맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 사업시행인가 처분의 무효와 분양신청
사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하여야 한다.
사업시행자의 분양신청은 사업시행계획 또는 사업시행인가가 적법함을 전제로 한 것이다. 만약 사업시행계획 또는 사업시행인가처분이 법원의 판결에 따라 취소되거나 당연 무효인 하자가 있는 경우 위 하자 있는 사업시행계획 또는 사업시행인가처분에 기한 분양신청절차도 무효라 할 것이다.
따라서 사업시행계획 또는 사업시행인가처분이 법원의 판결에 의해 취소되거나 무효사유가 있는 경우 사업시행자인 조합은 사업시행계획을 새로이 수립하여(사업시행변경계획 수립) 시장·군수로부터 (변경)인가를 받은 후 다시 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 한다(대법원 2011. 12. 8. 선고 2008두18342 판결).
분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회함으로 인해 도시 및 주거환경정비법 제47조 및 조합 정관 규정에 의하여 조합원의 지위를 상실한 토지 등 소유자도 다시 분양신청을 받을 때 분양신청을 함으로써 건축물 등을 분양받을 수 있으므로, 종전 관리처분계획의 무효확인 또는 취소를 구할 법률상 이익이 있다(대법원 2011.12.8. 선고 2008두18342 판결).
2. 사업시행계획 변경과 분양통지·분양신청
기존 사업시행계획에서 정한 주택규모, 분양세대수, 총사업비 등의 내용에 대한 변경은 조합원의 분담금 규모에 영향을 미치게 된다.
조합원의 분담금이 증액되는지 아니면 감액되는지 여부는 조합원들이 앞으로 당해 주택정비사업에 참여할지 여부를 정하는 핵심사항이 된다. 이에 기존 사업시행계획을 변경하는 경우 경미한 사항이 아닌 한 토지등소유자의 동의를 얻도록 하고 있다.
토지등소유자의 동의 및 관할 행정청의 인가로 기존 사업시행계획의 내용이 변경되는 경우 기존 사업시행계획의 내용과 변경된 사업시행계획의 내용은 조합원의 권리의무에 관한 본질적인 차이가 존재하여 상호간 동일성이 있다고 할 수 없다. 즉 변경된 사업시행계획이 실질적인 새로운 사업시행계획에 해당한다할 것이다.
주택재건축조합이 조합설립인가시의 재건축동의내용과 비교하여 용적률, 세대수, 신축아파트 규모 등이 대폭 변경된 내용의 사업시행계획을 정기총회에 상정하는 경우 위 사업시행계획은 재건축동의의 내용을 변경하는 것으로서 재건축조합은 총회에서 사업시행계획에 관하여 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다(대법원 2012.8.23. 선고 2010두13463 판결).
변경된 사업시행계획이 새롭게 정해진 사업시행계획에 해당한다면 사업시행자는 토지등소유자인 조합원들에게 변경된 사업시행계획에 따라 다시 분양공고 및 분양신청절차를 이행하여야 한다.
기존 사업시행계획에 따른 분양공고 및 분양신청절차에서 분양신청을 하지 않고 현금청산을 택한 조합원도 기존 입장을 번복하여 변경된 사업시행계획에 따른 분양공고 및 분양신청절차에서 새로이 분양신청을 할 수 있다(서울행정법원 2004. 9. 1. 선고 2004구합7252 판결, 서울행정법원 2010. 10. 22. 선고 2008구합2569 판결, 부산지방법원 2011. 1. 27. 선고 2010구합4088 판결).
3. 관리처분변경 계획과 분양신청 절차
분양신청절차의 하자로 인하여 관리처분계획 또는 인가처분이 취소되거나 무효로 된 경우 사업시행자는 적법한 절차에 따라 다시 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 할 것이다(서울고등법원 2010. 10. 7. 선고 2010누919 판결).
관리처분인가 이후 관리처분계획의 변경을 수립함에 있어 변경된 관리처분계획이 종전 관리처분계획의 일부 내용을 수정, 보완하는 것으로서 동일성이 인정되지 않는 별개의 변경된 관리처분계획에 이르지 않은 경우 사업시행자는 관리처분변경을 위해 새로이 분양신청절차를 이행하지 않아도 될 것이다(서울고등법원 2010. 4. 29. 선고 2009누18648 판결).
그러나 변경된 관리처분계획이 종전 관리처분계획을 실질적으로 변경하는 것일 경우 사업시행자는 관리처분변경을 위해 새로이 분양신청절차를 이행하여야 할 것이다.
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