Q : 저는 서울특별시 동작구 소재 재개발조합의 조합원입니다. 10년 이상 보유한 단독주택이 재개발사업으로 인하여 관리처분계획에 의거 인가받은 후 1개월 후 준공을 앞두고 있습니다. 관리처분인가를 받은 후 이주를 위해 98년에 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하였으나, 대체주택이 매매가 되지 않고 있습니다. 그런데 조합으로부터 사업인정고시일에 맞추어 종전주택의 권리가액 지분이 8억원인데 7억원의 아파트를 한 채 분양 받고, 나머지 1억원은 현금청산금으로 또 지급받을 계획입니다.
위 경우에 있어 대체주택이 있는 상태에서 현금청산금을 받게 되면 양도소득세 납부 대상인가요? 아래 둘 중 어느 것이 맞는지요?

갑의견 : 과세대상이다. 그 이유는 1세대 1주택으로서 9억원 이하의 주택양도이거나, 2주택인 경우에는 신주택 취득 후 3년 내이어야 하는데 4년이 경과된 상태이므로 종전주택을 양도하는 경우 비과세대상이 될 수 없으므로 과세대상이다.
을의견 : 비과세대상이다. 그 이유는 9억원 이하 주택이고 10년 이상 보유한 주택에 대한 현금청산금이기 때문이다.

A : 소득세법 시행령 제162조에 따라 자산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 도시 및 주거환경정비법에 따라 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물(부수토지 포함)을 제공하고 기존건물의 평가액과 신축건물의 분양가액에 차이가 있어 청산금을 수령한 경우로서 대금을 청산한 날까지 당해 청산금에 상당하는 기존건물이 확정되지 아니한 경우 그 양도시기는 소득세법 시행령 제 162조 제2항에 따라 목적물이 확정된 날(도시 및 주거환경정비법 제 54조의 소유권이전 고시일의 다음날)입니다.

1세대 1주택 비과세 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것으로서, 귀 질의에 있어 재건축주택 준공일 이후 청산금에 대한 최종잔금을 수령하는 경우, 양도시기는 청산금 수령일입니다.
따라서 양도일을 기준으로 대체주택 취득 후 3년이 경과하였고 1세대 2주택(재건축주택과 대체주택)을 소유하고 있으므로 청산금 수령액은 양도소득세가 과세되는 것으로 판단됩니다. 귀 사례는 “갑 의견”이 타당한 것으로 판단됩니다. 

 관련예규 : 재산-628, 2009.02.23.
 ☞ 문의 세무법인 이레 02-557-0082

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