‘공공성 확대 방안’에 서울시도 긍정적 신호
 조합설립 박차… 삼성·GS·현산도 지원 사격

 

 

서울 강남권 재건축시장에 오랜만에 훈풍이 불고 있다. 훈풍의 진원지는 잠실주공5단지다.

잠실5단지는 한강 르네상스 정책의 최고 수혜주로 기대를 한 몸에 받았던 곳이다. 하지만 오세훈 전 시장이 물러나면서 사업도 제동이 걸렸다. 한강 르네상스를 백지화하고 한강변 관리방안을 다시 검토하겠다는 게 신임 박원순 시장의 구상이었기 때문이다.

초고층에 대한 기대감이 물거품 되는 순간이었다. 하지만 한강 르네상스 백지화의 여파는 오래가지 않았다. 새로운 한강변 관리방안의 경우 층수가 내려가는 대신 기부채납 비율도 낮아지기 때문이다.

실제로 서울시는 신반포1차의 경우처럼 잠실5단지에 특별건축구역을 적용, 최고 50층 5천890여가구로 재건축하는 주민들의 기존 계획을 받아들이는 것으로 입장을 정리한 것으로 알려졌다.

대신 설계와 디자인에 공공성을 확보하도록 유도키로 했다. 여기에 박근혜 정부가 들어선 이후 취득세 감면 연장 조치에 이어 추가적인 규제 완화 기대감 등도 사업 추진의 동력으로 작용하고 있다.

잠실주공5단지가 ‘강남 재건축의 제2의 봄’을 주도하고 있다. 이르면 내달 안으로 한강변 관리방안도 확정될 예정이어서 사업추진 윤곽도 잡히게 된다.

재건축에 대한 주민들의 오랜 열망이 있었던 만큼 이 부분이 조합설립 동의서 징구로 표출될 경우 사업은 일사천리로 진행될 예정이다.

여기에 서울시와 시공자인 삼성건설·GS건설·현대산업개발의 지원사격도 플러스 요인이다. 커뮤니티 시설을 인근 주민에게 개방하는 이른바 ‘공공성 확대방안’ 등이 서울시 구상과 맞아 떨어지면서 박 시장도 긍정적인 신호를 보내고 있는 게 사실이다.

현재 시는 한강변 관리방향 및 가이드라인을 마련해 재건축 기준을 다시 세우고 있다. 오는 2014년까지 세부적인 계획을 최종 마련한다는 방침이다. 일단 층수는 종전보다 낮아진다.

한강변 스카이라인을 고려해 35~50층까지 차등 적용하는 방안이 확정적이다. 123층의 제2롯데월드 슈퍼타워가 들어서는 잠실지구는 일부 비주거용 건물에 한해 50층 내외의 고층 건물로 지을 수가 있다.

한강 르네상스 당시 70층의 초고층에 대한 기대는 사라졌지만 대신 기부채납에 대한 마찰이 줄어들게 되면서 주민갈등은 수그러들고 있다. 사실 과도한 기부채납 비율은 주민간 사업찬반 갈등으로 이어졌고 결과적으로 사업을 지지부진하게 만들었던 원인 가운데 하나였다.

초고층의 희망은 꺼졌지만 오히려 통합개발 방식인 한강 르네상스의 영향을 받지 않아 사업추진이 더 빨라질 것으로 전망되고 있다.

 

또 잠실5단지는 입지와 향후 분양성 등에서 강점이 있어 시공자인 삼성·GS·현산도 적극적인 사업 추진의지를 피력하고 있다.

잠실5단지는 입지 면에서 서울시내 여타 지역과 비교해 최고 지역으로 꼽힌다. 지하철2호선 잠실역이 가까이 있고, 송파대로와 올림픽대로가 옆에 있다.

오는 2015년 롯데 슈퍼타워가 준공되면 다시 한번 잠실지역이 중흥기를 맞게 될 전망이다. 투자 리스트에서 잠실5단지가 첫 손가락에 꼽히는 이유다.

이 같은 분위기를 반영하듯 최근 잠실5단지는 가격도 오르고 거래량도 늘고 있는 추세다. 인근 공인중개업소 등에 따르면 잠실5단지 전용면적 110㎡가 최근 10억2천만원에 거래됐다. 지난해 말 9억9천500만원에 팔렸으니 두 달 새 2천500만원이나 오른 셈이다. 전용면적 103㎡도 지난해 말 8억8천만원 선에서 거래됐지만 최근 9억~9억2천만원 수준에서 실거래됐다.

한편 향후 잠실5단지는 조합을 설립한 뒤 재건축초과이익 환수를 피하는 데 주력한다는 계획이다. 그러기 위해서는 내년까지 관리처분인가를 신청해야 한다.

지난해 11월 재건축 부담금 부과를 2년간 유예하는 내용의 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 통과됐는데 잠실5단지는 1인당 수천만원으로 추산되는 부담금을 면제받으려면 내년 말까지 관리처분인가를 신청해야 하는 상황이다.

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조합설립동의서 징구에 딴죽 거는 송파구청

■ 주민들, 행정권 남용에 반발

갈 길 바쁜 잠실5단지 재건축사업에 구청이 딴죽을 걸고 있다는 지적이다. 송파구는 잠실5단지의 조합설립동의서 징구를 제지하고 나섰다. 당연히 주민들은 행정권 남용이라며 반발하고 있다.

구청이 동의서 징구를 막는 이유는 크게 두 가지다. 먼저 권춘식 위원장의 직무집행정지가처분이 인용됐기 때문에 본안 판결이 확정될 때까지 업무를 중지해야 한다는 민원에 따른 것이다.

또 한 가지는 서울시 내부지침에 따라 추정분담금에 대해 구청장에게 사전에 검증을 받아야 한다는 것이다.

지난 1월 16일 구청은 ‘조합설립을 위한 동의서 징구 전 추정분담금 사전검증 촉구’ 공문에서 반드시 구청장에게 적정성 검증을 받은 후 조합설립 동의서를 징구할 것을 요구했다.

이후 2월 8일 ‘민원사항 통보’ 공문에서 “조합설립인가서 징구와 관련해 민원이 있어 통보하오니 직무집행정지가처분 소송의 본안 판결이 확정될 때까지 법원의 가처분 결정을 따르는 것이 바람직할 것으로 사료된다”는 내용을 추진위에 보냈다.

하지만 주민들은 오히려 조합설립동의서 징구에 속도를 내고 있다. 순수 주민으로 구성된 자원봉사자들을 중심으로 벌써 65%의 동의율을 넘겼다. 권춘식 위원장의 직무집행정지가처분 이후에도 15%나 걷혔다. 지금도 매일 10~20장씩 동의서가 징구되고 있는 것으로 알려지고 있다.

이런 사업찬성 흐름은 점차 대세로 굳어지고 있다. 이미 주민들 사이에서는 경기침체가 장기화된 상황에서 그나마 사업추진의 동력이 생겼는데 자칫 구청의 보신행정으로 기회를 잃을 수 있다는 위기감이 팽배해져 있기 때문이다.

게다가 사업기간 단축이 곧 사업성과 직결되는 재건축 특성을 주민들이 오랜 경험을 통해 알고 있다는 점도 작용하고 있다.

나아가 대다수의 법률 전문가들도 위원장의 직무집행이 정지됐다고 해서 조합설립동의서 징구를 제지하는 것은 지나친 행정개입이라고 지적했다. 조합설립동의서 징구업무는 위원장의 업무가 아니라 추진위원회의 고유업무이기 때문이다. ‘사장이 없으니 회사 문을 닫으라’는 얘기는 잘못됐다는 것이다.

한편 권춘식 위원장의 직무집행정지로 종전에 법원에 의해 임시위원장으로 선임됐던 박선주 변호사에 대한 불만의 목소리도 커지고 있다. 사업추진을 찬성하는 주민들은 박 변호사가 직무대행자로서 통상적인 업무조차 진행시키지 않고 있다며 탄원서를 작성하는 등 갈등을 빚고 있다.

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워원장에 무리한 직무정지
모처럼 재건축 훈풍에 찬물

■ 걸림돌은 뭔가

재건축 ‘훈풍’이 불고 있는 잠실5단지에 변수가 등장했다. 조합설립을 목전에 두고 권춘식 추진위원장에 대한 직무집행정지가처분이 받아 들여졌기 때문이다.

문제는 이번 결정이 기존의 대법원 판례를 뒤집고 이뤄졌다는 점에서 논란이 커지고 있다. 특히 선임결의 자체를 부정한 데 대해 대부분의 재건축 법률 전문가들은 고개를 젓고 있다.

나아가 주민 대다수는 “지난 2000년 이후 12~13년동안 재건축을 기다려 왔는데 자칫 재건축 호기에 찬물을 끼얹는 게 아니냐”며 우려의 시선을 보내고 있다.

지난 1월 25일 서울동부지방법원 제21민사부(재판장 홍승철 판사)는 김모씨 등 10명이 권춘식 위원장을 상대로 제기한 ‘직무집행정지가처분’에서 “위원장 선임시 인감증명서를 첨부한 서면동의 요건을 삭제한 취지가 반드시 그런 절차를 거쳐서는 안 된다는 의미로 해석돼야 하는 것은 아니다”면서 “가중된 동의요건을 금지하는 강행규정으로 볼 수 없다”며 가처분을 인용했다.

하지만 이 결정은 기존 대법원의 판례를 깨는 판단치고는 적잖이 궁색한 게 사실이다. 판결 논리도 두루뭉술해서 어느 쪽의 손을 들어줘도 이상하지 않을 정도로 모호하다는 게 대체적인 평가다. 오히려 기존 대법원 판례가 더욱 논리적이라는 데 전문가들도 입을 모은다.

지난 2011년 4월 5일 서울고등법원 제7민사부(재판장 이한주 판사)는 이모씨 등 8명이 갈현1구역 재개발 추진위를 상대로 제기한 ‘주민총회결의 무효 확인’ 소송에서 “주민총회 결의에 있어 도정법 및 시행령, 운영규정 어디에도 추진위 구성에 동의한 토지등소유자의 인감증명서를 첨부한 인감도장을 사용한 서면동의를 요구하는 규정이 전혀 없다”며 “출석한 토지등소유자의 과반수가 찬성했다면 유효한 결의”라고 판시했다.

이 판결은 대법원에서 심리불속행기각으로 최종 확정됐다. 1심에서는 원고 일부 승소했지만 2심과 최종심에서는 추진위의 손을 들어줬다.

심지어 위원장 선출보다 결의요건이 엄격한 정비사업전문관리업자 선정에서도 대법원은 같은 판단을 내렸다.

지난 2012년 9월 13일 대법원 제3부(주심 이인복 대법관)는 이모씨가 부개5구역 재개발 추진위를 상대로 제기한 ‘주민총회결의 무효 확인’ 소송에서 “인감도장이 날인되고 인감증명서가 첨부된 서면결의서에 의하여 결의하지 아니했으므로 선정결의는 무효라는 원고의 주장을 배척한 것은 적법하다”고 상고를 기각했다.

이 소송 역시 1심에서는 원고가 승소했지만 2, 3심에서는 추진위 승소로 결론이 내려졌다. 한편 결정에 불복한 권 위원장 측은 관련 대법원 판례 등을 근거로 가처분이의를 제기한 상황이다.