1·6단지 건축심의 눈앞… 7-1은 시공자 선정 마무리
2단지, 소송으로 대의원결의 무효… 일단 총회 상정
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수도권 최대 관심지로 꼽히고 있는 경기도 과천시 ‘2기 재건축단지’들이 사업을 본격화하고 있는 가운데 다양한 이슈를 쏟아내고 있다. 현재 재건축을 추진하고 있는 사업장은 주공1단지, 주공2단지, 주공6단지, 주공7-1단지, 주공7-2단지 등 5곳이다. 그 중에서도 주공1·6단지가 건축심의를 앞두고 있어 가장 빠른 단계를 보이고 있다. 하지만 주공1단지의 경우 인근 단독주택지 주민들이 일조권 등을 침해한다는 이유로 민원을 제기하면서 건축심의를 목전에 두고 진통을 겪고 있다. 또 삼수 끝에 시공자 입찰을 성사시킨 주공2단지의 경우에는 무상지분율에 대한 불만으로 내부갈등을 겪으면서 소송으로 비화되는 등 난항을 거듭하고 있다.
▲과천주공1단지, 단독주택 주민들의 집단 민원=재건축을 향한 조합원들의 강한 의지로 사업을 빠르게 추진하던 과천주공1단지가 사업진행에 지장을 초래할 수 있는 복병을 만났다. 단지와 접한 단독주택지 주민들이 일조권 등의 피해를 이유로 민원을 제기한 것이다. 이에 과천주공1단지 조합 측이 재산권을 침해한다며 법적 대응을 검토하고 나서면서 양측 사이에 팽팽한 긴장감이 감돌고 있다. 이로 인해 과천주공1단지는 이달 예고됐던 건축심의가 연기될 것으로 보인다.
과천시에 따르면 지난달 중앙동 단독주택 주민들(127가구)이 과천주공1단지의 층수를 낮춰야 한다는 내용을 담은 청원서를 제출한 것으로 알려졌다. 이들은 단독주택 주변을 8~12층으로 계획하고 있는 현재의 설계대로 재건축을 할 경우 일조권과 조망권 등의 피해를 입게 된다고 주장하고 있다. 따라서 5층 이하로 낮춰야 한다는 게 이들의 요구다.
이에 대해 과천주공1단지 재건축조합은 단독주택 주민들이 재산권을 침해한다며 법적 대응을 검토하고 있다. 5층으로 낮출 경우 조합원들의 부담이 늘어나게 된다는 이유에서다. 나아가 조합 측은 지난 2010년 수립된 도시·주거환경정비기본계획상 12~15층으로 건축할 수 있도록 규정하고 있는데도 불구하고 단독주택 주민들의 민원을 감안해 8~12층으로 낮춰서 설계했다고 밝혔다.
신표인 조합장은 “정비기본계획 수립 당시에도 단독주택 주민들이 층수문제로 행정심판을 제기했지만 기각된 바 있다”며 “그런데도 계속해서 민원을 제기해 사업이 지연된다면 이에 따른 피해보상을 해야 할 것”이라고 말했다.
▲과천주공2단지, 시공사 선정 취소한 대의원회 결의 무효 결정=과천주공2단지가 시공자 선정 절차를 순조롭게 진행하지 못하면서 수렁에 빠졌다.
두 번의 유찰 끝에 세 번째 입찰에서 SK건설·롯데건설이 컨소시엄을 구성한 그레이트사업단과 현대산업개발·한라건설이 뭉친 스마트사업단이 참여했는데도 불구하고 대의원들이 총회 상정을 거부하고 나섰다. 양 사업단이 제시한 무상지분율에 불만이 컸기 때문이다. 결국 지난 4월 대의원회는 입찰에 참여한 시공사를 총회에 상정하지 않는 것으로 결의했다.
이에 시공자 선정을 주장하는 과천주공2단지의 조합원 서모씨가 조합을 상대로 ‘대의원회 결의 효력정지’ 가처분을 신청했다.
이에 대해 지난달 23일 수원지방법원 안양지원 제11민사부(재판장 권혁중 판사)는 “대의원회로서는 입찰에 참가한 2인의 건설업자들을 모두 총회에 상정해 총회의 의결에 따라 시공자를 최종 결정하도록 해야 한다”며 “하지만 대의원회에서는 2인의 건설업자들을 총회에 상정해 시공자를 결정하도록 하지 않고, ‘시공사 선정을 취소’하기로 결의함에 따라 ‘정비사업의 시공자 선정기준’ 제12조제2항의 규정에 위반될 뿐만 아니라 조합원들이 총회에서 시공자를 선정할 권리를 침해하는 중대한 하자가 있는 결의”라고 판결했다.
이 같은 법원의 결정이 내려지면서 조합은 내달 21일 총회를 열고, 선정 여부를 결정할 계획이다. 하지만 조합원들의 반대가 심해 성사될지는 아직 미지수라는 게 업계의 시각이다.
이와 함께 지난달 31일 조합은 양 사업단에 입찰제안서를 변경하는 내용의 공문을 발송한 것으로 알려졌다. 무상지분율 등에 대한 불만족으로 대의원회 부결, 소송 등의 사태가 벌어짐에 따라 조합원들의 입맛에 맞는 입찰조건으로 변경하겠다는 게 조합 측의 복안이다.
실제로 조합은 공문을 통해 △일반분양가에 따라 지분율이 변동되지 않는 단일안의 확정지분율 제시 △인근 단지(1·6단지)들의 일반분양가보다 낮게 분양하지 않겠다는 구체적인 방법 제시 등을 명시하도록 요구했다. 나아가 양 사업단으로부터 회신한 내용을 전체 조합원들이 수용할 수 있는지 여부를 검토한 후 총회에 상정할 방침이다.
나아가 조합은 “단순히 법적인 하자를 치유하는 목적의 총회분위기를 만들 것인지, 아니면 실질적인 시공자 선정을 위한 목적의 총회분위기를 만들 것인지의 여부는 양 사업단의 회신내용에 따라 달리질 수 있다는 것을 분명인 인식해 주길 바란다”며 “회신이 도달했음에도 불구하고 조합원의 기대치에 부응하지 못할 것으로 판단될 때는 단순한 법적인 하자를 치유하는 목적의 총회를 개최할 것”이라고 양 사업단을 압박하고 있다.
유익형 조합장은 “전체 조합원들이 만족할 정도의 조건을 제시하지 않는 한 시공자로 선정되기 힘들 것”이라고 밝혔다.
이에 대해 그레이트사업단은 조합이 발송한 공문내용의 회신을 약속한 당일 기한연장을 요청했다. 보다 신중한 검토가 필요하다는 이유에서다.
그레이트사업단은 공문을 통해 “2단지의 시공자로 선정되기를 바라는 당 사업단에서는 조합원들의 요구사항을 반영하기 위해 현재 신중하게 검토하고 있다”며 “충분한 검토를 해야 할 당 사업단의 입장을 고려해 회신기한을 연장해 주기를 간곡히 요청한다”고 입장을 나타냈다.
결국 조합에서는 그레이트사업단의 입장을 받아들여 오는 20일까지 회신 기한을 연장해 준 것으로 알려졌다.
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6단지, 9월경 사업인가… 7-2단지는 곧 시공자 초읽기
■ 속도전 펼치는 단지들
과천 재건축단지들이 각 사업장별로 속도전을 펼치고 있다.
지난해 시공자 선정을 완료한 과천주공1단지와 6단지가 현재 건축심의를 앞두고 있어 선두권을 지키고 있다.
1단지는 지난 3월, 6단지는 지난 4월 각각 건축심의 관련 자료를 과천시에 제출한 것으로 알려졌다. 이에 따라 과천시는 관계부서 협의과정에서 나타난 보완사항을 각 해당 조합에 통보했고, 보완서류가 접수되면 이달 말이나 내달 초 건축심의를 진행할 계획이다.
과천주공6단지 구세봉 조합장은 “협력업체들과 매주 정기적인 회의를 통해 수정·보완 작업을 거듭하면서 우리 단지만을 위한 최적의 건축계획(안)을 수립했다”며 “조만간 건축심의를 거쳐 일정대로 진행될 경우 이르면 오는 9월 사업시행인가를 받을 수 있을 것으로 예상하고 있다”고 말했다.
1단지 역시 오는 9월 사업시행인가를 목표로 하고 있다. 하지만 인근 단독주택 주민들의 민원으로 사업일정을 맞출 수 있을지가 관건이다. 게다가 1단지와 6단지의 건축심의가 동시에 진행될 예정인데, 만약 민원으로 1단지의 심의가 지연될 경우 6단지에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.
과천시 관계자는 “건축심의위원들이 한자리에 모이기가 쉽지 않아 우리 시에서는 1단지와 6단지의 건축심의를 동시에 진행하는 것을 원칙으로 하고 있다”며 “하지만 1단지가 민원에 시달리고 있어 일정을 맞출 수 있을지는 아직 미지수다”고 밝혔다.
한편 과천주공7-1단지가 지난 16일 임시총회를 열고 대우건설을 시공자로 선정하면서 힘찬 발걸음을 내딛었다. 7-1단지는 시공자 선정 과정에서 내홍을 겪고 있는 2단지와 달리 단번에 시공자 선정을 마무리 지은 것이다.
과천지역에서 마지막 주자로 나선 과천주공7-2단지도 최근 창립총회를 성황리에 마치면서 시공자 선정을 위한 초읽기에 돌입했다. 이에 따라 이르면 오는 10월경에 시공자를 선정할 수 있을 것이라는 게 추진위 측의 설명이다.
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주공 7-1단지 지분율
과천지역 가이드라인
■ 핫이슈
과천주공2단지가 시공자 선정에 난항을 겪으면서 무상지분율에 대한 논쟁이 뜨겁게 달아오르고 있다.
과천주공2단지의 입찰에 참여한 그레이트사업단(SK·롯데)은 △일반분양가 3.3㎡당 1천930만원일 때 111.54% △2천230만원일 때 122.24% △2천530만원일 때 132.25%를 각각 제시했다.
스마트사업단(현산·한라) 역시 △일반분양가 3.3㎡당 1천876만원일 때 107.02% △2천500만원일 때 129.33%로 제안했다.이를 두고 조합원들과 업계의 의견이 엇갈리고 있다.
일부 조합원들은 터무니없는 지분율로 조합원들을 기만하는 행위라며 참여 건설사들을 질타하고 있다.
반대로 업계에서는 예전과 달리 부동산 경기가 악화된 상황에서 무리한 무상지분율 요구는 오히려 독이 될 수 있다고 지적하고 있다.
이에 따라 업계에서는 과천지역에서 무상지분율에 대한 논쟁이 일면서 서울 고덕지구와 많은 비교를 하고 있다.
지난 2010년 고덕주공6단지는 무상지분율로 174%를 제시한 두산건설을 시공자로 선정한 바 있다. 이로 인해 건설사들의 지분율 전쟁이 치열했고, 조합원들의 눈높이도 한껏 치솟았다.
이때 당시에는 부동산 경기가 뒷받침되고 있는 상황이어서 지분율이 고공행진을 할 수 있었다는 게 업계의 분석이다.
하지만 지금은 상황이 달라졌다. 부동산 경기가 악화됨에 따라 기존과 달리 일반분양가를 높게 책정할 수 없는 지경에 이르렀기 때문이다. 실제로 지난해 고덕주공2단지가 시공자 선정에 나설 당시 150%의 지분율을 확정짓도록 제한한 바 있다.
하지만 어떤 건설사도 입찰에 참여하지 않아 결국 유찰됐다. 부동산 경기가 나빠진 탓에 건설사들이 외면한 것이다. 그러면서 결국에는 사업방식을 지분제에서 도급제로 변경하는 사태까지 이어졌다.
이에 따라 업계에서는 과천주공7-1단지에서 시공자로 선정된 대우건설이 제시한 지분율이 향후 과천지역의 바로미터가 될 것이라는 전망을 내놓고 있다.
당시 대우건설은 △일반분양가 3.3㎡당 2천200만원일 때 123.74% △2천300만원일 때 126.9% △2천400만원일 때 130.06% 등으로 차등 적용했다.
