울산시 도시·주거환경정비기본계획이 고시된 이후 벌써 1년 6개월의 시간이 지났지만 울산의 재개발 사업은 여전히 더딘 상황이다. 총 38개의 재개발 예정구역 중 절반에도 미치지 않는 15곳만이 추진위 승인을 받았을 뿐이며 구역지정이 고시된 곳도 단 세군데에 불과하다. 타 시·도에 비하면 여전히 걸음마 수준인 것이다. 여기에는 주민들의 재개발사업에 대한 이해 부족이나 행정관청의 재개발 경험 부족 등이 원인으로 자리하고 있다. 하지만 울산시의 구도심 활성화를 위해 재개발은 반드시 필요하다는 공감대가 형성돼 가고 있고, 울산시의 주택보급율이 △2002년 90.93% △2003년 92.56% △2004년 93.91%로 꾸준히 증가추세에 있지만 여전히 더 많은 주택공급이 요구되고 있는 상황이어서 구도심의 재개발은 더 이상 늦출 수 없게 됐다.

 

 

▲2005년 5월 정비기본계획 고시=지난해 5월 고시된 정비기본계획에 따르면 울산시의 재개발 정비예정구역은 총 38개소 364만4천700㎡에 이른다. 구별로는 남구가 18개소(1163만9천200㎡)로 가장 많고 △중구 12개소(152만7천500㎡) △북구 4개소(32만9천600㎡) △동구 4개소(14만8천400㎡) 순이다.

 

이 중에서 추진위 승인을 받은 곳은 15군데다. 중구에서는 B-03, B-04, B-05, B-07, B-08, B-10구역이고, 남구에서는 B-01, B-02, B-03, B-07, B-08, B-14구역이다. 동구는 B-01, B-02, B-03구역이 추진위 승인을 받았다. 특히 중구B-03, B-04, B-05구역은 정비구역 지정이 고시돼 사업이 가장 빠르게 진행되고 있는 곳이다.

 

한편 울산시 정비기본계획에 따르면 전체 정비예정구역은 총 94개소 705만7천700㎡로 △주거환경개선사업구역 25개소(165만6천600㎡) △주택재건축사업구역 14개소(68만4천800㎡) △도시환경정비사업구역 13개소(81만7천400㎡) △사업유형유보구역 5개소(25만4천200㎡)가 지정돼 있다.

 

여기서 B는 주택재개발사업구역을 의미하고 A는 주거환경개선사업구역, C는 주택재건축사업구역, D는 도시환경정비사업구역, E는 사업유형유보구역을 각각 의미한다. 결국 A, B, C, D, E 어떤 것으로 구역명이 시작하느냐에 따라 사업방식을 알 수 있게 만들었다.

 

▲새로 지으면 무조건 재개발?=현재 울산시 재개발사업 진행이 좀처럼 원활하지 못한 가장 큰 이유는 주민들의 재개발사업에 대한 근본적인 이해부족에서 기인한다.

 

사업추진에 대한 정확한 절차나 사업의 성격을 이해하지 못해 재개발 예정구역내에서 한쪽은 재개발사업을 추진하고 있는데 다른 한쪽에서는 토지매입을 추진하고 있는 양상이다. 이처럼 잘못된 정보가 난무하면서 토지등소유자간에 불협화음이 일게 되고, 결국 사업은 답보상태에 빠지게 되는 악순환이 반복되고 있다.

 

특히 남구지역의 경우 상황이 심각하다. 토지등소유자들이 재개발사업 보다는 사업시행자들의 토지매입에 더 큰 기대를 가지고 있어 사업 추진에 걸림돌로 작용하고 있다. 여기에 재개발과 재건축을 혼용하는 것은 물론이고, 건물을 헐고 새로 지으면 무조건 재개발이라는 인식이 깔려 있는 것도 문제다.

 

행정관청의 재개발 경험 부족도 사업추진을 더디게 만들고 있다. 일산아파트1·2·3지구를 비롯해 재건축 경험은 다수 있지만 재개발은 이제 시작하는 단계여서 모든 과정이 처음일 수 밖에 없다. 공무원도 하나하나 배워 나가면서 업무처리를 해야 하기 때문에 다른 시·도에 비해 인·허가 과정이 지연되고 있다.

 

한 정비업체 관계자는 “서울과 달리 울산을 비롯한 대부분의 도시들은 재개발을 처음 시작하는 단계여서 행정경험이 부족한 게 사실”이라며 “공무원의 적극적인 행정마인드가 없다면 사업은 더욱 지연될 수밖에 없다”고 하소연했다.

 

여기에 무책임한 개발이익 부풀리기로 주민들에게 ‘재개발=황금알’이라는 환상을 심어준 정비업체의 책임도 크다는 지적이다. 그 결과 상당수 주민들은 주거환경 개선이라는 재개발사업 본래의 목적보다는 돈을 더 많이 주는 곳이라면 ‘재개발이든 시행사업이든 상관하지 않겠다’는 사고를 가지고 있다.

 

 

울산시는 ‘울산=공단’이라는 이미지를 탈피하면서 역사와 문화가 공존하는 자연친화적인 개발을 계획하고 있다. 그 중 울산의 재개발은 태화강을 중심으로 자연스럽게 주거지로 형성된 중구와, 산업화에 따라 계획적으로 이루어진 남구에 집중돼 있다.

 

중구지역의 경우 역사적인 문화요소를 고려한 자연친화적인 개발이 모토가 되고 있다. 중구지역에는 향교, 동헌, 병영성 등 향토적인 문화재가 산재돼 있어 낙후된 주거환경을 개선하는 동시에 역사적인 문화요소를 함께 개발하는 방안이 추진되고 있다.

 

반면 남구지역의 재개발은 공업화가 급속히 진행되면서 나타난 인구 밀집, 생활편의시설의 부족, 공원 부족 등의 문제를 해결하기 위한 계획이 수립중에 있다.

 

울산시 관계자는 “울산지역의 재개발은 타 지역의 재개발과 달리 급속한 공업화에 따른 획일적인 주거패턴에서 벗어나 자연친화적인 공간과 함께 역사적인 전통공간을 함께 어우르는 계획을 수립했다”며 “공단이라는 지역적인 이미지를 탈바꿈하는 동시에 구도심 개발도 자연스럽게 진행될 수 있도록 최대한 노력하고 있다”고 말했다.

 

울산시 정비기본계획에서도 ‘역사적 유물 및 전통건조물 보존계획’을 별도로 마련해 문화재 인접지역에 대해서는 문화재위원회 등의 자문을 거쳐 문화재 보존방침 및 근거를 마련하고 정비계획 수립시 반영토록 했다. 또 문화재 인접지역은 역사공원, 문화공원 등의 주제공원 조성을 적극 유도키로 했다.

 

 

 

“울산에서는 허물고 새로 짓는 일련의 모든 과정을 재개발이라고 부릅니다. 언론도 이에 대한 구분 없이 모든 개발사업을 재개발이라고 부르고 있습니다. 최근 토지매입을 통한 자체사업의 비리를 고발하는 기사에서도 마치 재개발사업의 비리인 양 소개되어 정직하게 사업을 추진하는 모든 재개발 추진위원회가 어려움을 겪기도 했습니다” 한국감정원 도시정비처 울산사업소의 문종희 소장은 재개발사업에 대한 주민들의 이해가 부족해 사업추진이 더뎌지고 있다고 울산의 재개발 현주소를 진단했다.

 

▲울산의 재개발 현장들이 공통으로 안고 있는 문제점은 무엇인가=울산에서도 다른 지역과 마찬가지로 재개발사업의 특수한 성격 탓에 많은 문제점을 안고 있다. 우선 가장 큰 문제는 재개발에 대한 주민들의 이해가 부족하다는 점이다. 사업추진이나 사업참여에는 관심이 없고 오로지 ‘자신의 재산을 얼마에 매입해 줄 수 있느냐’에만 관심이 있다. 이로 인해 추진위원회 구성이나 정비구역 지정을 위한 절차 진행에 어려움을 겪고 있다.

 

▲행정관청도 재개발 경험이 비교적 적을 것이라고 보는데=울산의 경우 재건축은 일부 지역에서 이뤄지고 있지만 재개발은 아직까지 한 차례도 진행되지 않아 경험이 전무한 상태다. 각 사업단계별 인·허가 과정이 길어질 수밖에 없는 상황이다. 결국 사업단계별 진행사항에 대한 이해를 위해 많은 시간이 소요될 수밖에 없다. 하지만 행정관청도 관련 법의 적용에 있어 정확한 지침이나 기준이 마련돼 있지 않은 점에 대해서는 불만을 표시하고 있다. 이 또한 재개발 사업을 추진하는 데 어려움이 아닐 수 없다.

 

▲정비업체의 무책임한 공약남발로 인해 후유증도 심각하다고 들었다=울산시 도시·주거환경정비기본계획이 수립된 이후 전문성이 부족한 정비업체들이 우후죽순 격으로 들어와 터무니 없는 약속으로 토지등소유자를 현혹시켜, 한 지역에 많은 추진위원회가 생겼다. 이를 화합시키면서 사업을 추진하는데 많은 어려움을 겪고 있는 것이 사실이다.

 

▲그래서 한국감정원 도시정비처의 역할과 기능이 중요하다고 보는데=한국감정원 도시정비처는 38년간의 축척된 노하우와 8만여 세대에 달하는 다양한 실무경험을 바탕으로 신속한 사업진행이 이루어질 수 있도록 노력하고 있다. 재개발사업에서 중요한 것이 공정하고 투명한 사업진행이다. 한국감정원 도시정비처는 〈도시 및 주거환경정비법〉에서 정하고 있는 정비사업전문관리업체이면서 건설교통부로부터 인정받은 정비업체이다. 앞으로 한국감정원 도시정비처는 재개발사업에 대한 이해를 돕기 위하여 주민설명회를 비롯하여 많은 홍보를 실시할 계획이다. 나아가 관할구청의 원할한 업무진행을 위해 그동안 쌓은 노하우와 다양한 자료를 제공해 인·허가 과정에서 불필요한 업무를 간소화할 수 있도록 노력해 나가겠다.