권리자 건물종전가격 평가방식 판단착오
과대한 이주비 대여로 금리손실 ‘눈덩이’
대한주택공사가 채용한 홍보요원들의 허위사실 유포 및 주공 배포자료의 허구성 논란(본지 60·62호 참조)에 이어 시행자로서의 문제점도 지적받았던 것으로 드러났다.
본지가 입수한 ‘신림2-1구역 재개발 사업에 대한 주민대표의 견해(이하 견해서)’를 분석한 결과 주공이 순환재개발(현 순환정비방식)을 채택해 시행자로 참여한 이 구역에서 여러 가지 시행착오 및 문제점을 드러낸 것으로 밝혀졌다.
이러한 결과를 두고 업계에서는 재개발 사업에서 주공의 시행자 능력을 의심하고 있다. 또 성남 등 주공이 시행을 추진하려는 사업장에서도 사업을 제대로 이끌어 갈 수 있을지 의구심 어린 시선을 보내고 있다.
▲믿었던 주공의 판단착오=견해서에 따르면 신림2-1구역의 주민대표협의회는 시행자인 주공을 믿고 그들의 의도대로 사업을 추진했다.
재개발에 대한 전문지식이 없었던 주민대표협의회가 주공의 판단착오를 미리 발견하지 못하고 따랐다가 뒤늦게 잘못된 점을 발견, 정정하는 과정에서 민원 발생 및 불신조장의 결과를 초래했다는 것이다.
따라서 주민대표협의회는 이러한 과정을 참작해 관리처분 준비 시 주공에게 강력히 요청, 난항 끝에 행정자문기구를 선정한 것으로 나타났다.
협의회는 주공의 판단착오에 대해 6가지로 요약했다. 우선 권리자의 건물종전가격 평가 방법에 있어서 시행착오를 범했다는 것이다.
또 권리자 이주대책 중 임대아파트 임시가수용을 원하는대로 처리하지 못하고 뒤늦게 70여 세대의 공가가 발생, 과다한 이주비 대여로 인한 금리손실 발생 및 해당 권리자들에게 불신을 받게 된 점도 지적했다.
이밖에 △시행자의 사업비 중 약 90억원의 집행을 예상하지 못한 점 △사업비 절감을 위해 협의회 운영비를 복지후생대책 없이 긴축운영 및 최소화하고 기존건물 철거작업을 최소경비로 집행했으나 그 효과를 보지 못한 점 △업무 협의사항이 그때마다 부분적으로 이뤄져 시간이 경과함에 따라 미흡한 사항이 있었던 것 등을 지적 사항으로 제시했다.
▲“주공에 대한 견제장치 미흡”=주민대표협의회의 권리참여 기회가 제대로 이뤄지지 않은 것도 문제점으로 대두됐다. 견해서에서 밝힌 신림2-1구역의 사업 시행규정 제3항에 따르면 주민대표기구가 시행자와 협의를 하고자 하는 사항은 사안의 중요도에 따라 주민대표기구의 의결을 거쳐야 한다고 명시돼 있다.
또 제4항에는 제3항의 주민대표기구가 시행자와 협의할 사항은 관계 법령에 부합되고 합리적이어야 한다고 적시했다. 이에 대해 견해서에서는 “각 조문이 추상적이며 주민대표가 비전문가로 조직된 관계로 능동적으로 대처할 수 없었다”며 “요식적 사항만 협의될 뿐 사업의 전망을 예측할 수 없었다”고 문제점을 제시했다.
구청, 시청과 같은 감독청과의 관계도 주민대표협의회에서는 부정적인 시각을 나타냈다. 견해서는 “사업 전반에 걸쳐 투명한 협의를 해야 할 대표기구에 대해 ‘보안’이라는 미명 아래 부분적인 협의를 했다”며 “때에 따라 이중 민원대책을 수립하는 과정이 발생, 관리처분에 대한 원활한 협의가 이뤄지지 않았다”고 지적했다.
이밖에 “시행자가 주공이다 보니 감독청과 주민 간의 대화와 참여가 힘들었다”며 “뿐만 아니라 권리자 통제와 홍보에 대해 협의회가 무기력한 단체로 오인받아 민원의 표적이 됐다”고 주공 시행에 대한 부작용을 밝혔다.
이어 “시행자인 주공에 대한 견제에 빈약함을 노출, 권리자들과 진지한 협의가 이뤄지지 않은 점이 있다”고 덧붙였다.
▲종합적인 문제점은=위와 같은 사안들을 바탕으로 주민대표협의회는 관리처분, 공사입찰과정, 사전협의 미흡, 예산, 조직운영 등 종합적인 문제점에 대해 설명했다.
우선 관리처분계획에 대해 금융비용 등이 일반회사 수준에서 이뤄지고 있어 공기업 설립취지에 맞게 개선해야 한다고 지적했다.
공사입찰 과정에서는 주민대표가 견학만이라도 할 수 있는 문호개방이 이뤄져야 하며 설계 및 자재구입에 대해 구체적인 사전협의제도가 필요하다고 제시했다. 아울러 주공의 일반관리비에 대한 특별한 검증을 거쳐 최소한의 경비로 사업 시행을 할 수 있도록 해야 한다고 강조했다.
특히 조직 운영면에서는 일반회사에 비해 관료적이고 비생산적 부분이 많아 사업시행 부처에 대해 책임과 권한이 특별히 부여되는 개혁이 필요하며 일반회사와 경쟁할 수 있는 지속적인 연구와 개혁이 필요하다고 지적했다.
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주공 주장과 달리 업무 능력 떨어져
■주공반대 이유 뭔가
성남, 부천 등 주공의 재개발 사업 참여에 부정적인 주민들은 이 같은 소식을 전해 듣자 자신들의 걱정이 기우가 아니었다며 반대 의지를 더욱 굳건히 했다.
성남시 재개발 연합회 관계자는 “성남에서 주공 홍보요원들의 허위사실 유포, 과장홍보 등이 과거 잘못 시행한 것을 감추기 위한 방편이 아니었나 의구심이 든다”며 “투명성, 신속성, 정확성 등을 앞세우는 주공의 시행이 부작용이 많은 것을 다시금 깨달았다”고 꼬집었다.
부천시 재개발 촉진지구 대책연합회 관계자 또한 “재정비촉진지구에서 주공이 총괄사업관리자로 지정됨에 있어 업무능력에 대해 많은 의구심이 든다”며 “한 개 구역에서도 이러한 문제점을 도출했는데 여러 구역을 총괄해 관리하는 능력이 주공에 있을지 의문스럽다”고 지적했다.
업계 관계자들 또한 주공의 능력에 대해 아직도 믿음을 가지지 못 하고 있는 것으로 보인다.
한 전문가는 “신림2-1구역에서 재개발을 시행할 때나 지금이나 주공의 업무능력이 향상됐다는 근거는 어디에도 없다”며 “오히려 신반포1차 재건축 사업장에서의 예와 같이 정비업자로서의 능력도 모자란 것으로 드러났다”고 비판했다.
최태수 한국주택정비사업조합협회 사무국장은 “주공이 그처럼 도시정비사업의 시행을 원한다면 공기업으로써 우월적 지위를 과감하게 버려야 한다”며 “민영화하던지 최소한 민간업자와 동등한 위치에서 경쟁해야 합리적이라고 생각한다”고 견해를 피력했다.
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民怨 야기로 사업지연
■주공시행자 선정 이후
견해서를 살펴보면 주공을 시행자로 선정한 이유에 대해 신속성, 수익성, 투명성 등을 들고 있다.
주민대표협의회는 고질적인 민원을 사전 예방해 신속한 사업 추진이 되리라 믿었다고 견해서에 밝히고 있다.
또 신림2-1구역 사업시행규정 제5조 제2항에서 명시한 바와 같이 시행자는 사업시행으로 인해 투입된 사업비만 회수하고 개발이익이 발생한 경우에는 관계법에 따라 권리자에게 환원한다는 규정에 근거, 권리자에게 최대한 이익이 보장되리라 믿은 것이다. 이밖에 일반 재개발 구역에 볼 수 있는 비리와 부정을 예방하고 민원 발생을 차단, 사회에 공헌하리라 믿었던 것이다.
하지만 사업추진 결과 노출된 문제점은 당초의 선정 취지에 역행했음을 반증하고 있다. 우선 민원이 확대돼 사업이 지연됐으며 금리손실이 발생됐을 뿐 아니라 관료적이며 비생산적인 부분이 많았던 것이다.
업계 관계자는 이에 대해 “주공이 자신하는 장점들에 대해 재개발·재건축 업계 관계자들은 믿지 않는 것이 대세”라고 지적했다.
