“정확한 추정분담금 산출 위해 노하우 필수
인천 중구·과천시 등 지자체가 실력 인정”
진희섭 (사)주거환경연구원 실용연구팀장
최근 재건축·재개발 등 정비사업에서의 ‘추정분담금 공개’가 의무화됐다.
주민들이 사업에 참여할지, 말지를 결정짓는 중요한 요인이기 때문이다. 이에 따라 서울시나 경기도의 경우 산출 프로그램을 활용해 주민들의 알권리를 제공하고 있다.
하지만 현실성과 정확성이 떨어진다는 비난을 받고 있다. 각종 변수가 많기 때문이다.
이러한 난제를 풀기 위해 ‘(사)주거환경연구원’이 해결사로 나서고 있다. 주거환경연구원은 그동안 쌓아온 경험과 노하우를 통해 각 현장별 사업여건과 특수성을 반영하면서 정확성 높은 추정분담금을 제공하고 있다. 진희섭 팀장에게 그 비결을 들어봤다.
▲주민들의 알권리를 보장하기 위해 추정분담금 산출 및 사업성 분석이 중요해졌다=도시 및 주거환경정비법이 개정되면서 지난 8월 2일부터 정비사업 초기 또는 진행 중에 토지등소유자가 부담해야 할 금액을 사전에 예측하고, 사업참여 여부를 합리적으로 결정할 수 있도록 하는 규정이 본격 시행됐다. 이에 따라 사업주체인 추진위, 조합, 지자체에서도 관련 정보제공에 대한 준비업무가 확대되고 있다. 이에 발맞춰 우리 연구원에서도 소비자들의 ‘니즈(Needs)’를 충족해 주기 위해 이미 예전부터 업무영역을 확대해 왔다.
▲추정분담금을 사전에 공개함으로써 정비사업에 어떤 효과를 기대할 수 있을 것으로 생각하나=먼저 정비사업 초기단계에서 토지등소유자별 개략적인 추정분담금을 모르는 상황에서의 ‘무조건적 동의’에서 벗어날 수 있을 것으로 기대된다. 이는 토지등소유자들이 조합설립동의서를 제출하기 전에 제공된 추정분담금 정보를 통해 정비사업의 참여여부를 합리적으로 결정할 수 있는 중요하고, 본질적인 의사결정의 기초자료가 되기 때문이다.
뿐만 아니라 추정분담금을 공개함으로써 사업추진 과정에서 나타나는 분쟁과 갈등을 최소화할 수 있는 효과를 기대할 수 있다. 다만 사업추진 과정에서 외부요인에 의해 사업여건이 변화될 경우에는 추정분담금에도 변동이 발생할 수 있다는 점을 명심해야 한다.
▲주거환경연구원이 추정분담금 산정 등에 있어 최고라는 호평이 이어지고 있다=우리 연구원에서는 추정분담금 산정뿐 아니라 공사비 변동요인 검토 용역도 진행해 왔다. 그동안 지자체의 요청으로 진행한 대표적인 용역으로는 경기도 과천시의 합리적인 재건축사업을 위한 사업성 분석연구이다. 이와 함께 추진위·조합들의 요청으로 울산 무거·산호아파트재건축, 다대주공2단지아파트, 울산 일산1지구 외에도 8개 현장의 공사비 변동내역 검토를 진행함으로써 합리적인 사업추진 방안을 제시해 왔다. 그만큼 우리 연구원은 풍부한 경험과 노하우를 축적하고 있다. 최근에는 인천시 중구청의 의뢰를 받아 도원구역의 추정분담금 및 사업성 검토를 진행하고 있다.
▲서울시나 경기도의 경우 자체적으로 추정분담금 산출 프로그램을 운영하고 있다. 하지만 현실성이 떨어진다는 비난을 받고 있다. 주거환경연구원의 어떤 차별화를 두고 있나=서울시와 경기도 등 지자체가 활용하고 있는 분담금 산출프로그램은 해당 구역에 대한 특수성을 반영하는데 한계가 있다고 생각한다. 토지등소유자의 현재 재산가치와 사업비 및 사업종료시의 자산가치 등은 사업시행인가 이후 관리처분단계에서 확정할 수밖에 없기 때문이다. 따라서 프로그램을 통해 산출된 추정가격과 실제 사업이 완료된 후의 가격은 차이가 발생한다. 하지만 연구원에서는 정비사업 현장별 사업여건과 특수성을 충분히 고려해 추정분담금을 산출하고 있다. 또 산출자료에 대한 충분한 이해와 설명을 통해 사업주체간의 원활한 사업추진이 이뤄질 수 있도록 업무를 지원하고 있다.
▲정비사업의 경우 변수가 많아 사업성을 정확하게 분석하기가 쉽지 않다. 그만큼 전문가의 손길이 반드시 필요하다고 생각하는데=정비사업을 추진하는 과정에는 복잡 다양한 이해관계가 내재돼 있고, 사업주체간이 갈등에 따른 사업지연으로 토지등소유자에게 많은 피해를 가져다주고 있는 게 현실이다. 이에 우리 연구원에서는 현장의 실무경험과 전문성을 기초로 ‘객관성과 공정성’ 원칙에 입각한 추정분담금 산출 및 공사비 변동요인 검토 등의 연구활동을 통해 합리적인 사업추진 방향을 제시하고, 궁극에는 조합원의 권익이 실현될 수 있는데 도움을 주는 연구활동을 더욱 활발하게 수행하겠다.
▲주거환경연구원은 불합리한 정책·제도개선을 위해 힘써온 정비사업 전문연구기관으로 잘 알려져 있다=재건축·재개발 등 정비사업 관련 법률 및 정책·제도의 합리적인 운영과 실효성 제고를 위한 연구를 진행하고 있다. 특히 사업 추진 전과정의 복잡한 실무사례들을 분석, 연구한 내용을 기초로 전국 일선 추진위원회·조합들에게 실무수행 방안을 제시하고 있다. 뿐만 아니라 조합원 추가부담금 상승 또는 시공자의 공사비 증액요구 등 현장에서 발생하고 있는 조합과 시공자간의 갈등 및 조합원간 분쟁 등을 조정·중재하고 있다. 나아가 정비사업 관련 종사자들의 전문성 함양과 경쟁력 제고에도 힘쓰고 있다. 이를 위해 법령 및 정책·제도, 실무 등을 주요내용으로 하는 전문인력 양성교육 과정을 운영하고 있다. 또 지자체 공무원, 협력업체, 추진위·조합 관계자 등을 위한 위탁교육은 물론 주민들의 이해를 돕기 위한 설명회도 진행하고 있다.
