천호동 A1-2특별계획구역·A2구역

지구단위계획 변경 통해 법적 용적률 상향 추진
정림건축 설계사 선정… 지주공동개발사업 박차

천호대교 남단에 자리한 서울 강동구 천호동 A1-2특별계획구역과 A2구역이 강동지역의 랜드마크로 재탄생될 전망이다. 이곳은 천호역세권에 위치하고 있는데다가 한강조망이 가능한 천혜의 입지를 갖춘 명당으로 불리고 있다. 하지만 구역내부는 상황이 다르다. 노후한 주택들은 물론 도로가 좁아 인근 지역에 비해 저평가되고 있다. 이처럼 열악한 지역여건 탓인지 상권수요도 이미 인근지역에 빼앗긴 상태다. 이러한 A1-2특별계획구역과 A2구역이 현재의 모습에서 탈피하기 위한 힘찬 발걸음을 내딛고 있다. 천호지구 제1종지구단위계획 변경을 통해 주민들이 자발적으로 지역개발에 나서고 있는 것이다. 특히 세계적인 건축설계 전문기업으로 평가받고 있는 정림건축종합건축사사무소를 설계사로 선정하면서 그 꿈을 실현하기 위해 한발 더 다가서고 있다. ▲지구단위계획상 3종일반→준주거 용도지역 변경 추진=A1-2특별계획구역·A2구역(개발위원장 김규홍)이 지역개발을 위한 주민들의 강한의지와 정림건축의 풍부한 노하우가 더해져 강동을 대표하는 주상복합단지로 명성을 떨칠 것으로 기대된다. A1-2특별계획구역과 A2구역은 천호지구 제1종지구단위계획이 수립된 곳으로 현재 주민제안에 따른 지구단위계획 변경을 추진하고 있다. 이를 위해 지난해부터 주민들을 대상으로 동의서를 징구하는 등 개발을 위한 초석을 다지고 있다. 나아가 지구단위계획을 변경하면서 용도지역을 준주거지역으로 상향할 경우 더 많은 법적 용적률을 확보할 수 있어 사업성이 크게 향상될 것으로 예상된다. A1-2특별계획구역의 경우 제3종일반주거지역으로 분류돼 있는데, 준주거지역으로 설정돼 있는 A2구역과 함께 개발을 진행하면서 용도지역 변경을 추진하고 있다. 뿐만 아니라 상업시설에 대해서도 남다른 전략을 세우고 있다. 먼저 상업시설을 최대한 1층에 배치함으로써 접근성이 용이한 이점을 살려 수익성을 증대시킬 계획이다. 마치 상가를 부대시설처럼 활용할 수 있는 효과를 볼 수 있을 것으로 기대된다. 이와 함께 지난해 11월 건축설계 업계의 강호라 불리는 정림건축을 설계사로 선정하면서 사업에 더욱 박차를 가하게 됐다. 지난달에는 계약까지 체결하면서 정림건축의 명성을 이어갈 또 하나의 야심작이 나올 것으로 기대를 모으고 있다. 정림건축의 박문태 소장은 “대다수의 주민들이 당사의 실력을 믿고 설계사로 선정해준데 보답하는 일은 최고의 프리미엄을 안겨주는 것”이라며 “A1-2특별계획구역·A2구역을 강동지역을 대표하는 랜드마크로 재탄생시키겠다”고 말했다.

▲천호역세권·한강조망 최대 장점=A1-2특별계획구역·A2구역의 최대 장점은 천호역세권에 속해 있으면서도 한강을 조망할 수 있다는 점이다.

현재 지하철5·8호선 환승역인 천호역 인근에는 백화점을 비롯해 대형마트 등이 들어서 있다. 게다가 지구 중심인 로데오거리까지 상권이 발달돼 있어 유동인구가 상당히 많은 곳이다.

여기에 A1-2특별계획구역·A2구역이 지구단위계획 변경을 통해 지주공동개발이 완료되면 주변 상권을 최대한 분산시킬 수 있을 것으로 전망된다.

따라서 공동주택에 대한 수요는 물론 상가분양에도 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 평가를 받고 있다. 여기에 인근 천호·성내뉴타운까지 완료되면 상권수요는 더욱 늘어날 전망이다.

이와 함께 교통여건도 우수하다. 천호역은 구역에서 걸어서 5분이면 이용이 가능하다. 또 천호대로가 인접해 있고 천호대교와 광진교를 사이에 두고 있어 서울 전지역으로 진·출입이 쉬워 자가용을 이용한 교통시설도 잘 갖추고 있다.

뿐만 아니라 한강시민공원이 가까워 입주민들이 더욱 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있게 된다. 또 다양한 문화시설을 한곳에 밀집해 놓은 멀티플렉스도 인접해 있어 편리함을 더해주고 있다.

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재개발 사실상 불가능… 지구단위계획 변경

■ 왜 지주공동개발 하나A1-2특별계획구역·A2구역의 경우 지구단위계획 변경에 따른 지주공동개발 사업이 아니고서는 개발하는데 상당기간 소요될 것으로 분석되고 있다. 현재로써는 지구단위계획 변경이 아닌 이상 개발이 거의 불가능하다는 얘기다. 단독주택지가 밀집해 있는 곳은 크게 뉴타운사업, 재개발사업, 재건축사업 등으로 나눌 수 있다. 이 중 뉴타운사업의 경우 광역개발을 목적으로 하고 있어 개발특성상 A1-2특별계획구역·A2구역과는 적합하지 않다. 또 정비기반시설이 열악한 지역에서 추진하는 재개발사업도 지역 여건상 해당되지 않는다. 그렇다면 정비기반시설이 양호한 지역에 해당되는 재건축사업을 진행해야 한다. 하지만 재건축의 경우 지난 2월 〈도시 및 주거환경정비법〉이 개정되면서 가로주택정비사업으로 전환됐다. 이 사업의 경우 면적이 1만㎡이하인 가로구역에서 시행되는 것으로 소규모로만 개발할 수 있어 A1-2특별계획구역·A2구역의 여건과는 맞지 않는다. 따라서 이미 지구단위계획이 수립돼 있는 것을 감안하면 변경을 통한 개발이 유리해 〈주택법〉에 따른 지주공동개발 사업을 추진하고 있는 것이다. ------------------------------------------------ “준주거 지역으로 용도 변경 주민들 이익 극대화에 총력”

김규홍

천호동 A1-2·A2구역 개발위원장

“지주공동개발로 발생하는 모든 이익을 모든 주민들에게 공평하게 분배하겠습니다. 그것이 바로 우리가 지주공동개발을 하는 이유입니다.”

천호동 특별계획구역의 지주공동개발사업을 추진하고 있는 김규홍 개발위원장의 신념은 ‘공정’이다. 사업을 진행하는데 있어 공평하고 올바르게 진행하겠다는 얘기다. 김 위원장은 지주공동개발사업의 성공을 자신하며 주민들의 재산가치를 향상시키겠다고 강조했다.

▲지주공동개발을 추진하게 된 계기는=우리 구역은 지난 2006년 천호지구 제1종지구단위계획구역이 수립되면서 특별계획구역으로 설정됐다. 이후 강동구가 주요 역점사업으로 재건축·재개발을 아우르는 도시·주거환경정비기본계획과 천호지구 뉴타운개발기본계획을 수립했다. 하지만 우리 구역은 제외됐다. 법적 노후도를 충족하지 못한다는 이유에서다. 이에 따라 별도의 개발을 추진할 수 있는 방법을 구상하다가 지난해부터 지주공동개발을 추진하게 됐고, 현재 지구단위계획을 변경하는 절차를 진행하고 있다.

▲개발이 필요한 이유는 뭔가=우리 구역 주변으로는 상권이 발달해 대부분 높은 빌딩과 주택들이 들어서 있다. 하지만 우리 구역은 노후한 단독주택이 밀집해 있어 마치 난민촌을 방불케 한다. 도시미관상으로 보더라도 우리 구역만 푹 꺼져있고, 뒤편으로만 스카이라인이 형성돼 있다. 천호대교에서 바라보면 초입에 위치하고 있어 강동구의 얼굴이나 다를 바 없다. 또 골목이 좁아 화재나 방범에도 취약하다.

▲지구단위계획 변경수립을 위한 동의서를 징구하고 있다는데=주민제안에 따른 지구단위계획 변경수립을 위해서는 주민들의 법적 동의요건을 충족해야 한다. 이때 토지소유자의 2/3이상의 동의를 필요로 한다. 따라서 우리 구역은 지난 5월 주민들을 대상으로 사업설명회를 개최한 후 동의서를 징구하고 있다. 현재까지 절반 정도의 소유자들이 동의서를 제출해 준 상태다. 앞으로 집행부가 조금만 더 노력하면 곧 지구단위계획 변경을 신청할 수 있을 것으로 예상하고 있다.

▲지주공동개발을 통해 어떤 이익이 발생할 것으로 예상하나=현재로써는 특별계획구역으로 지정돼 있어 증축이나 신축이 불허한 실정이다. 하지만 지구단위계획에 따른 지주공동개발을 완료하면 가장 먼저 주거환경이 대폭 개선된다. 또 재산상의 가치도 크게 확대될 것으로 기대된다. 우리 구역은 지구단위계획을 변경하면서 현재 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역을 변경할 계획이다. 이럴 경우 더 많은 용적률을 확보할 수 있게 되고, 이로 인해 보다 나은 사업성을 보장받을 수 있게 된다. 용도지역 상향은 곧 주민들의 이익으로 직결된다는 얘기다.

▲향후 사업추진 일정은=올해 안에 법적 동의율을 충족한 후 지구단위계획 변경신청을 할 계획이다. 이후 내년 상반기에는 지구단위계획과 관련된 각종 심의를 거쳐 결정·고시를 받을 수 있을 것으로 예상하고 있다. 또 곧바로 시공자를 선정하고 지역주택조합을 설립하는데 주력할 계획이다. 이에 따라 내년 하반기경에는 건축심의 등을 거쳐 사업시행승인을 받을 것으로 보인다. 이러한 절차들이 주민들의 적극적인 참여로 계획대로 진행될 경우 오는 2014년에는 이주 및 착공에 들어갈 수 있을 것 같다. 다만 사업일정은 인허가 과정에서 다소 변경될 수도 있다.

▲주민들에게 당부하고 싶은 말은=개발자체가 남을 위한 것이 아니라 내 자신을 위한 개발이라는 점을 모두가 각인했으면 한다. 지주공동개발은 기존 소유지를 팔아 권리행사가 사라지는 것이 아니라 모두가 참여해 함께 권리를 행사하는 사업이다. 다만 나중에 사업에 참여하지 않아 일부 집이 남아 있는 경우에는 불이익을 당할 수도 있다. 이러한 점을 유의하시고 내가 먼저하겠다는 마음가짐으로 사업에 참여해 주길 바란다.

최영록 기자 다른기사 보기