김태섭 주거환경연구원 선임연구위원

 

정부가 세입자 및 재개발과정에서의 분쟁을 해결하기 위한 대책을 발표했다. 주요 내용을 보면 첫째, 상가세입자에 대해서는 휴업보상비 지급기준을 종전 3개월에서 4개월로 늘리고, 이들 세입자들에게 재정착의 기회를 부여하기 위해 재개발 상가는 조합원 분양 후 남을 경우 기존 세입자에게 우선분양권을 제공하는 방안이다.

 

둘째, 주거세입자를 보호하기 위해서 순환개발방식을 적극 추진할 방침이다. 재개발사업시 세입자 등이 이주할 주거지를 먼저 확보한 이후 개발토록 한다는 계획이다.

 

셋째, 재개발 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 해소하기 위해 시·군·구에 관련 분야 전문가와 시민단체 대표 등으로 구성된 분쟁조정위원회를 설치·운영해 갈등을 제도적으로 해소하겠다는 조치이다.

 

넷째, 조합 회계감사의 투명성을 제고하기 위해 지방자치단체장이 선정한 기관이 회계감사업무를 수행할 계획이다.

 

다섯째, 세입자에 대한 건물주 또는 상가주인의 책임을 강화한다는 계획이다. 지금까지 재개발 지역의 건물주인 또는 상가주인은 자기건물에 입주한 세입자에 대해 아무런 보상비용을 부담하지 않고 이를 조합이 전부 부담함에 따라 조합원 부담이 가중되었다고 보고 있다.

 

일부 주거이전비를 목적으로 한 친인척의 위장전입과 같은 부작용도 발생하는 경우가 많았고 이런 문제점을 해소하기 위해 정부는 세입자 이주비 등 대책비용의 일부를 건물주가 부담하도록 했다.

 

이러한 내용으로 하는 금번 대책에 대해 현실성 없는 대책이라는 논란이 많다.

 

첫째, 상가세입자의 휴업보상비나 주거세입자의 주거이전비 등 세입자에게 추가로 지급해야 할 비용을 누가 부담할 것인가 하는 문제가 있다. 결국 늘어나는 비용은 조합원에게 전가될 수밖에 없다. 현재의 사업방식하에서는 재개발사업에서 주거세입자나 상가세입자를 위한 대책은 조합원의 부담을 증가시키는 원인이 되고 갈등과 재정착 감소 등의 원인으로 작용했다.

 

도시계획사업이면서 민간개발방식이라는 이유로, 개발로 인해 나타나는 문제는 서로가 약자인 주민들이 안게 되고 주민간의 싸움으로 전개된다. 이러한 상황이 재개발현장에서 끊임없이 연출될 때 정부는 공권력이라는 이름으로 다가와 그 역할을 다하고 있다고 생각하고 있다.

 

그리고 이번 조치와 같이 분쟁조정위원회를 통해 해결하려는 모습을 보인다. 하지만 과거의 전례를 통해 볼 때 분쟁조정위원회의 기능은 크게 기대할 수 없으리라 생각된다. 분쟁조정위원회의 기능을 제대로 살리려면 먼저 정부의 지원책을 놓고 탁상에서 논의를 전개해야 할 것이다.

 

뉴타운이나 재개발이나 개발과정에서 보면 약자일수록 개발과정에서 소외되고 개발로 인해 생활이 엉망이 되는 것으로 나타난다.

 

가장 강자인 정부는 과거나 지금이나 돈 한 푼 부담하지 않고 도시환경을 개선하려고 하고 있다. 또한 중산층지역으로 변화함에 따라 세수가 크게 증가하는 등 최고의 수혜자인 정부가 주민들끼리 서로의 살을 깎도록 하는 대책으로 모든 문제를 해결하려고 한다. 이러한 틀 안에서는 더 이상 좋은 혜안을 기대할 수 없다는 생각이다.

 

둘째, 기존 상가세입자에게 조합분양후 잔여분을 우선분양하는 대책도 현실성이 떨어지는 것으로 여겨진다. 종전 세입자에 비해 잔여분이 많지 않으며, 우선분양권을 받는다 하더라도 신규 상가 분양가의 급등으로 영세 세입자는 전혀 감당할 수 없게 된다. 결국 영업보상비나 받아 가지고 형편에 맞는 다른 곳으로 가서 생계를 시작하는 것이 최대의 바람이 될 수밖에 없다.

 

셋째, 순환개발방식을 통한 임대주택 확보 방안은 꼭 필요하며 확대해 나가야 한다. 그러나 순환용임대주택으로 세입자 주거문제와 임시이주자 문제를 모두 해결할 수는 없다. 순환용임대는 주거이주문제를 해결하기 위한 보완책으로 머물 것이다. 

 

따라서 문제해결의 주된 해법은 주민의 부담을 줄일 수 있는 정부의 적절한 지원책에서 부터 찾아야 한다. 그리고 부가적인 보완대책을 강구하는 것이 순리라고 생각한다.