곽기석
대일감정원 도시정비사업본부장
도시 및 주거환경정비법 10년차를 맞고 있는 지금, 많은 부문에 있어서 급격한 변화가 있었으며 이러한 변화는 제도의 보완과 변화를 요구하고 있다. 그 중 하나가 쇠퇴하고 있는 정비사업전문관리업제도의 활성화라고 생각한다.
과거 도정법 출범의 중요한 방향은 시공자 중심의 사업시행 제도를 조합 위주의 사업시행 제도로 바꾸는 것이었다. 이는 시공자들의 그늘에 있던 조합을 독립시킴으로써 조합원들의 권익을 보호하자는 중요한 취지였는데, 이러한 제도의 한 축을 담당하는 것이 정비사업전문관리업이다.
정비사업전문관리업자들은 조합의 비전문성을 보완하여 사업의 행정적·기술적 지원을 함으로써 조합의 행정업무가 가능하도록 해왔다. 그리고 도정법 시행이후 정비사업전문관리업자들이 우후죽순처럼 생겨나서 한때는 서울만 해도 약 400여개의 업체가 난립하기도 하였다.
그러나 지금은 약 절반 정도인 199개 업체만 남아있고 남아있는 업체들 역시 자금압박과 채산성 악화 등으로 어려운 길을 걷고 있다. 이러한 현상은 사업초기 자금조달 능력이 없는 추진위원회나 조합에 정비사업전문관리업자가 운영비를 대여해야만 하는 현실과, 또 시공자가 선정되기 전까지 정비사업전문관리업자들이 용역비를 받지 못한다는 것이다. 여기에 최근과 같이 정비사업이 지체되는 주택시장 환경이라면 정비사업전문관리업자들이 버틸 수 없는 것이 당연할 것이다.
그런데 정비사업전문관리업자들의 경영난으로 인하여 제도가 부실해지고 정비사업전문관리업제도가 이대로 쇠퇴한다면 어떤 일이 발생할 것인가에 대하여 생각해 볼 필요성이 있다.
먼저, 정비사업전문관리업자들은 경영난을 이겨내기 위하여 조합이 아닌 시공자에게 자금력을 기대게 될 것이고, 결국 과거와 같은 시공자 중심의 정비사업 형태가 될 것이다. 이런 상황은 도정법 제정 취지에 반하는 결과가 될 수밖에 없다.
정비사업전문관리업자의 본질은 자본가가 아닌 컨설팅업체이다. 컨설팅업체는 자금력보다는 전문지식을 가지고 조합의 전문성을 지원해 주는 역할을 수행하는 업자이다. 결국 컨설팅업체는 자금력이 풍부한 대형업체를 기대할 수 없을 뿐만 아니라 그럴 필요성이 없어야 한다. 그런데 지금의 업계 현실은 이러한 소규모 컨설팅업체가 조합의 운영자금까지 대여해야 하는 것이다.
결국 이대로 지속된다면 정비사업전문관리업 제도는 유명무실한 제도로 남게 될 것이고, 조합과 시공자의 분리를 위한 법 취지 역시 무색하게 될 것이 자명하다.
일각에는 CM(건설관리업자)제도가 거론되고 있다. 정비사업전문관리업제도의 미비점을 CM제도로 보완한다는 취지로 보이기도 하지만, 달리 생각하면 쇠퇴해 가는 정비사업전문관리업 제도를 CM제도로 대체하는 것으로 보여지기도 한다. 그러나 지금과 같은 환경이라면 CM업체라 하더라도 오래 버틸 수는 없을 것이다. 근본적인 해결을 위한 제도개선이 필요하다는 것이다.
또 정비사업기금 대출을 대폭 증가시키거나 또 다른 사업비 지원제도를 개발하여 정비사업전문관리업자들의 대여금 부담을 줄여야 할 것이다. 또한 시공자 선정이후로 유보되는 정비사업전문관리업자의 용역비도 제 때에 지급이 가능하여야 한다.
서울시의 경우 정비사업기금 대출은 추진위원회 단계는 최대 6억원, 조합단계는 최대 5억원까지 신용대출을 하고 있다. 그리고 최근 정비사업 기금대출 한도를 크게 늘리는 것을 추진하고 있다고 한다. 그렇지만 서울시가 대출규모를 늘린다 하여도 그 규모는 조합의 운영경비 정도를 지원할 수 있는 규모이지 정비사업전문관리업자와 설계업자들의 용역비까지는 아닐 것이다. 결국 기금대출제도와 함께 다른 자금조달 제도의 개발이 필요하다는 것이다.
지금과 같은 환경에서 정비사업을 활성화시키고 도정법 제정취지와 목적을 성공적으로 달성하기 위해서는 다른 관리제도를 도입하기보다는 정비사업전문관리제도의 활성화 방안에 좀 더 무게를 실어 심도 있게 검토할 필요성이 있을 것으로 보여진다.
