Q : 인천시 소재 재건축정비사업을 진행 중에 있는 조합원입니다. 2010년 9월 연립주택을 취득하여 보유하던 중 취득 후 1년 2개월 경과한 2011년 11월 9일에 구청으로부터 관리처분계획인가를 받았고 현재 공사 중에 있습니다. 현재 위 조합원 주택 이외에 다른 주택은 없는 1세대 1주택자입니다. 이러한 상태에서 2013년 4월에 양도할 경우 비과세 대상이 되는지요?
A : 양도하는 조합원입주권은 관리처분계획인가일 현재 1세대1주택 비과세요건(2년이상 보유)을 충족하여야 하고, 조합원입주권 양도당시 다른 주택이 없어야 하거나, 다른 1주택을 소유하고 있는 경우에는 해당 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하여야, 양도소득세가 비과세될 수 있습니다.
따라서 취득일 2010년 9월부터 관리처분계획인가일인 2011년 11월 9일 현재까지의 보유기간이 1년2개월이고, 해당 조합원입주권의 보유기간이 2년이상 되지 아니하므로, 2013년 4월에 양도할 경우에는 비과세 대상이 될 수 없습니다.
만약, 재건축한 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세 요건 보유기간은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하여 계산하는 것이므로, 준공 후 양도하면 비과세 적용이 가능합니다.
Q : 90년 초에 주택을 매입한 주택을 사정에 의해 양도할 예정입니다. 과거 기준시가로 양도세를 과세하다가 지금은 실지거래가액으로 과세하는 것으로 알고 있습니다. 이때 양도가액을 실지거래가액으로 하는 것은 수긍이 가지만 취득가액은 어찌하는 것인가요?
A : 양도세 계산시 양도차익은 양도가액에서 취득가액을 공제해 계산합니다. 이때 취득가액은 중개업자가 작성한 실지거래가액이 기재된 당초계약서와 같이 실지취득가액이 입증되면 그 가액으로 합니다.
다운된 금액의 검인계약서나 공시지가로 하지 않고 실제계약서 등에 의해 입증된 가액을 의미합니다. 다만 취득가액을 확인할 수 없으면 공시지가 변동률에 의해 환산한 가액을 취득가액으로 인정합니다.
따라서 검인계약서보다 높게 기재되어 있는 실제계약서를 찾아서 제출하는 것이 세금 측면에서 유리합니다.
☞ 문의 세무법인 이레 02-557-0082
