2005년 3월부터 2006년 8월 24일까지 서울 및 전국의 재개발 구역에서 몰아쳤던 시공자 선정 광풍이 다시 불 조짐을 보이고 있다. 서울시가 각 자치구에 이 기간 동안 재개발 구역에서 선정했던 시공자에 대해 조합설립인가 후 경쟁입찰의 방법으로 다시 선정하라는 취지의 공문을 보냈기 때문이다. 해당 자치구는 이에 대해 서울시의 방침을 따를 예정이거나 이미 그렇게 하고 있어 시공사 관계자들은 크게 반발하면서도 대책 마련에 고심하고 있다. 특히 시공사 관계자와 업계에서는 현장에 대해서는 융통성 있게 적용해야 한다는 주장을 하고 있다. 하지만 서울시는 작년 11월 추진위원회에서 선정한 시공자는 무효라는 취지의 대법원 판결과 같은해 12월 법제처의 법령 해석을 근거로 이미 인가된 정관에 대해서도 개정 절차를 이행하도록 각 자치구에 조치를 요청해 파장이 더욱 커질 것으로 예상된다.
서울시의 이러한 방침에 대해 지방의 광역자치단체들이 관심을 보이고 있어 전국적으로 확산이 될 가능성이 있는 것으로 보인다. 업계에서는 경쟁입찰에 의한 선정이 이뤄질 경우 시공자의 수주 지도가 크게 바뀔 가능성도 적지 않을 것으로 예상하고 있다.  

 

▲추인 결의 등 인정, 규정 위반 행정행위=서울시는 지난 13일 ‘시공사 선정 관련 지도감독 철저 및 현황 제출 요청’이라는 공문을 25개 구청 중 강남, 서초, 강동, 송파, 금천, 강서, 광진구를 제외한 18개 구청에 보냈다.

 

서울시는 공문에서 주택재개발사업의 경우 시공사 선정은 〈도시 및 주거환경정비법〉 제11조의 규정에 의해 조합설립인가를 받은 이후 조합이 인가된 정관 등이 정한 바에 따라 경쟁입찰의 방법으로 해야 한다고 밝혔다.

 

서울시는 또 일부 자치구에서 ‘조합설립인가 전 추진위원회가 선정한 시공사를 조합총회의 추인 결의로서 시공자로 선정할 수 있다’라고 정한 정관을 인가한 사례가 있다고 지적하며  이에 대해 “시공자 선정 규정을 위반한 행정행위로써 각 자치구에서는 향후 조합설립인가 신청 접수 시 정관에 대한 관계 법·령의 위법성 여부를 면밀히 검토해 처리하기 바란다”고 요청했다. 이어 “이미 인가된 정관에 대해서도 관련 규정에 위배되는지 여부를 면밀히 검토해 조합이 정관의 개정 절차를 이행하도록 철저히 조치하기 바란다”고 덧붙였다.

 

이밖에 서울시는 “각 자치구에서는 2008년 5월 현재 시공자를 선정한 추진위원회와, 조합설립인가 전 추진위원회가 선정한 시공자를 조합총회의 추인 결의로써 선정한다라고 정관이 정해진 조합 현황을 시가 보낸 서식에 따라 제출할 것”을 요청했다.

 

서울시가 각 자치구에 보낸 서식에 따르면 시공자를 선정한 추진위원회 현황에는 추진위원회 명칭, 사업지 위치(기본계획 상 구역번호), 추진위원장, 시공자 선정일자 등을 적시하도록 돼 있다. 또 정관에 “추진위원회가 선정한 시공자를 총회에서 추인하여 선정할 수 있다”등으로 정한 조합에 대해서는 조합명칭, 사업지 위치, 조합장, 향후 조치계획(구체적 명기) 등에 대해 제출하도록 했다.

 

▲공문의 의미와 파장은=서울시가 각 구청에 보낸 이번 공문은 추진위원회에서 선정한 시공자는 무효이고 규정에 맞지 않으므로 조합설립인가 후 경쟁입찰의 방법으로 선정하도록 지도하라는 것이다.

 

심지어는 이미 인가된 정관에 따라 경쟁입찰이 아닌 추인 등의 방법에 의해 조합총회의 결의로 시공자를 선정한 곳에 대해서도 정관의 개정 등을 통해 경쟁입찰로 시공자를 선정토록 행정지도하라고 지시했다.

 

서울시 담당자는 “대법원의 판결과 법제처의 법령 해석으로 인해 추진위원회에서 선정한 시공자는 무효라는 것이 명백하게 밝혀졌다”며 “뿐만 아니라 건설교통부의 유권해석도 있었고 서울시에서도 시공자의 선정은 추진위원회의 업무 범위가 아니라는 것을 수차례 지적했다”고 공문을 보낸 취지를 밝혔다.

 

이어 “위법한 행위가 정관에서 보완한다고 해서 적법한 것이 되는 것은 아니다”라며 “이러한 경우 정관은 일부 무효가 될 수 있다”고 지적했다. 아울러 “2006년 8월 25일 개정된 〈도정법〉이 시행된 이후 추진위원회 승인을 받은 곳은 〈정비사업의 시공자 선정 기준〉의 방법으로, 그 전에 추진위원회 승인을 받은 곳은 정관이 정하는 바대로 경쟁입찰을 하라는 취지”라며 “추진위원회에서 선정한 시공자를 조합에서 경쟁입찰이 아닌 방법으로 선정한 것은 잘못된 것”이라고 덧붙였다.

 

시의 이러한 방침에 따라 서울에서는 2006년 8월 25일 전 불었던 시공자 선정 러시가 다시 한번 몰아칠 가능성이 큰 것으로 보인다. 서울시 정비기본계획 상 재개발 구역은 300곳이 넘는다.

 

이 중 추진위원회 단계에서 또는 〈도정법〉 이전에 시공자를 선정했거나 조합정관에 추인 등의 방법을 명시해 조합총회의 결의를 받은 곳은 최소한 100곳 이상으로 업계에서는 추산하고 있다. 특히 재정비촉진지구 내 재개발 구역 중 이미 정비기본계획에 반영돼 추진위원회에서 시공자를 선정한 곳들은 대부분 아직 조합설립인가를 받지 못했다. 따라서 서울시의 방침대로 따른다면 조합설립인가 후 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정해야 한다.

 

문제는 시공자들의 수주 환경이 2006년 8월 25일 전과 같지 않다는 것이다. 당시에는 전국적으로 동시에 수주 물량이 나와 재개발에 치중하는 시공자들은 목표량을 채울 수 있었다. 하지만 지금은 조합설립인가 시점이 구역마다 다르기 때문에 물량이 한꺼번에 공급되지 않아 각사가 수주 목표액을 채우기 위해서는 경쟁을 하지 않을 수 없는 상황이다.

 

이에 따라 추진위원회 당시 시공자로 선택받고 가계약을 체결한 시공자가 수성을 할 수 있을지에 관심이 모아지고 있다. A건설 관계자는 “시공자 선정 기준을 적용받지 않아도 되는 구역의 경우 건설사끼리 서로 합의를 해서 기존의 회사를 인정할 수도 있지만 한 곳에서 이러한 것이 무너지게 되면 도미노 현상처럼 치열한 경쟁이 계속될 수도 있다”고 전망했다. 이어 “그렇게 되면 추진위원회 때 선정한 시공자가 뒤바뀔 가능성도 크다”며 “결국 그동안 관리를 어떻게 했느냐가 관건이 될 것”이라고 전망했다.

 

 

 

 

2006년 8월 25일 전 부산, 대구, 대전, 광주 등 지방 광역시 등에서도 시공자 선정이 활기차게 이뤄졌다.

 

하지만 서울시의 방침을 전해들은 광역시의 담당자들은 아직 서울과 같은 입장에 대해서는 검토한 바가 없다면서도 관심을 보이고 있는 것으로 나타났다.

 

부산시 담당자는 “서울시와 같이 행하는 것에 대해 검토하지 않고 있다”며 “부산의 경우는 미분양이 문제이기 때문에 서울처럼 사업이 활발하게 일어나지 않고 있다”고 전했다.

 

대구시 담당자 또한 “조합설립인가 신청 시 표준정관과 다르게 단서 조항 등을 추가해 추진위원회에서 선정한 시공자를 인정하도록 정관을 제정하거나, 조합설립인가 후 경쟁입찰을 하는 부분은 조합원들이 총회에서 결정할 사안”이라며 “이 사안에 대해서는 조합설립 후 총회에서 조합원에게 결정하도록 행정지도를 했다”고 말했다.        

 

대전시 담당자는 “서울시와 같이 자치구에 조합에 대해 지도감독을 하라는 지침을 내리는 것에 대해서는 아직 검토하고 있지 않다”면서도 “추진위원회에서 시공자를 선정하는 것은 법률상 맞지 않는 부분”이라고 견해를 밝혔다.

 

 

 

 

서울시의 방침이 알려지자 시공자 관계자들은 패닉 상태에 빠져 있다고 해도 과언이 아니다. 하지만 시공자들은 한국주택협회 등을 통해 이번 방침에 대한 부당성을 제기하는 등 할 수 있는 한 최대한 방법을 동원해 피해를 최소화하겠다는 입장을 밝히고 있다.

 

B건설 관계자는 “서울시의 이번 방침은 너무 심한 측면이 있다”며 “특히 이미 본계약을 끝내고 관리처분까지 마친 후 이주비까지 지급된 현장은 사업이 지연됨에 따라 조합원들의 피해가 클 것으로 예상된다”고 난감해 했다.

 

C건설 관계자는 “사업장 별로 여건에 맞게 적용해야지 사업이 상당 부분 진행된 곳도 있는데 일률적으로 적용하는 것은 시장 상황에 맞지 않는다”며 “조용한 구역까지 굳이 들쑤실 필요가 있는지 의문스럽다”고 전했다.

 

이어 “업체끼리 협력해 대응 방안을 찾아 봐야 하지 않겠는가”라며 “사회적 비용 부담 측면이나 혼란이 부추겨 진다는 점에서 협회 차원에서의 대응, 행정소송 등 적극적인 대처를 해야 할 것”이라고 덧붙였다.

 

반면 일부이기는 하지만 이번 방침이 기회가 된다는 시공자 관계자도 있다. 내부 사정으로2006년 8월 25일 전 수주를 상대적으로 적게 한 건설사들이다. D건설 관계자는 “서울시의 방침이 우리에게는 기회가 될 수도 있다”며 “당시에 채우지 못했던 수주 물량을 만회할 수 있는 기회가 왔다”고 밝혔다.