맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 재개발조합의 현금청산대상자에 대한 부동산 인도절차
재개발조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 부동산 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있게 된다. 그러나 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 청산금 등의 지급절차가 이루어져야 할 것이다(대법원 2008.3.13. 선고 2006두2954 판결, 대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결).
2. 재건축조합의 현금청산대상자에 대한 부동산 인도절차
도시정비법 제47조의 규정에 따라 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다(대법원 2008.10.9. 선고 2008다37780 판결, 대법원 2009.9.10. 선고 2009다32850, 32867 판결, 대법원 2010.8.19. 2009다81203 판결, 대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결). 재건축조합은 사업수행을 위하여 필요한 경우에는 토지 등 소유자에게 청산금 중에서 권리제한등기를 말소하는 데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액을 먼저 지급할 수 있고 이에 대하여 토지 등 소유자는 동시이행항변권을 행사할 수 없다.
3. 신탁등기가 경료된 현금청산대상자의 소유권이전등기 의무
조합원이 그 소유 토지 등에 관하여 이미 조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 이후 분양신청을 하지 않아 현금청산이 된 자는 청산금을 지급받기 위하여 별도로 소유권을 이전할 의무를 부담하지 않는다(대법원 2008.10.9. 선고 2008다37780 판결). 따라서 현금청산대상자와 조합간의 신탁은 종료되고, 그 신탁재산이었던 현금청산대상자의 토지 지분은 조합에게 귀속된다.
조합은 현금청산대상자가 이미 자신 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 토지 지분에 관하여 신탁법 제31조 제1항 단서의 규정에 따라 수탁자의 고유재산으로 하는 법원의 허가를 얻어 조합의 고유재산으로 된 취지의 등기와 신탁등기의 말소등기를 하는 방안을 고려할 수 있다.
현금청산대상자가 조합으로부터 위 신탁재산에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 신탁등기의 말소등기 및 소유권이전등기의 신청절차를 인수하고, 다시 조합에게 현금청산을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행할 의무는 인정되지 않는다(대법원 2010.9.9. 선고 2010다19204 판결).
4. 조합원 지위에서 얻은 이익의 반환의무 등
도시정비법에 의하여 설립된 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원의 지위를 상실하였다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급하여 반환할 의무가 있는 것은 아니다.
대법원(2009.9.10.선고 2009다32850, 32867 판결)은 “원고들은 피고의 조합원으로서 그 소유 부동산을 피고에게 제공하고 이주를 하는 한편 조합원의 지위에서 시공사가 피고와의 약정에 따라 제공하는 이주비 대출금의 이자 상당의 이익을 취득한 것이라고 할 것인데, 피고와 원고들 사이에, 원고들이 조합원의 지위를 상실하게 되면 원고들에게 지급된 이주비 대출금의 이자를 소급하여 반환하여야 한다는 내용의 규정이나 결의 또는 약정 등이 있었음을 인정할 만한 자료가 없는 이상, 원고들이 조합원의 지위를 상실하였다고 하여 그 조합원의 지위에서 이미 취득한 이주비 대출금의 이자 상당의 이익을 피고에게 당연히 반환하여야 할 의무가 있다고는 할 수 없다.”라고 판시하였다.
조합의 정관에서 원고들이 조합원의 지위를 상실하게 되면 원고들에게 지급된 이주비 대출금의 이자를 소급하여 반환하여야 한다고 정하고 있거나 조합원 지위상실이전(분양신청기간 만료 이전) 위와 같은 내용에 관하여 총회결의를 한 경우 조합은 미분양신청으로 인하여 조합원자격을 상실한 자에게 현금청산대금에서 이주비 대출금의 이자를 공제할 것을 요구할 수 있을 것이다.
☞ 02-2046-0641 www.donginlaw.co.kr
