Q : 도시 및 주거환경정비법 상 주택재개발사업의 경우 토지등소유자 수 산정방법에 대하여 질의합니다.
〈질의1〉 1세대에 속하는 부부가 2개 이상의 토지 또는 건축물을 소유하는 경우 토지등소유자는 몇 명으로 산정해야 하나요?
〈질의2〉 1인이 소유한 토지에 은행의 담보지상권이 설정된 경우 토지등소유자 수를 산정할 때 담보지상권자인 은행도 토지소유자의 공유자로 보아 조합설립동의를 받아야 하는지요?
〈질의3〉 A번지는 갑, B번지는 을, C번지는 갑과 을이 공유하고 있는 경우 토지등소유자는 몇 명으로 산정해야 하나요?

 

1. 질의(1)의 경우
〈도시정비법〉 제19조(조합원의 자격 등) 제1항 제2호에 의하면 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, “수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 규정하고 있고, 조합 정관이 “1세대가 2개 이상의 토지 또는 건축물을 소유하는 경우에는 그 수와 관계없이 1인의 조합원으로 본다”고 규정하고 있는 것은 1세대에 속하는 수인의 토지등소유자에 대해 1인만 조합원으로 인정하다는 것일 뿐 토지등소유자 수를 1명으로 보아야 한다는 토지등소유자의 산정에 관한 것은 아니다. 그러므로 토지소유자의 산정에 있어 1세대에 속하는 수인의 토지등소유자에 대해 그 수인을 모두 토지등소유자로 산정하여야 한다.

 

즉, 〈도시정비법〉 제19조제1항제2호는 조합원을 결정하는 규정일 뿐이고, 토지등소유자의 동의자 수를 산정함에 있어도 위 규정이 적용되어야 한다고 보기 어렵다. 따라서 위 사안의 경우 1세대에 속하는 부부지간에 구역내에 각각 부동산을 소유하고 있는 경우에는 모두 토지등소유자로서 동의권을 행사할 수 있으므로 토지등소유자는 2명이 되고, 동의여부도 각각 산정해야 할 것이다.

 

2. 질의(2)의 경우
〈도시정비법〉 시행령 제28조제1항제1호 나목은 “토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것”이라고 규정하고 있다. 금융기관이 설정한 소위 담보지상권은 토지등소유자 산정 시 배제되어야 하는지가 문제된다. 토지의 경우 소위 ‘담보지상권자’는 진정한 지상권자가 아니므로 지상권자와 소유자 사이에 대표자가 선임되지 않았더라도 소유자의 동의만 있으면 유효하다고 다툰 사안에 대하여, 부산고등법원은 “민법상 저당 부동산의 담보가치를 확보하기 위한 지상권의 취득도 가능한 점, 법상 특별히 토지등소유자에 포함되는 지상권자를 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유할 목적으로 하는 지상권자로 제한하고 있지 아니한 점, 담보지상권자라고 하더라도 재개발과 같은 토지의 이용가치의 변동에 이해관계가 없다고 볼 수 없는 점을 종합하여 보면, 토지등소유자의 산정도 별개로 취급되어야 할 것이다”고 판시하였다.

 

따라서 담보지상권은 담보를 위한 지상권에 불과하더라도 위 규정은 지상권의 목적에 따라 지상권자를 달리 취급하고 있지 않으므로 담보지상권자도 토지등소유자에 포함된다고 할 것이다. 즉, 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 담보지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하여 동의를 받든지 아니면 각각 동의서를 징구해야 1개의 동의서로서의 효력이 있을 것이다.

 

3. 질의(3)의 경우
사안의 경우 3인의 토지등소유자로 인정한다면, 다수의 부동산을 소유하는 1인이 2명 존재하는 경우(예컨대, 갑은 ‘1-1부동산’과 ‘1-2부동산’을, 을은 ‘1-3부동산’과 ‘1-4부동산’을 소유하는 경우)에 관계법령상 2인의 토지등소유자로 인정하는 것과 비교하여 균형이 맞지 않는 점, 그와 같은 공유부동산에 관하여 토지등소유자를 별도로 인정하지 않는다고 하더라도 위 각 부동산에 관련된 소유자 내지 공유자들 중 토지등소유자의 지위가 인정되지 아니하는 불이익을 입는 사람은 없는 점 등에 비추어 사안의 경우에는 2인의 토지등소유자만을 인정하여야 된다는 하급심판결이 있다.

 

그러나 서울고등법원은 위 하급심의 판단과 달리 사안의 경우 갑과 을이 소유하는 부동산의 그 소유형태가 달라 각 부동산별로 토지등소유자를 산정하여야 할 것이므로, 위 토지에 관하여 토지등소유자 3인으로 보아야 한다고 판결했다.

 

따라서 사안의 경우 단독으로 소유하는 부동산의 소유형태(소유자로서의 지위)와 다른 사람과 공유하는 부동산의 소유형태(공유자로의 지위)가 다른 점에 비추어 각각 별개의 부동산으로 보아 토지등소유자를 3인으로 산정하는 것이 타당할 것이다.