김경태
변호사 / 법무법인 산하
1. 들어가며=도시 및 주거환경정비법 제39조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조제1항에 따르면 주택재건축사업 등에서 조합은 조합설립 후 ‘지체 없이’ 조합설립에 동의하지 않은 자 등에게 조합설립에 동의할지 여부를 회답할 것을 최고해야 한다.
‘지체 없이’ 최고하지 않을 경우 조합은 매도청구권을 행사할 수 없게 되는데, 불확정 개념인 ‘지체 없이’가 어떠한 의미인지, 그 충족요건은 무엇인지 등에 관한 문제가 있다. 이하에서는 이와 관련된 하급심 판결을 소개하고 평석을 하고자 한다.
2. 판결례=가. 서울중앙지방법원 2011.6.2. 선고 2009가합61860 판결(①판결)=조합이 2007.6.경 조합설립등기를 마친 후 2009.2.경 매도청구를 위한 최고를 한 사안에서 “원고 조합이 조합설립인가 신청을 한 때로부터 무려 1년 8개월이 지난 시점에 조합설립 미동의자들을 상대로 조합설립의 동의 여부를 최고한 것은 조합설립 미동의자로 하여금 불안정한 지위에서 빨리 벗어나도록 한 법규정의 취지나 원고 조합이 조합설립인가를 받고 그 등기를 마친 시점 등에 비추어 볼 때 조합설립의 동의가 있은 때로부터 ‘지체 없이’ 최고한 것이라고 볼 수 없다”고 판시하였다.
나. 인천지방법원 부천지원 2012.2.2. 선고 2010가합7422 판결(②판결)=조합이 2009.9.경 조합설립등기를 마친 후 약 10개월 후인 2010.7.경 매도청구를 위한 최고를 한 사안에서 “재건축결의가 이루어진 후 즉시 최고를 하여야 한다는 의미가 아니라, 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에 최고가 이루어져야 한다는 의미이고(대법원 2009.1.15. 선고 2008다40991 판결 등) ‘지체 없이’라는 문구를 지나치게 엄격하게 해석할 경우 이미 재건축결의에 동의한 다수의 사람들의 지위를 해할 우려가 있는 점을 고려하면 위 기간의 준수 여부는 조합의 실정과 여건 등을 종합하여 사회통념에 따라 합리적인 기간 내에 이루어진 것인지에 따라 판단하여야 한다”고 판시하면서, 조합이 최고할 때까지 조합설립동의를 촉구하고 임의가입을 유도한 점, 실제 다수의 토지등소유자가 추가로 조합설립에 동의하였다는 점, 그 기간 동안 시공사 선정 및 계약체결 등의 업무를 진행하였다는 점, 조합이 매도청구 상대방의 권익을 침해할 정도로 시가가 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 하였다고 볼만한 사정이 없는 점 등을 고려하면 ‘지체 없이’ 이루어진 최고라고 볼 것이라고 판시하였다.
3. 평석=대법원은 ‘지체 없이’란 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에 최고가 이루어져야 한다는 의미라고 판시한바 있는데 결국 조합설립 이후 어느 정도 기간이 ‘지체 없이’에 해당하는지 일률적으로 수치화할 수는 없고, 해당 조합의 실정 등을 고려하여 합리적인 기간 내에 최고가 있었는지 여부가 관건이라 할 것이다.
조합이 매도청구의 소 제기를 위한 소송대리인 선임, 비용문제 등으로 설립등기 이후 2개월을 경과하여 비로소 최고를 하는 경우가 많은데, 불필요한 법적분쟁에 휘말려 낭패를 보지 않기 위해서는 법률전문가의 조언 등을 얻어 2개월 내에 최고절차를 거치는 것이 가장 안전하다.
만약 2개월을 경과하여 최고를 한 후 소를 제기하였다면 상대방 측에서 ‘지체 없이’ 최고를 하지 않아 부적법하다고 항변할 경우 조합은 적극적으로 당시 실정, 여건 등을 언급하면서 의도적으로 최고절차를 지체한 것이 아니라는 점을 주장·입증해야 한다.
앞서 본 ①판결, ②판결은 ‘지체 없이’에 대한 각 재판부의 시각이 다소 달랐던 것은 사실이나 조합의 당시 실정, 여건 등에 대한 설득력 있는 주장 및 입증 정도의 차이에서 결국 승패가 갈린 것으로 보인다. ②판결에서 재판부가 든 여러 사정은 조합 측이 적극적으로 주장, 입증한 사실을 그대로 인정한 것인데, 유사한 상황에 있는 조합은 참고할 만 하다고 할 것이다.
덧붙여 ②판결 재판부는 ‘지체 없이’에 대한 전향적인 입장을 밝힌바 있어 소개하고자 한다. ‘지체 없이’ 최고하도록 한 규정은 조합의 매도청구권 행사로 인하여 상대방에게 부당한 손해를 입는 것을 방지하는 한편 사업의 지체로 인하여 조합 및 조합원이 불필요한 손해를 입는 것 또한 방지하기 위한 취지이다. 최고를 지체하였다고 하여 매도청구권을 행사할 수 없게 되면 실질적으로 재건축결의가 무효로 되는 결과를 초래하고 이는 위 규정의 입법 의도에 반하는 결과가 된다.
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