은 물론 용적률 만능주의라는 비판에서도 자유로울 수 없다는 지적이다.

 

 

 

■ 문제점 뭔가
시·군·구에 도시분쟁조정위원회가 설치되고, 정비사업 관련사항을 심사·조정하는 권한이 부여된다. 정비사업 시행과 관련한 일체의 사항을 심사·조정하는 막강한 파워를 지닌만큼 조정위가 옥상옥이 되지 않을까 우려하는 목소리가 나오고 있다.

 

우선 조정위의 위원장은 부시장·부구청장·부군수가 된다. 위원은 10인 이내로 구성된다. 위원은 △당해 시·군·구에서 정비사업 관련 업무에 종사하는 5급 이상 공무원(제1호) △공인된 대학이나 연구기관에서 부교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 재직한 자(제2호) △변호사, 건축사, 감정평가사, 공인회계사(제3호) △기타 정비사업에 전문지식을 갖춘 자로서 시·도조례로 인정하는 자(제4호) 중에서 시장·군수가 임명 또는 위촉하게 된다.

 

이때 제1호 및 제3호에 해당하는 자가 각 2인 이상이 포함돼야 한다. 또 조정위에는 위원 3인으로 구성된 분과위원회를 두는데, 분과위에는 제1호 및 제3호에 해당하는 자가 각 1인 이상 포함돼야 한다.

 

만일 정비사업과 관련한 분쟁이 있다면 분쟁당사자는 조정위에 조정을 신청하면 된다. 조정위는 신청을 받은 날로부터 60일 이내에 조정절차를 완료해야 한다. 다만 기간내에 조정절차를 완료할 수 없다고 판단되는 경우 위원회 의결로 기간을 1회에 한해 연장하되 기간은 30일 이내로 한다.

 

또 조정위의 위원장은 심사에 앞서 분과위에서 사전 심사를 담당하게 할 수 있으며, 분과위 위원 전원의 일치된 의견으로 조정위 심사가 필요없다고 인정하는 경우 조정위에 회부하지 않고 분과위 심사로 조정절차를 종료할 수 있다.

 

조정위나 분과위는 조정절차를 완료한 경우 조정안을 작성해 지체없이 각 당사자에게 제시해야 하며, 조정안을 제시받은 당사자는 제시받은 날부터 15일 이내에 수락여부를 위원회에 통보해야 한다.

 

당사자가 조정안을 수락한 경우 조정위는 즉시 조정서를 작성하고, 위원장 및 각 당사자는 이에 서명·날인해야 한다. 이 경우 당사자간 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.

 

이밖에 조정위의 구성·운영, 비용의 부담 등 필요한 사항은 시·도조례로 정한다.