Q : 갑 구청장은 2005년 9월 10일 도시정비법상 주택재개발사업을 위한 정비계획이 담긴 정비구역지정안에 대하여 주민공람을 공고하였고, 서울특별시장은 2006년 2월 16일 서울특별시 고시로 위 정비구역을 지정ㆍ고시한 후 2007년 7월 5일 사업시행인가가 고시되었다.
〈질의1〉 위 정비구역 안에 있는 주거용 건축물의 세입자의 경우 주거이전비의 보상기준일 및 ‘3월 이상 거주’의 기준은 무엇인지요?
〈질의2〉 건축물대장상 용도가 ‘일반음식점’으로 된 경우에도 그 건축물의 세입자는 주거이전비를 받을 수 있는지요?
1. 질의(1)의 경우=〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉 시행규칙 제54조제2항 본문은 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업 시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4월분의 주거이전비를 보상하여야 한다”라고 규정하고 있다. 동 조항은 주거이전비의 지급기준일에 관하여 “사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시”라는 표현을 사용하고 있는바, 사업인정고시 이전에 당해 공익사업을 위한 각종 고시 등이 있는 경우에 세입자의 주거이전비 지급기준일을 언제로 볼 것인지가 쟁점이다.
대법원은 “주거이전비는 당해 공익사업 시행지구안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 성격의 것인 점 등을 종합하면, 도시정비법상 주거용 건축물의 세입자에 대한 주거이전비의 보상은 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때인, 정비계획에 관한 공람공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 한다”고 판시하고 있다.
그러므로 위 사례의 경우 정비구역 안에 있는 주거용 건축물의 세입자의 주거이전비의 보상대상자를 정하는 기준일은 정비구역지정(안)에 대한 공람공고일인 2005년 9월 10일이다. 따라서 위 공람공고일 이전 3월 이상 거주한 세입자가 아닌 사람들은 제외되어야 한다. 다만, 무허가건축물에 입주한 세입자는 정비구역지정(안)에 대한 공람공고일 현재 당해 정비구역 안에서 1년 이상 거주한 경우에만 주거이전비를 보상받을 수 있다(도정법 시행규칙 제9조의2제2항 참조). 여기서 ‘3월 이상 거주’라 함은 실제로 구역내에 거주하는 것을 말하는 것이지, 그곳에 주민등록이 되어 있는 것을 말하는 것이 아니므로, 주민등록상 등재 여부 및 다른 여러 가지 사정(임대차계약서 존재하고 확정일자 받은 사실, 수도·전기요금납부사실 등)에 비추어 실제 거주 여부를 판단해야 한다.
또한 주거이전비의 보상청구권은 관련법령의 요건을 충족하는 경우에 당연히 발생하는 것이므로 세입자는 지급기준일 당시까지의 거주요건을 갖추면 충분한 것이고, 기준일 이후의 사업시행자의 주거이전비 산정통보일 또는 수용개시일까지 계속 거주할 필요 없이 위 지급기준일에 바로 주거이전비를 취득하게 된다고 보는 것이 대법원의 입장이다.
마지막으로, 주거이전비에 대한 포기각서를 조합에 제출한 경우의 효력과 관련하여, 사업시행자의 세입자에 대한 주거이전비 지급의무를 정하고 있는 〈공익사업법〉 시행규칙 제54조 제2항은 당사자 합의 또는 사업시행자 재량에 의하여 적용을 배제할 수 없는 강행규정이라고 보아야 하므로, 포기각서의 내용은 강행규정인 〈공익사업법〉 시행규칙 제54조 제2항에 위배되어 무효라고 할 것이다.
2. 질의(2)의 경우=공익사업법령에서 정한 이주대책은 이주자들에 대하여 생활보상의 일환으로 국가의 적극적이고 정책적인 배려에 의하여 마련된 제도라는 점, 생활보장의 측면에서 이를 보상해 주어야 한다는 점 등에 비추어 보면, 위 관계 법령상 ‘주거용 건축물’을 판단할 때에는 실제 그 건축물의 공부상 용도와 관계없이 실제 주거용으로 사용되는지 여부에 따라 결정하여야 하고, 그 사용목적, 건물의 구조와 형태 및 이용관계 그리고 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정해야 한다. 따라서 건물 내부에 주거시설이 되어 있고, 세입자가 위 건물에 전입신고를 마치고 실제로 거주하여 온 점이 인정된다면 위 건물이 주거이전비 등의 지급대상이 되는 ‘주거용 건축물’에 해당한다고 보는 것이 〈공익사업법〉에서 주거용 건축물의 세입자에게 주거이전비를 지급하도록 한 입법 취지에 부합할 것이다.
