재개발사업에서 발생하는 갈등해소를 위해 설치하는 분쟁조정위원회가 옥상옥이 될수도 있다는 우려가 나오고 있다. 용산참사와 같은 세입자와 조합간의 보상가 조정에 그치는 게 아니라 조합에 대한 광범위한 조정권한을 갖게 될 경우 이같은 예상은 불보듯 뻔하다. 실제로 정부는 세입자와 조합은 물론 조합과 조합원 등 이해관계자간 분쟁을 해소하기 위해 시·군·구에 전문가, 시민단체 등으로 구성된 분쟁조정위원회를 설치·운영할 계획이라고 밝힌 바 있다. 그래서 분쟁조정위원회의 역할과 기능을 명확히 해야 한다는 전문가들의 지적이 설득력을 얻고 있다. 만일 분쟁조정위원회가 대부분의 조합 업무에 대해 조정·관여하게 되면 분쟁조정위원회는 각종 민원의 성토장으로 변하게 된다. 이해관계가 복잡한 만큼 다양한 민원이 발생하기 때문이다.

 

한 지자체 관계자는 “민원도 많고, 사고도 많아 재개발 관련부서는 이미 기피부서가 된 지 오래 전”이라며 “분쟁조정위원회에서 대안을 내놓더라도 그에 대한 민원이 발생하기 때문에 지자체 입장에서는 사실 골칫거리”라고 속내를 털어놨다.

 

그렇다고 분쟁조정위원회가 책임을 회피하게 되면 유명무실화 될수도 있다. 결국 분쟁조정위원회의 분쟁조정 범위를 먼저 정하는 게 선결과제인 셈이다.

 

또 분쟁조정위원회의 조정효력을 어디까지 할 것인지에 대해서도 검토해야 한다. 법원의 1심판결에 준하는 수준 등이 논의되고 있는 것으로 알려지고 있다. 다만 조정안에 반발해 소송 등으로 이어질 경우 오히려 분쟁조정기간 만큼의 사업기간만 지연되는 역효과를 낳을 수도 있다.

 

결국 분쟁조정위원회가 기능을 다하기 위해서는 조정위원을 제대로 구성해야 하는 게 숙제로 남는다. 단순히 직함이나 명성만을 따지기 보다는 재건축·재개발 경험이 있는 실무전문가 집단으로 구성해야 한다는 게 업계의 지적이다. 나아가 인위적인 조정위원 배분은 갈등을 해소하기 보다는 오히려 갈등을 유발할 수도 있다.

 

한 정비사업 전문가는 “교수나 시민단체 직함만 가지고 있다고 재건축·재개발을 깊이 아는 게 아니다”면서 “변호사, 세무사, 감정평가사 등 실무전문가 그룹이 조정위원으로 참여해야 한다”고 말했다. 이어 “한국주택정비사업조합협회 등 관련단체의 추천을 받는 것도 하나의 방법이 될 수 있다”고 덧붙였다.

 

 

 

주거세입자의 이주대책을 위한 순환재개발 방식이 서울에서는 현실적으로 어렵다는 게 전문가들의 중론이다.

 

순환재개발은 한 마디로 ‘선(先) 이주단지, 후(後) 개발’을 의미한다. 이주단지로 소유주와 세입자들이 이사하면 종전 구역을 개발하고, 개발이 완료되면 다시 이사오는 방식이다. 같은 방식으로 다른 구역들도 순차적으로 개발하면 된다.

 

하지만 임대주택을 지을 공간이 없다는 점에서 서울에서는 사실상 불가능하다. 게다가 순환재개발을 위해서는 이미 사업을 추진하고 있는 구역들에 대해 인위적으로 사업단계를 조정해야 하는데 민원 등 반발도 예상된다. 밀어붙이기 식으로 이주단지를 짓더라도 생활권과 동떨어진 곳에 지으면 이 또한 ‘지으나 마나’한 결과가 된다.

 

주거환경연구원의 엄정진 팀장은 “순환재개발은 이주단지 확보를 전제로 하는데 서울은 첫 관문에서부터 현실적인 난관에 봉착하게 된다”며 “이주단지를 확보하더라도 통근·통학 등의 생활불편에서부터 높은 임대료 등으로 인해 오히려 이주대상 가구의 주거비 부담을 가중시킬 우려가 있다”고 설명했다.

 

이미 순환재개발을 추진하고 있는 성남시의 경우 이를 둘러싼 갈등과 문제점이 여기저기서 터지고 있다. 지난 2007년 11월 성남시 도시건설위원회 행정사무감사 결과 이주단지 물량은 6천732세대에 이르는 것으로 나타났다.

 

또 성남시 정비기본계획상 2단계 이주 대상가구는 2만530가구로, 현재 확보된 물량에 비해 1만3천798세대가 부족한 상황이다.

 

이는 순환재개발이 원칙적으로 불가능하다는 점을 방증하고 있다. 나아가 이주가 제때 이뤄지지 않을 경우 순환재개발은 오히려 사업의 지연요소가 될 수 있다.

 

또 이주단지에는 공짜로 입주하는 게 아니기 때문에 높은 임대보증금과 월임대료, 관리비 등도 부담이 된다. 실제로 신림 난곡지구의 순환용 공공임대아파트의 경우 당시 임대보증금이 평균 3천279만원이었던데 비해 민간 전세의 경우 2천771만원으로 526만원이 더 비쌌다. 관리비도 임대아파트는 월 19만6천원으로 민간(17만2천원)보다 2만4천원이 더 비쌌다.

 

 

 

 

건물주가 세입자 보상금을 일부 부담하는 방안이 오히려 사업의 발목을 잡을 수도 있다는 분석이다.

 

정부는 주거이전비를 목적으로 친인척 등을 위장 전입시키고 있다고 판단, 건물주에게 보상금의 일부를 부담시키겠다는 복안이다. 다만 이럴 경우 세입자를 둔 건물주가 사업반대세력으로 전환될 수 있다는 점이 우려되고 있다.

 

한 정비사업 전문가는 “세입자를 둔 건물주의 경우 임대료 등의 수입이 있기 때문에 그렇지 않은 건물주의 입장에서 보면 당연히 손해라고 생각하게 된다”며 “수혜자 원칙에 입각하면 전액 보상을 책임져야 한다”고 말했다. 이어 “하지만 전액 보상을 책임지도록 하면 이들이 사업에 반대할 가능성이 크기 때문에 일부 부담하는 쪽으로 제도개선을 내놓은 것으로 보인다”고 설명했다.

 

세입자를 둔 건물주의 경우 임대료 수입이 있기 때문에 그렇지 않은 건물주와 보상비를 균등하게 부담하는 것은 형평성에 어긋난다는 지적은 이미 전문가들 사이에서 제기돼 왔다. 이제까지 주거이전비나 영업보상비 등은 조합의 사업비로 계상, 대지지분 등에 따라 안분돼 왔던 게 현실이다.

 

현행 규정에 따르면 주거세입자에게는 주거이전비와 임대주택을, 상가세입자에게는 영업보상비를 지급하도록 돼 있다. 건물주에게 이 비용의 일부를 책임지도록 하면 위장전입이나 보상을 노린 상가세입자 등을 막을 수 있다는 장점이 있다. 문제는 건물주의 보상비용 일부 부담조항이 이들의 사업반대를 부추겨 사업을 지연시킬 수도 있다는 점이다.

 

나아가 보상비용을 부담하지 않기 위해 건물주들이 고의로 세입자를 내쫓는 부작용도 우려된다. 통상 이주나 철거 때까지 거주나 영업행위가 이뤄져야 보상을 하기 때문에 이를 회피하기 위해 그 전에 세입자들을 정리할 수도 있다는 것이다. 세입자 보호대책이라는 당초 취지에 역행하는 결과를 낳을 수도 있는 부분이다.

 

나아가 주거이전비나 영업보상비를 지급받지 않는 것을 조건으로 임대계약을 체결하는 등 세입자에게 부담을 전가시킬 수도 있다. 요구를 들어주지 않을 경우 일부러 계약을 체결하지 않을 수도 있다.

 

 

 

 

정부는 조합에서 회계감사기관을 선정하고, 구청장이 추천하는 감정평가사와 조합이 계약하는 현행 재개발의 경우 투명성이 부족하다고 보고 지자체장이 직접 선정하는 기관이 업무를 수행하는 방안을 내놨다.

 

이에 대해 회계·감평사들은 공인자격을 의심받았다며 불쾌하다는 반응이다.

 

한 공인회계사는 “회계사들은 공인된 자격을 가진 사람들로 양심에 따라 공정하게 회계감사를 하고 있다”며 “조합이 선정한다고 해서 불법이나 편법이 있을 수 없다”고 반박했다. 이어 “회계감사는 말 그대로 회계감사일 뿐”이라며 “조합의 투명성을 강화하기 위해 업무감사를 실시한다면 조합집행부의 감사 수를 늘리거나, 감사위원회 등을 설치해야 하는데 접근방법이 잘못됐다”고 지적했다.

 

또 다른 세무사는 “회계감사에 대한 비용을 구청이 부담하고 별도로 회계감사를 실시하는 것은 상관이 없다”며 “다만 구청이 회계감사기관의 선정만을 한다면 이는 월권이고 간섭”이라고 말했다.

 

감정평가사 선정도 상황은 마찬가지다. 평가기준이 엄연히 존재하는 상황에서 ‘봐주기식’ 감평은 있을 수 없다는 얘기다. 일례로 의사라면 똑같은 의사인데, 구청이 선정한 의사라고 다를 게 없다는 것이다.

 

선정방법은 물론 수행 결과에 대해서도 논란이 예상된다. 경험이나 전문성 등이 자칫 선정기준에서 뒤로 밀릴 수 있기 때문이다. 또 수행결과에 대한 논란이 벌어질 경우 책임논란에서 자유로울 수 없게 된다.

 

나아가 수수료에 대한 비용부담의 주체도 문제다. 특히 감정평가 수수료는 평가액에 따라 수수료 비율이 달라지게 되는데 평가액이 높을 경우 수수료도 그만큼 많아지게 돼 있어 비용을 둘러싼 논란도 벌어지게 된다.