조합설립 동의할 때 추정분담금 꼭 체크하세요

 

재건축·재개발사업의 사업시행인가를 받고나면 곧바로 조합원을 상대로 한 분양신청 절차에 들어가야 합니다. 그래서 조합입장에서는 분양신청을 받기 위한 준비절차를 진행하여야 하는데, 이러한 절차를 잘 이해하지 못하여 헤매는 경우가 많고, 이것은 곧 바로 조합원들의 반발과 조합집행부에 대한 불신을 초래하게 됩니다.

따라서 향후 몇 회에 걸쳐서 조합원분양신청절차를 진행함에 있어 조합이 준비하여야 하는 사항, 그리고 조합원의 입장에서 분양신청을 할지 말지를 어떻게 결정하여야 할지에 관하여 게재하도록 하겠습니다.

 

●사업시행인가 축하합니다!

 

“조합장님! 축하합니다. 그동안 정말 고생이 많으셨습니다. 하하~”

“아이고 아닙니다. 다 이사님들과 주위 분들이 고생하셔서 우리 조합이 이제 바야흐로 사업시행인가를 받은 것 같습니다. 그동안 도와주셔서 감사합니다.”

 

조합의 사업시행인가 공문을 받아들자 말자, 최 조합장은 그동안 고생한 시간이 주마등처럼 지나가며 자신도 모르게 눈시울이 적셔졌다. 조합이 사업을 진행하는 과정에서 신축건축물의 설계라고 할 수 있는 사업시행인가를 받아야만 사업이 무난하게 지나갈 수가 있는데, 그동안 사업반대파들의 반발이 만만치 않아 사업시행인가를 받기 까지 많은 고생을 하였기 때문이다. 그러고는 이사들에게 말하였다.

“이사님들!”

“왜요, 조합장님? 아니 오늘같이 기쁜 날 갑자기 왜 표정이 어두우십니까?”

“예, 물론 기쁜 날입니다. 암요 기쁜 날이지요. 바야흐로 정비사업은 사업시행인가를 받아야만 본격적으로 사업이 진행되는 것이라고들 하는데, 우리 조합이 오늘 사업시행인가를 받았으니 당연히 기쁘지요. 그런데 그동안 우리가 얼마나 고생이 많았습니까.

우리는 분명히 조합원들을 위하여 사업시행계획을 수립하여 진행한다고 노력하였는데, 반대파들의 반대도 있었고, 또 일부 조합원들은 반대파들의 의견에 동조하는 경향까지 있지 않았습니까? 그러는 과정에서 제가 밤잠을 자지 못하고 고민한 적이 한 두 번이 아니었습니다.

‘나는 분명히 잘못하는 것 같지 않은데, 왜 저 사람들은 내가 잘못되었다고 저렇게 반대하는 것일까?’하는 생각 때문에 너무나 심적으로 괴로움이 많았습니다.”

“네, 물론 저희들도 고생이 많았지만 가장 고생이 많은 것은 조합장님이셨죠. 우리도 다 알고 있습니다.”

“그래서 말인데요, 이제 우리가 사업시행인가를 받은 뒤에는 조합원 분양신청을 받아야 할 텐데, 제가 듣기로는 조합원분양신청 과정에서의 조합원들의 반발 또한 만만치 않다고 들었습니다.”

“아니 조합장님 그게 무슨 말입니까. 지금까지 조합원들이 함께 이 사업을 해 온 이유가 신축아파트를 분양받기 위하여서 인데, 막상 신축아파트를 분양받기 위하여 분양신청을 받는데 반발을 하다니요? 그렇다면 그동안 무엇 때문에 조합원이 고생을 해 가면서 지금까지 이 사업을 진행해 왔는가요?”

“네, 저도 그렇게 생각을 해 왔는데, 다른 조합장님들의 경험담을 들어보면 그게 그렇지가 않은가 봐요.

그래서 저는 우리 조합의 조합원분양신청은 정말로 조합원들과 함께 공감하면서 진행을 하여서 조합원들의 불만을 최대한 줄이고 함께 화합하여 사업을 진행하고 싶습니다.

그래서 정비사업 전문 변호사님께 자문을 얻어 진행을 하고 싶은데, 내일 이사님들이 저와 함께 변호사님께 한번 가 보시겠습니까?”

“아, 네. 함께 가서 이야기를 한번 들어보시지요”

 

■ 김 변호사의 강의

 

● 분양신청단계에서 조합원들 사이에 분쟁이 발생하는 이유

 

“안녕하십니까! 변호사님.”

“네~, 안녕하십니까, 조합장님. 그리고 이사님들. 사업시행인가를 받은데 대하여 축하드립니다. 그리고 그동안 고생이 많으셨습니다.”

“그동안 변호사님께서 잘 도와주셔서 무사히 사업시행인가를 받을 수가 있었습니다. 그런데 오늘 온 이유는 우리가 사업시행인가를 받은 뒤에 바로 진행하여야 하는 것이 조합원분양신청 절차인데, 그 절차에 대하여 설명을 듣고자 합니다.

그리고 조합원들이 이 분양신청 절차 단계에서 많은 불만을 품고 서로 분쟁이 발생한다고 다른 조합장님들로부터 들었는데, 그 이유와 이것을 방지하기 위하여는 어떻게 하여야 하는지에 관하여 설명을 좀 듣고자 합니다.”

“네 알겠습니다. 조합장님.”

“그리고 변호사님.”

“네 이사님.”

“우리가 지금까지 고생을 하면서 이 사업을 해 온 이유가 다 신축아파트를 분양받기 위해서 그렇게 한 것 아닙니까? 그런데 이제 바야흐로 분양신청을 할 수 있는 단계가 왔는데, 조합원들이 불만을 가지고 분쟁이 발생한다는 것이 이해가 가지 않습니다. 저희들은 사업시행인가만 받으면 그 다음은 아무 문제없이 일사천리로 진행되는 줄 알았습니다.”

“하하, 네~. 말씀하시는 취지를 잘 알겠습니다. 그런데 지금 말씀하신 것처럼 사업시행인가를 받기 전까지도 반대가 있었겠지만 조합원분양신청을 받을 단계에서부터 불만과 반대가 더 심해지는 경우가 많이 있습니다. 그리고 분양신청후 관리처분계획을 수립하게 되는데, 이 단계에서도 분쟁이 많이 발생합니다. 그 이유를 아래에서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.”

 

1. 지금까지는 조합원들의 분담금이 얼마인지 알 수가 없었습니다.

 

조합장님이나 이사님들은 지금까지 사업을 진행하면서, 조합원들의 질문 중 “우리가 얼마를 내어야 하나요? 조합원 분담금이 얼마입니까?”라는 질문에 답변하기가 가장 어려웠을 것입니다. 그 이유는 지금까지 조합원분담금이 얼마가 될지를 아무도 알 수가 없었기 때문입니다.

2003년 7월 1일 〈도시 및 주거환경정비법〉(이하 ‘도시정비법’이라고 함)이 시행된 뒤 정비사업을 진행하는 과정에서 조합원분담금을 알지 못하는 가운데 추진위원회를 설립하고 조합설립동의를 하도록 되어 있습니다. 즉, 추진위원회 설립단계, 조합 설립단계에서는 조합원들이 추후 얼마의 분담금을 부담할지 알 수가 없기 때문입니다.

조합원들의 분담금은 여러 가지 사유로 자꾸 변동하게 되는데 ①시공사와의 공사계약(지분제 또는 도급제)이 어떻게 되는지 ②향후 신축할 아파트 및 상가들의 일반분양가가 얼마가 될지 ③조합원들이 소유하고 있는 주택 또는 상가들의 시가가 얼마가 될지 ④조합원들 분양분을 제외한 일반분양분 아파트가 일반인들에게 분양이 잘 될지 아니면 미분양이 많이 발생할지 ⑤정비사업에 대한 정부정책의 변동이 발생하는지 등 여러 가지 사유에 따라 변동하게 되기 때문이지요.

그래서 사업시행계획에 대한 인가를 받고 관리처분계획을 수립하기 전까지는 위와 같은 사유들이 어느 정도 구체적으로 결정되지 않아 조합원들의 분담금이 얼마가 될지를 알 수가 없었기 때문이지요.

2. 법에 조합설립동의시 조합원들의 추정분담금을 제공하도록 되어 있는데 이것은 장점일 수도 있고 큰 단점일 수도 있습니다.

 

“네, 그런데 우리는 이미 법이 개정되기 전에 사업을 시작해서 그렇지 않았지만 지금 법이 개정되어 조합설립동의시에 조합원들의 추정분담금을 알려 주도록 되어 있기 때문에 지금 사업을 시작하는 조합은 분쟁이 덜 발생할 수가 있겠군요?”

“네, 도시정비법이 2012년 2월 1일 개정되어 ‘추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정 분담금 등 대통령령이 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다’(법 제16조 제6항)라고 되어 있고, 이 조문은 2013년 2월 2일부터 시행하도록 되어 있습니다.

그리고 이 법의 시행령인 도시정비법 시행령 제27조의2(추정 분담금 등 정보의 제공)에는 「법 제16조제6항에서 ‘대통령령으로 정하는 정보’란 다음 각호의 정보를 말한다. 1.토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거. 2.그밖에 추정분담금의 산출등과 관련하여 시·도조례로 정하는 정보」라고 규정되어 있습니다.”

“아하~ 그렇게 까지 규정되어 있으면 앞으로는 분쟁이 덜 발생할 수도 있겠군요.”

“네, 간단히 생각하면 그럴 수가 있겠지만 이것은 오히려 조합원들의 불만을 더 크게 만들고 더 심각하게 만들 수도 있습니다.”

“아니 왜요?”

“자 보십시오. 조합원들의 분담금은 위에서 말씀드린 바와 같이 ①시공사와의 공사계약(지분제 또는 도급제), ②향후 신축할 아파트 및 상가들의 일반분양가 ③조합원들의 소유 부동산의 시가 ④조합원들 분양분을 제외한 일반분양분 아파트의 분양여부 ⑤그리고 정비사업에 대한 정부정책 등 여러 가지 사유에 의하여 변동될 수밖에 없는데, 아직 시공사도 선정하기 전인 조합설립동의 단계에서 조합원들의 추정분담금을 산정하여 알려 준 것이 사업시행인가후 분양신청 단계에서의 계산과 맞을 리가 있겠습니까?

아마도 많은 조합들이 조합설립동의를 받을 단계에서는 동의서를 받기 위하여 약간 조합원들의 분담금이 적은 것으로 계산을 하여 통보를 하였다고 나중에 실제 분양신청 단계에서는 조합원들의 분담금이 늘어나는 것으로 통보를 할 것입니다.

그리고 정직하게 계산을 하였다고 하더라도 분양신청 단계의 조합원분담금이 늘어나게 되면 조합원들은 ‘속았다!’고 하면서 격렬하게 반대를 하게 될 것입니다. 따라서 이 제도는 장점도 있지만 단점도 무시하지 못할 만큼 클 수가 있는 것입니다.”

“아 네~. 그럴 수도 있겠군요.”

 

3. 사업시행인가후 조합원분양신청단계에서 조합원분담금이 어느 정도 구체화가 됩니다.

“그러면 사업시행인가가 나면 조합원들의 분담금을 알 수가 있는가요?”

“네, 도시정비법을 보면 사업시행인가후 분양신청을 하는 단계에서는 조합원들의 분담금을 개략적으로 알 수 있도록 되어 있습니다.”

먼저 조합원 분양신청과 관련하여 법 조문을 보도록 하겠습니다.

 

■도시 및 주거환경정비법

 

제46조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다. <개정 2005.3.18, 2007.12.21, 2009.2.6>

② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

 

■도시 및 주거환경정비법 시행령

 

제47조(분양신청의 절차 등) ① 법 제46조제1항에 따라 사업시행자는 법 제28조제4항에 따른 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 제9호의 사항은 통지하지 아니하고, 제3호 및 제6호의 사항은 공고하지 아니한다. <개정 2009.8.11>

1. 사업시행인가의 내용
2. 정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적
3. 분양신청서
4. 분양신청기간 및 장소
5. 분양대상 대지 또는 건축물의 내역
6. 개략적인 부담금 내역
7. 분양신청자격
8. 분양신청방법
9. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법
10. 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치
11. 그 밖에 시·도조례가 정하는 사항

② 법 제46조제2항의 규정에 의하여 분양신청을 하고자 하는 자는 제1항제3호의 규정에 의한 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다. 이 경우 우편의 방법으로 분양신청을 하는 때에는 제1항제4호의 규정에 의한 분양신청기간내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로 하여야 한다.

③ 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비사업에 제공되는 종전의 토지 또는 건축물에 의하여 분양받을 수 있는 것외에 공사비 등 사업시행에 필요한 비용의 일부를 부담하고 그 대지 및 건축물을 분양받고자 하는 때에는 제2항의 규정에 의한 분양신청을 하는 때에 그 의사를 분명히 하고, 그가 종전에 소유하던 토지 또는 건축물의 개략적인 평가액의 10퍼센트에 상당하는 금액을 사업시행자에게 납입하여야 한다. 이 경우 그 금액은 납입하였으나 제50조제4호의 규정에 의하여 정하여진 비용부담액을 정하여진 시기에 납입하지 아니한 자는 그 납입한 금액의 비율에 해당하는 만큼의 대지 및 건축물에 한하여 분양을 받을 수 있다.

④ 제2항에 따라 분양신청서를 받은 사업시행자는 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 첨부서류를 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 첨부서류를 갈음하여야 한다. <신설 2010.11.2>

이상의 내용을 보시면 조합원들의 개략적인 부담금 내역에 관하여 통지하도록 되어 있기 때문에 분양신청단계에서는 개략적인 부담금을 알 수가 있게 되는 것입니다. 이 절차에 대하여는 다음 호에서 다시 한 번 더 살펴보도록 하겠습니다.

 

전 국토해양부, 현 경기도 고문변호사 <02-592-9600 . www.r119.co.kr>