2012-04-13 11:03 입력

  

 

정부는 지난해 12월 7일 글로벌 금융위기로 등으로 인한 부동산 시장의 불안정을 쇄신하기 위해 거래 활성화 및 일부 재건축·재개발 규제 완화를 골자로 하는 12·7 부동산 대책을 발표했다.

 

재건축 부문을 보면 재건축조합원 지위양도 금지 해제와 2006년부터 시행된 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉에 의한 재건축부담금을 2년간 한시적으로 유예하되 이미 관리처분을 신청한 단지 뿐만 아니라 관리처분인가를 받고 공사를 진행 중인 경우에도 면제 대상에 포함되도록 하겠다는 내용이었다.

 

재건축부담금은 실제로 조합 또는 조합원에게 금전적인 부담이 지워지는 제도로서 현재의 부동산 침체를 감안하면 당초 예상보다 시장 전체에 미치는 영향이 크지 않으나, 관리처분 예정이거나 완료한 개별 조합 및 조합원의 경우 부담금 면제는 분명 호재로 작용할 것이다. 향후 관련 법률의 부칙 개정 등을 통하여 부담금 면제가 이루어질 것으로 예상된다.

 

이와 관련하여 제도 시행 시기와 부담금 산정 방식에 대해 다음과 같은 사항이 고려되었으면 한다. 무엇보다도 재건축부담금 면제가 조속히 시행되어야 한다. 당초 국토해양부는 올 2월에 법률을 개정해 2014년 2월 까지 관리처분인가를 신청하는 조합에 대해 재건축부담금을 면제할 예정이라고 발표했었다. 그런데 이 시장 활성화 대책이 일선에서 혼란을 야기하고 있는 상황이 발생하고 있다. 대책발표 후 후속조치가 원활하게 이루어지지 않고 있기 때문이다.

 

현재 관리처분 총회를 준비 중인 조합들은 법 개정작업 지연으로 두 가지 딜레마에 봉착해 있다. 하나는 〈도시 및 주거환경정비법〉 제48조에서 규정한 재건축부담금 관련 사항을 자금운용계획에 포함시켜야 할지 여부이다.

 

현행 〈도정법〉에서는 재건축부담금 예정액을 산출하여 관리처분계획에 포함시키도록 하고 있는 반면 재건축부담금 면제 관련 조항이 아직 개정되지 않았기 때문에 조합에서는 재건축부담금 예정액을 관리처분계획에 반영할지 말지를 쉽게 결정 못하고 있다.

 

다른 하나는 부담금 예정액 예치 문제이다. 예정액의 일부를 예치할 수 있도록 규정하고 있는 현행 제도 하에서 자치단체에서는 부과 예정 금액의 일부를 예치 받아 왔으나 12·7 대책 발표 이후 일선에서 예정액 예치에 대해 이렇다 할 결론을 내리지 못하고 있는 것으로 보인다. 이러한 혼란을 막고 조합의 불필요한 지출을 피하기 위해 관련 기관에서는 조속히 입법예고 등 관련 절차를 추진하였으면 한다.

 

아울러 이번 기회에 부담금 산정방식에 관해서도 재검토가 필요하다고 본다. 재건축부담금은 1)종료시점의 주택가격을 산정하고 여기에서 2)개시시점 주택가격에 정상주택가격 상승분을 곱하고 개발비용을 공제하여 산출한 3)부담금 대상액에 4)부과율을 곱하는 방법으로 산정한다.

 

현재 산정방법은 다음과 같은 문제점이 있다고 본다. 첫째, 종료시점 주택가격 산정시 조합원분을 제외한 일반 분양분의 경우 분양가격을 기준해서 산정한다는 점이다. 일반분양 수입에 대해 법인세가 부과되는 바, 분양가격으로 종료시점 가액을 산정하는 것은 이중과세의 여지가 있는 것 같다.

 

둘째, 개시시점 가격 산정의 경우 주택 이외의 부동산은 제외하도록 되어 있는데 이 경우 아파트 재건축과 달리 전체 부동산 중에서 상업용 및 업무용 등의 비주거용 부동산 비율이 높은 단독주택 재건축의 경우 개시시점 가액의 총액이 아파트 재건축에 비해 낮게 산정되어 재건축부담금 부담률이 과도하게 높아질 수 있다.

 

단독주택 재건축의 경우 상업용 부동산 소유자도 주택을 분양 받을 수 있는 점 등을 고려하면 비주거용의 경우도 주택을 분양받는 경우 개시시점 가격에 포함되는 것이 합리적이라고 본다.

 

모쪼록 매번 부동산 정책 발표 후 시행시기를 놓쳐 혼선을 빚었던 몇몇 과거 전례들을 답습하지 않도록 다소 늦은 감이 있지만 재건축부담금 면제 관련 입법을 하루 빨리 시행하여 조합 및 조합원에게 피해가 가지 않도록 해야 한다.