뉴타운 사업은 기존 재개발 사업의 난개발을 막고 기반시설을 확충하면서 광역으로 계획을 세워 체계적으로 접근하겠다는 발상이었다. 

 

서울시의 뉴타운 정책은 타지역의 벤치마킹 대상이 되면서 뉴타운이 전국적으로 확산되었다. 당시는 분양가가 자율화되어 있던 시기였기 때문에 지가가 상승하더라도 높은 분양가를 받을 수 있을 것이라는 전제 하에 별 문제 의식도 없었고, 건설업체들도 수주물량을 확대할 수 있었기 때문에 뉴타운 사업을 환영했다.

 

그러나 부동산가격 상승기에 가려졌던 문제점들이 2007년 분양가상한제 도입과 부동산가격 상승 둔화로 하나 둘 나타나기 시작했다. 분양가상한제로 일반분양 물량의 분양가가 규제를 받고 부동산가격 상승이 멈추면서 조합원 부담 증가가 문제되기 시작했다. 외지 투자자가 아닌 소득이 별로 없는 고령의 조합원들은 추가 부담금을 견디기 어려운 경우가 많아 뉴타운 사업은 배보다 배꼽이 더 큰 사업이라 불렸다.

 

이주철거 물량의 증가로 인한 전세가격 상승, 지역 상가의 비현실적인 보상으로 인한 갈등, 세입자들의 정처 없는 이주 행렬, 세입자들은 ‘뉴타운 난민’으로까지 일컬어졌다. 2008년 미국과 유럽의 부동산 거품이 붕괴하면서 발생한 전세계적 금융위기로 부동산시장이 얼어붙으면서 뉴타운 사업은 더욱 지연되었다. 뉴타운 사업장마다 소송이 줄을 이었고, 구청마다 뉴타운 사업 해제, 조합 설립인가 취소를 요구하는 시위가 끊이지 않았다.

 

전국의 벤치마킹 대상이었던 뉴타운 사업이 이제는 대표적인 ‘정책 실패’ 사업으로 변했다. 뉴타운 사업에 대한 인식의 변화로 개선책을 모색하려는 움직임이 2010년부터 정부 및 학계, 전문가들 사이에 일었고 뉴타운 사업의 ‘출구전략’이 논의되기 시작했다. 동시다발적으로 너무 많이 뉴타운 사업을 추진한 정책은 잘못되었고, 주민의 동의를 전제로 불필요한 지역은 해제할 수 있도록 하자는 것이다. 또 뉴타운 난민 해결을 위하여 용적률 인센티브를 이용해 공공임대주택을 많이 지어야 한다는 것이다.

 

뉴타운 사업을 되돌아보면 사전 준비가 부족한 측면과 함께 과거 달동네 정비사업 수준의 제도를 가지고 접근하는 등 문제점을 내포하고 있었다. 사전 준비가 부족해 토지거래허가 구역 지정이나 지분투자 규제 등을 조기에 실시하지 못해 토지가격 상승을 불러왔고, 기존 재개발 사업의 연장선상에서 정부의 기반시설에 대한 지원없이 민간의 사업성에 의존해 추진하였기 때문에 부동산 시장 침체기에는 작동되지 않는 불량품 정책으로 전락했다.

 

뒤늦게 뉴타운의 문제점을 개선하기 위하여 서울시는 공공관리제를 도입하였고, 최근에는 서울시 뉴타운 출구 전략을 발표했다. 추진위원회와 조합설립 동의자의 과반수가 반대하면 설립인가를 취소할 수 있도록 했다. 그러나 문제는 매몰비용이다.

 

추진위 단계의 사업장 매몰 비용에 대해서는 서울시가 일부 보전해 준다고 하지만 그 기준이 모호하고, 막대한 비용이 이미 투입된 조합 설립 이후의 사업장에 대해서는 현재 상태에서 대책이 없는 것이나 마찬가지다. 초기의 정책 실패와 마찬가지로 현시점에서도 무책임한 정책만 남발하고 있다. 첫 단추를 잘못 끼워서 단추를 다 채워도 맞지 않는 형국이다.

 

이미 진행되고 있는 조합 단계의 뉴타운 사업장은 해제에 신중을 기하고 개별 사업장별 문제들을 해결하는 데에 도움을 주는 선에서 그쳐야 한다. 초기에 실패를 겪었다 하더라도 이미 상당히 진행된 뉴타운 사업을 주민이 원하지 않으면 해제한다는 방향으로 갈 것이 아니라, 먼저 정부와 서울시는 지정된 뉴타운 사업장에 대해서 공공부문에서 주도로 가야하는 사업장과 민간이 그대로 해도 되는 사업장, 연도별로 어느 정도를 추진해야 하는지, 그리고 추진되는 사업장에 대한 기반시설에 대한 정부 지원비용은 어느 정도 되는지에 대한 분석이 선행되어야 한다. 이런 전제가 조합원들에게 설득되어야 정책에 대한 신뢰성이 생기고 조합간, 조합원간 갈등도 줄면서 정책의 실효성도 높아질 것이다.