서울의 대표적인 상업 지역이자 행정 중심지의 역할을 담당하고 있는 종로. 현대식 고층빌딩이 즐비하게 들어서 있는 반면 아직 주거환경이 열악한 곳도 다수 존재하고 있다. 이 중에서도 익선 도시환경정비사업구역은 종로의 중앙에 위치해 있으면서도 20년을 훌쩍 넘긴 노후·불량건축물이 밀집해 있어 주거환경 개선이 시급한 지역이다. 이 구역은 지난 2001년 고시된 ‘서울시 도심재개발 기본계획’에 따라 사업이 추진됐으며 지난 2004년 정비구역을 지정받았다. 하지만 지난 2004년 서울시가 ‘도시·주거환경정비기본계획’을 수립·고시함에 따라 기준 용적률이 상향돼 현재 정비계획 변경을 위한 작업이 한창인 것으로 알려졌다.

 

▲용적률 450%, 14층→용적률 798% 27층 정비계획 변경 ‘관건’=서울시 종로구 익선동 165번지 일대에 위치한 익선도시환경정비사업은 면적이 3만1천121.5㎡로 일반상업지역이다.

 

익선구역은 지난 2001년 서울시가 수립한 ‘서울시 도심재개발 기본계획’에 따라 사업을 추진해 용적률 450%, 주거·상업시설 비율 3.7:6.3, 50m 높이(14층)의 정비계획을 바탕으로 2004년 5월 정비구역을 지정받았다. 하지만 5개월 후인 2004년 10월 시는 ‘서울시 도시·주거환경정비기본계획’에서 이 구역의 정비기본계획을 용적률 600%, 건폐율 60%, 높이 70m로 변경·고시했다. 이에 따라 익선구역은 현재 정비계획을 변경해 정비구역을 다시 지정받는데 초점을 맞추고 있다. 기존 정비계획은 주거시설보다 상업시설의 비율이 높은데다 신축세대수도 많지 않아 사업성이 낮았고 이로 인해 개발에 어려움이 많았다.

 

하지만 현재 익선구역은 당초 정비계획보다 용적률과 층수, 주거비율을 높인 정비계획을 수립해 정비구역변경신청을 마치고 관련 사항을 해당관청과 협의 중이다. 추진위가 수립한 정비계획(안)에 따르면 기존 450%였던 용적률을 798.56%로 끌어 올렸으며 높이도 81m(27층)으로 높였다. 또 상업시설 위주로 설정했던 주거·사업시설 비율도 7.6:2.4로 변경해 주거를 주 용도로 사용하도록 계획했다.

 

▲종로 중앙에 위치, 최고의 입지 조건=도시환경정비구역은 도심지를 정비하는 특성상 입지조건이 대부분 양호한 편이다. 하지만 익선구역은 양호한 정도에 그치지 않고 다른 도시환경정비구역과 비교해도 월등히 우수한 입지조건을 갖추고 있다는 것이 전문가들의 평가다. 서울의 원 도심인 종로에 위치해 있어 편의, 교통, 교육 등 생활에 필요한 대부분의 요건을 잘 갖추고 있기 때문이다.

 

종로는 원래 을지로, 퇴계로, 청계천로 등과 함께 도심지를 가로 지르는 간선도로를 뜻하지만 현재는 상업시설들이 밀집해 있기 때문에 상업지역으로 더 잘 알려져 있다. 익선구역은 이러한 종로의 상업지역 내에 위치해 있어 생활에 필요한 대부분의 물품을 주변에서 쉽게 구할 수 있다.

 

구역을 중심으로 반경 2km 이내에 위치한 지하철역만하더라도 10개에 달하기 때문에 역세권의 수혜가 예상된다. 여기에 구역 남동 측에는 1·3·5호선 환승역인 종로3가역이 맞닿아 있어 지하철을 이용해 서울 전역은 물론 인천, 수원, 천안 등 타 지역으로 이동하기에도 편리하다.

 

또 구역 바로 옆에 위치한 종묘를 비롯해 1km 거리 내에 보신각, 창경궁, 창덕궁, 경복궁 등 각종 사적이 자리잡고 있어 관광은 물론 아이들 교육에도 좋다. 더불어 구역 인근에 인사동고미술거리와 인사동화랑가, 프리머스 시네마, 단성사, 서울극장 등 각종 볼거리도 풍부하다. 이 밖에도 종묘공원과 탑골공원, 청계천 수변공원 등이 구역 인근에 조성돼 있어 향후 입주민들이 간단한 운동을 하거나 휴식을 취하기에도 그만이다.

 

 

 

“성공적인 사업 완수를 위해서는 투명하고 공정한 사업 추진이 가장 중요하다고 생각한다. 정비사업은 주민 모두가 참여하는 사업인데 소수만이 개발이익을 향유하게 된다면 하지 않은 것만도 못하게 된다. 모두에게 최대한의 개발이익이 돌아갈 수 있는 도시환경정비사업이 될 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다.”

 

익선구역의 안태환 추진위원장은 주민들을 위한 도시환경정비사업이 돼야 한다고 힘주어 말했다. 주민들을 위해 봉사한다는 마음으로 사업을 추진할 때 비로소 성공적으로 사업을 완수할 수 있다고 생각하기 때문이다. 이를 위해 그는 현재 가장 시급한 문제인 구역지정 변경을 반드시 해결해 사업을 본격화하겠다고 강조했다.

 

▲사업을 시작하게 된 계기는=현재 우리구역은 예전의 명성과는 다르게 도심공동화 현상과 슬럼화로 인해 주거환경이 매우 열악한 지역으로 변모하고 있다. 이에 따라 1996년 종로구청이 개최한 ‘익선구역 도심재개발 주민설명회’를 시작으로 사업을 시작하게 됐다. 하지만 일부 추진위원들이 주민의 재산보호와 발전을 위해 노력해야 함에도 불구하고 관련 법규와 시의 행정방침을 제대로 이해하지 못한 채 사업을 진행했었다. 이런 상황이 개탄스러워 지난해 1월 주민총회에서 추진위원장으로 출마해 당선됐고 지금은 사업의 최일선에서 주민들의 재산을 최대한 보호하고 보다 나은 구역으로 만들고자 노력하고 있다.

 

▲구역과는 어떤 연관이 있나=지난 1995년 사업에 필요한 사무실로 사용하기 위해 상가건물을 구입해 직접적으로 구역과 연을 맺었지만 사실 서울대학병원 인근에서 태어났기 때문에 고향이나 마찬가지다. 평소에도 구역에 대해 관심이 많았으며 익선구역의 도시환경정비사업이 올바르게 진행될 수 있도록 지난 2001년부터 2005년까지 익선재개발 주민권익보호회 회장을 맡았다. 또 2004년부터 2005년까지는 바르게살기운동 서울시 종로구협의회 감사를 역임했다.

 

▲구역지정 변경신청을 하게 된 이유와 현재 진행 상황은=우리구역은 지난 2002년 구역지정을 신청해 2004년 정비구역을 지정받았다. 하지만 당시 정비계획으로는 사업성이 낮아 사업추진이 어려웠다. 그러던 차에 2004년 10월 용적률 완화 등의 내용을 담은 ‘서울시 도시·주거환경정비기본계획’이 고시됐다. 이에 토지등소유자의 재산권 보호와 주거환경 개선이라는 두 마리 토끼를 잡기 위해서는 이 기본계획을 반드시 관철시켜야 한다고 생각했다. 이후 정비계획을 수립해 12월 정비구역변경을 신청했으며 현재 관련 사항들을 시, 구청, 시정개발연구원 등과 협의 중이다.

 

▲조합설립인가를 받는데 역점을 두는 부분은=무엇보다도 조합설립인가를 받기 위해서는 주민들의 단합이 가장 중요하다고 생각한다. 주민들의 단합을 이끌어내기 위해서는 집행부의 노력이 뒷받침돼야 한다. 이를 위해 위원장 출마 시 약속했던 정비구역 변경, 주민들의 의견 수렴을 위한 정보 공개, 주민설명회 등을 통한 주민참여 여건 조성, 주민 부담 최소화, 주민 재산 보호 등을 지키기 위해 최선의 노력을 다할 것이다. 이와 같이 집행부가 투명하고 공정하게 사업을 추진하면 주민들도 단합된 힘을 보여줄 것이라 확신한다.

 

▲주민들에게 당부하고 싶은 말이 있다면=우리 구역의 도시환경정비사업은 주민을 위한, 주민에 의한, 주민의 사업이 돼야 한다. 주민의 뜻을 올바르게 파악, 분석해 최고의 사업성을 가진 구역이 될 수 있도록 추진위에서도 투명하고 공정하게 진행하겠다. 사업을 진행하면서 난관에 봉착하게 될 때 주민들의 성원이 집행부에게는 큰 힘이 된다. 앞으로도 집행부를 믿고 성원해주길 부탁드린다.

 

 

 

익선구역 내 주택은 대부분 한옥으로 이뤄진 단독주택이기 때문에 사실상 지분쪼개기 등의 투기는 이뤄지지 않았다고 인근 공인중개사들은 전했다.
하지만 30평대 이상의 중·대형 필지인데다 양도소득세 등 각종 규제에 막혀 사실상 매매는 거의 이뤄지지 않고 있는 상황이다.
인근 공인중개사는 “정비기본계획 고시 후 용산 등 주변지역의 경우 가격이 4천만원을 호가하는 등 시세가 급등했지만 익선구역은 비교적 낮은 시세를 형성하고 있다”며 “지금은 개발이 늦어지고 있지만 본격적으로 사업이 시행된다면 시세는 올라갈 것”이라고 말했다.
현재 익선구역은 3.3㎡당 2천500만원~3천만원 대의 시세가 형성돼 있다. 다른 도시환경정비구역에 비해 낮은 가격이지만 구역 주변보다는 1천만원가량 높은 가격이다.
구역 내 위치한 한 공인중개사는 “입지조건이 좋아 사업이 완료되면 개발이익은 상당할 것으로 예상된다”고 말했다.