지분제냐, 도급제냐에 따라 사업제안서 달라
고 조합장과 이사들은 시공자를 선정하는 입찰방법이 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰 등 3가지 방법이 있음을 알게 되었다. 그런데, 각 입찰방법의 장단점은 무엇이 있을까? 그리고 입찰방법만 중요한 것이 아니라 시공자들에게 사업제안서를 받으려면 지분제사업을 가야할지, 도급제 사업으로 가야할지도 결정을 해야 한다. 그러면 지분제는 무엇인가? 또 도급제는 무엇인가? 그리고 지분제와 도급제의 장단점은 무엇일까?
4. 제2차 이사회 개최 〈계속〉
■ 각 입찰방법의 장단점은?
고 조합장은 이사들에게 말했다.
“지난 번에는 입찰방법 중에서 일반경쟁입찰의 장단점에 관하여 살펴보았습니다. 그러면 이번에는 지난 번에 이어서 제한경쟁입찰과 지명경쟁입찰의 장단점에 관하여 설명해 드리도록 하겠습니다.”
(2) 제한경쟁입찰
“제한경쟁입찰은 일반경쟁입찰이 덤핑 등의 위험성이 있기 때문에 입찰에 참석하는 회사의 자격을 일정한 수준에서 우리 조합에서 제한을 가하여 우리가 요구하는 수준 이상의 회사들이 참가할 수 있도록 하는 장점이 있습니다. 반면에, 입찰참가회사의 자격을 제한함에 따라 비록 제한하는 수준에 이르지는 못하나 얼마든지 공사를 해 낼 수 있는 회사들이 아예 입찰에 응할 수가 없는 단점은 있습니다.”
“조합장님, 김 이사인데요. 그러면 다른 조합들은 일반경쟁입찰을 많이 하는가요? 아니면 제한경쟁이나 지명경쟁을 많이 채택하는가요?”
“제가 알기로는 제한경쟁입찰을 더 많이 채택을 하고 있는 것으로 알고 있습니다. 그러나 이렇게 제한경쟁입찰을 하다보면, 어떤 특정 건설회사만이 참여할 수 있도록 하기 위하여 일부러 제한을 가하는 것이 아니냐 하는 의혹을 받는 것도 사실입니다.”
“아~네. 그럴 수도 있겠군요.”
(3) 지명경쟁입찰
“지명경쟁입찰은 조합이 일방적으로 몇 개 회사를 특정하여 지명한 뒤 그 회사들만이 입찰에 참가하도록 하는 방법입니다. 특정 회사를 밀어주기 위해 고의적으로 지명경쟁입찰을 하는 것이 아니냐 하는 의혹을 가장 받기 쉬운 입찰방법입니다. 하지만 소규모의 조합이나 부동산경기가 요즘처럼 좋지가 않아 건설회사들이 입찰에 참여하는 것을 주저할 때에는 어쩔 수 없이 지명경쟁입찰을 하는 경우가 많이 발생하게 됩니다. 즉, 입찰에 참여할 의사가 있는 회사를 사전에 접촉한 뒤에 그 회사를 집중해서 지명하여 입찰을 진행하는 것이 되겠습니다.”
“조합장님, 최 이사인데요. 그러면 지명경쟁입찰을 섣불리 선택했다가는 조합집행부가 특정회사와 짜고 친다는 비난을 많이 받을 수도 있겠네요?”
“네, 그럴 수도 있습니다. 자, 그러면 다음에는 지분제와 도급제에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.”
(4) 지분제와 도급제
“자, 이사님들. 지분제와 도급제라는 말을 들어 보셨지요?”
“네, 들었지요. 그런데 그 개념을 정확히 알지는 못합니다. 워낙 어려워서요.”
“하하. 저도 정확히 이 개념을 설명드리는 것이 쉽지가 않습니다. 그래서 이 부분에 대하여는 재건축·재개발 전문변호사님을 오늘 모셔왔는데, 한번 강의를 들어 보도록 하겠습니다.”
“안녕하십니까, 김조영 변호사입니다. 여러 이사님들이 지분제와 도급제에 관하여 궁금해 하셔서 오늘 제가 가급적 쉽게 그 개념을 설명해 드리도록 하겠습니다. 어떤 방식을 채택할지를 결정할 때에 많이 참조가 되기를 바라겠습니다.”
▲ 지분제/ 도급제의 원리
“먼저 재건축, 재개발을 하게 되면 필수적으로 지분제, 도급제, 무상지분율, 조합원분담금 등의 용어가 나오고 있습니다. 우리가 일상생활을 하면서 쉽게 접하기 힘든 용어들이지요! 그러면 이러한 용어들에 대한 설명을 해 보도록 하겠습니다.”
가) 지분제 방식
지분제라고 함은 시공사가 재건축·재개발사업을 주관하여 시행하면서 공사비, 사업비 등을 전부 시공사의 책임으로 진행하게 됩니다. 그리고 조합원에게는 지분제 입찰 때에 제시한 무상지분만큼만 제공을 하고 나머지 이윤은 시공사가 가져가되, 이 경우 손실에 대한 위험성도 시공사가 지게 되는 방식을 말합니다.
그래서 사업이윤을 시행사가 가져가는 것으로 하지 않고 조합원들이 사업을 주관하여 그 이윤을 가져오고, 공사를 하게 될 시공사에게는 단순히 공사도급금액만 지급하기로 하는 경우에는 시공사가 가져가게 될 10억원이 조합원 10세대에게 배당이 됩니다. 이를 나누면 1세대당 1억원씩이나 더 배당되게 것입니다.
이사들은 믿어지지 않았다. 지분제 사업을 잘만 하면 기존 50㎡에서 130%나 되는 신축 75㎡ 아파트 1채를 공짜로 받을 수가 있는데, 만약에 이것을 도급제로 하면 1억원 이나 되는 돈을 또 받게 되다니!
재건축(재개발)사업이 가능한 이유가 바로 여기에 있는 것입니다. 위에서 계산한 사업이익은 이해하기 쉽게 단순히 계산한 것이고, 실제로는 공사도급금액 이외에 많은 사업비용이 들기 때문에 사업이익이 위 금액보다는 적어질 것입니다. 그리고 또 만약에 부동산경기가 회복되어 일반분양가가 높아지면 사업이익이 훨씬 더 많아질 수도 있습니다.
그래서 사업이익을 누가 가져가느냐 하는 방식에 따라서 위 가)항의 방법인 ‘시공사가 신축사업을 주관하여 조합원들에게 75㎡아파트 1채씩을 무상으로 주고 나머지 사업이익 및 손실을 시공사가 책임지는 경우’를 지분제 사업방식이라고 칭하고 있고, 위 나)항의 방법인 ‘사업주관을 조합원들이 시행하여 이익 및 손실을 조합원들이 책임지고 시공사는 단순히 공사도급금액만 받고 공사를 하는 경우’를 도급제 사업방식이라고 칭하고 있는 것입니다.
▲위와 같이 사업이익이 남는 이유
위에서 사업이익이 남을 수 있는 제도적인 이유가 2가지가 있습니다.
첫째는, 기존에 50㎡ 10채가 있었는데 그 토지위에 새로 75㎡ 10채만 신축하는 것이 아니라 10채를 더 증가하여 20채를 신축하는 것이지요. 그리고서는 신축 20채 중 10채는 기존 소유자(조합원)들에게 분양하고 나머지 10채는 일반인들에게 분양하여 그 수익을 얻게 되는 것이지요.
둘째는, 분양가가 1㎡당 500만원(약 1천650만원/평)으로 높게 책정할 수 있기 때문입니다. 만약에 평당 일반분양가가 적은 금액으로 책정되면 사업수익은 상대적으로 상당히 줄어들 것이고, 평당 일반분양가를 높이면 높일수록 이익은 많이 발생하게 되는 것입니다. 즉, 용적률과 일반분양가에 따라서 사업이익이 크게 좌우되게 된다는 것입니다.
토지면적 대비 그 토지위에 건축된 건물의 총 연면적(5층짜리면 1층부터 5층까지 전부 합산한 면적을 말하며, 연면적이라고 함)의 비율을 용적률이라고 합니다. 예를 들면 300㎡짜리 토지위에 900㎡의 연면적(각 층 면적을 합한 면적이라고 이해하면 쉬움)을 가진 건물을 신축하면 용적률을 300%라고 합니다.
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그래서 각종 언론에 보면 재건축(재개발)사업단지의 용적률과 일반분양가가 초미의 관심사가 되고 있고, 조합과 시공사간, 조합원 내부간의 분쟁이 발생하는 주요인 중의 하나가 바로 이 용적률과 일반분양가 변동에 따라 사업이익이 변하게 되고 이런 과정에서 서로간의 경제적 이익이 변동되기 때문에 분쟁이 발생하는 것입니다
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