〈도시 및 주거환경정비법〉에는 재개발 및 도시환경정비사업의 경우 정비구역 안에 소재한 △토지 △건축물의 소유자 △지상권자 등을 토지등소유자로 인정하고 있다. 또 〈도정법〉 시행령 제28조에서는 재개발과 도시환경정비사업의 토지등소유자의 동의자수 산정방법에 대해 공유자들에 대한 규정을 따로 두고 있다. 하지만 법에서 규정한 것보다 더 복잡하게, 다른 여러 사람이 다수의 건축물을 공유하고 있을 경우는 토지등소유자, 즉 동의 대상자 수를 어떻게 산정할까? 또 다른 여러 명이 토지와 건축물을 공유하고 있을 경우는? 이처럼 재개발 및 도시환경정비사업에서는 구역에 따라 법에서는 미처 정하지 못한 복잡한 형태의 경우의 수가 발생하는 경우도 있다. 이에 따라 서울 고등법원의 판결 내용을 바탕으로 서울 성북구청이 제시한 복잡한 형태의 토지등소유자 동의율 산정 방법을 살펴보기로 한다.

 

▲얽히고 설킨 공유부동산의 동의율 산정은=토지등소유자의 동의율을 산정하는데 가장 복잡한 경우의 수는 대략 4가지로 파악되고 있다.

 

첫 번째는 한 사람이 하나 또는 다수의 부동산을 단독 소유하면서 다른 사람과 하나 또는 다수의 부동산을 공유한 경우다.

 

예를 들어 ㄱ구역 1-1번지의 토지 및 부속건물의 소유자는 A다. 그런데 A가 B, C와 같이 1-2번지를 공유하고 있다면 토지등소유자 수, 즉 동의 대상자 수는 토지·건물 소유자 A씨와 토지소유자 1인(A·B·C) 등 2명이 된다. 토지및건물소유자 A씨와 토지공유자 A·B·C는 소유 형태가 다르므로 소유자 산정도 별개로 취급돼야 한다는 것이다. A를 대표자로 선정한다 하더라도 1-1번지 소유자로서의 A와 1-2번지 공유 부동산의 대표자로서의 A는 그 지위가 다르므로 별개의 부동산으로 봐야 한다는 판단이 설득력을 얻고 있다.

 

두 번째는 다른 여러 명이 다수의 필지 토지를 공유하고 있을 경우로 이 역시 동의율 산정은 쉽지 않다. 이 경우에는 공유 토지의 수만큼 동의 대상자 수를 산정해야 한다. 일례로 1-1번지의 토지소유자는 A, B, C이다. 마찬가지로 소유자가 △1-2번지는 A, B, C, D △1-3번지는 C, D, E, F △1-4번지의 경우 A, B, G, H, I인 경우에는 동의 대상자 수는 각 번지별로 1명씩 4명이 되는 것이다. 공유자의 일부가 중복되더라도 소유 형태가 다르므로 각기 다른 소유로 인정되고 대표자 선정여부나 선정 결과에 관계없이 수개의 부동산을 각각 별개의 부동산으로 보고 토지등소유자 수로 산정해야 한다는 것이다.

 

세 번째로 다른 여러 사람이 다수의 건축물을 공유하고 있을 경우는 위의 사례와 비슷하다. 한 구역 내의 △18평형 건축물 소유자가 A, B, C이고 △25평형의 소유자가 A, B, C, D라고 가정하자. 또 △35평형의 건축물 소유자가 C, D, E, F이고 △42평형 건축물 소유자가 A, B, G, H, I라면 건축물소유자 수는 4명이 된다. 따라서 동의 대상자 수에 포함시켜야 한다. 다른 여러 사람이 다수의 필지 토지를 공유하고 있을 경우와 이유는 같다.

 

네 번째는 다른 여러 사람이 토지와 건축물을 공유하고 있는 경우다. 만약 하나의 번지에 하나의 건축물이 있는데 건축물 소유자가 A, B, C이고 토지 소유자가 A, B, C, D인 경우 동의 대상자 수는 건축물 소유자 1인(A+B+C), 토지소유자 1인(A+B+C+D) 등 모두 2명이다. 이유 또한 위의 내용과 같다.

 

▲공유자의 일부가 소재불명인 경우는=〈도정법〉에서는 토지 또는 건축물의 소유자 중 소재가 불명한 사람은 토지등소유자에서 제외한다. 즉 공부상 주민등록번호 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우를 동시에 충족시킬 때는 동의자 부동산이 있더라도 동의 대상자 수에서 제외하는 것이다. 이 때 공부는 토지등기부등본, 건물등기부등본, 토지대장, 건축물 관리대장 등을 말한다.

 

그런데 공유토지 또는 건축물의 소유자 일부가 소재 확인이 안 될 경우는 어떻게 처리해야 할까? 예를 들어 공유자 A, B, C, D 중에 D가 소재불명일 경우이다. 이 때는 동의 대상자수는 1명(A+B+C)으로 처리된다. 다만 D를 제외한 나머지 소유자는 선임된 대표자 또는 대표자가 없을 때는 전원이 동의할 경우에만 동의로 처리된다.

 

▲건축물 소유자와 지상권자가 다른 경우=하나의 건축물을 여러 사람이 공유한 경우 또는 하나의 토지를 여러 사람이 공유한 경우는 건축물 소유자 1인이나 토지소유자 1인이 동의 대상자가 될 수 있다. 이 때 공유자 전원이나 선임된 대표자가 동의할 경우 동의율에 산정된다.

 

이와 같은 경우는 동의율을 산정하는데 문제가 되지 않는다. 하지만 하나의 번지에 건축물이 건립돼 있는데 건물소유자, 토지소유자, 지상권자가 각기 다른 경우는 어떻게 될까? 즉 건물소유자는 A, 토지소유자는 B, 지상권자는 C인 경우다. 이때는 건축물 소유자 1인(A)과 토지소유자와 지상권자가 1인(B+C) 등 총 동의 대상자 수는 2명이 된다. 이때 지상권 소유자와 토지소유자는 선임된 대표자 또는 전원이 동의할 경우 동의한 것으로 처리된다.

 

 

■ 또 다른 산정 기준은
추진위원회 승인 또는 조합설립인가 신청일 전에 부동산을 취득했는지 아니면 그 후에 부동산을 취득했는지에 따라 동의자수가 달라질 수도 있다.

 

단순히 토지 또는 건물소유자로서 추진위 승인이나 조합인가에 동의한 A가 B에게 양도를 했다면 동의한 자는 1인이다. 이때 승인(인가) 신청 전에 동의 철회가 가능하다.

 

하지만 A가 35평형의 건물 및 토지와 42평형의 건물 및 토지 등 2개의 물건, 즉 다른 소유 형태를 가지고 있다면 사정이 다소 복잡해 진다.

 

A가 동의 후 승인 신청 전 35평형은 B에게, 42평형은 C에게 양도했다고 가정해 보자. 이 경우 A가 소유했을 때는 추진위원회 및 조합설립에 동의한 자는 1명이 되지만, 승인(인가) 신청 전 양도를 했기 때문에 동의 대상자 수는 2명이 되는 것이다. 이때 A, B, C 모두 승인(인가) 신청 전이기 때문에 동의철회가 가능하다.

 

위와 같은 소유 상황에서 만약 A가 승인(인가) 신청일 이후 B와 C에게 부동산을 양도했다면 어떻게 될까? 이 때 동의자수는 A가 양도하기 이전과 마찬가지로 1명이 된다. 승인신청 이후 토지 또는 건축물의 소유권이 변동되더라도 토지등소유자 산정 및 동의의사 유무확인 기준 시점은 승인 신청일을 기준으로 하기 때문이다.

 

대규모 개발사업의 특성상 행정처분일 기준(승인, 또는 인가일)으로 동의율 산정 시 변동되는 소유관계 파악이 곤란하고 행정처분 시점에 따른 동의율에 유동성이 발생하기 때문에 토지등소유자의 동의의사 판단기준 시점은 승인신청일이 되는 것이다.

 

이밖에 공부상 등재되지 않은 건축물 소유권자의 경우는 동의 대상자수에 산정한다. 이 때 동의조건으로는 건축물의 구조나 이용실태상 다른 세대와 구분돼 있고 거래상으로도 독립된 소유권의 객체가 될 수 있는 경우이다. 이때는 무허가 또는 공부상 등재돼 있지 않았다  해도 특별한 사정이 없는 한 토지등소유자로 보며 동의자수에 산정하는 것이다.

 

한편 동일 구역 내 중복동의자에 대한 처리 기준도 마련됐다. A라는 토지등소유자가 B라는 가칭추진위원회와 C라는 가칭추진위원회에 중복해 동의서를 제출했을 때는 두 가지로 나눠 처리된다.

 

우선 두 개의 추진위원회가 같은 날 승인신청을 했을 때 중복동의를 포함해 모두 과반수를 넘는 경우는 중복동의자를 무효처리하고 한쪽만 과반수를 넘는 경우는 그 쪽에 추진위원회 승인을 해 준다.

 

두 곳의 추진위원회가 다른 날 승인신청을 했는데 중복동의를 포함해 모두 과반수를 넘는 경우에는 선 접수자를 우선으로 하고, 한쪽만 과반수를 넘는 경우는 과반수가 넘는 곳에 추진위원회 승인을 하면 된다.