맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 도시정비법상 의사정족수 및 의결정족수
관리처분계획은 조합원총회의 의결사항이므로, 관리처분계획의 인가 신청 이전에 조합총회의 결의를 거쳐야 한다(법 제24조 제3항 제10호). 관리처분계획(안)의 의결방법은 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석한 총회에서 조합원 총수의 과반수 이상 동의를 받아야 한다(법 제24조 제5항, 제6항).
사업시행자는 관리처분계획을 변경하고자 하는 경우 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우가 아닌 한 총회에서 조합원 총수의 과반수 찬성으로 의결을 거쳐야 한다(서울고등법원 2011.9.22. 선고 2010누37171 판결).
정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률 분 제외) 이상 증가하는 경우 사업시행자는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석한 총회에서 조합원 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다(법 제24조 제5항, 제6항).
총회의 출석조합원은 당초 총회에 참석한 모든 조합원을 의미하는 것이 아니라 문제가 된 결의 당시 회의장에 남아 있던 조합원만을 의미하고, 퇴장한 조합원은 제외된다(대법원 2010.4.29. 선고 2008두5568 판결).
2. 관리처분계획을 변경, 중지 또는 폐지와 종전자산의 변경
관리처분계획을 변경, 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다(법 제48조 제5항 제1호). 이는 조합원의 종전자산 및 종후자산에 관하여 감정평가에 의하지 않은 경우에 한하여 적용된다할 것이다. 관리처분계획의 변경내용이 경미한 사항이 아닌 한 조합원 과반수의 동의를 얻어야 하며, 조합원 총수의 과반수 동의없는 관리처분계획변경에 관한 총회결의는 무효라 할 것이다(서울고등법원 2011.9.22. 2010누37171 판결).
3. 현금청산자의 총회 참석여부
분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서의 지위를 상실한다. 이때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 주택정비사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 아니한 자는 분양신청기간 종료일 다음날에, 분양신청을 철회한 자는 분양신청을 철회한 다음날에 각각 조합원 자격을 상실한다고 보아야 할 것이다(대법원 2010.8.19. 선고 2009다81203 판결, 대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결).
분양신청을 하지 않거나 철회한 현금청산자는 조합원 자격을 상실하여 관리처분계획(안)을 위한 총회에 참석하여 의결권을 행사할 수 있는 권리가 없다.
관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획을 인가받은 날 조합원 자격을 상실한다고 보아야 하는바, 관리처분인가 이전까지 조합원으로서의 권리·의무를 행사할 수 있으므로, 관리처분계획(안)을 위한 총회에 참석하여 의결권을 행사할 권한이 있다.
4. 총회결의이전 조합원의 수분양권 확인 주장
재건축조합의 권리분배에 관한 결의가 형평에 현저히 반하여 무효인 경우, 공유자들 전체로서 1인의 조합원 지위를 갖고 있는 각 공유자는 그 결의의 무효확인 등을 소구하여 승소판결을 받은 후 새로운 조합원총회에서 공정한 내용으로 다시 결의하도록 함으로써 그 권리를 구제받을 수 있을 뿐, 새로운 조합원총회의 결의도 거치지 않은 채 종전 조합원총회의 결의가 무효라는 사정만으로 곧바로 재건축조합을 상대로 하여 스스로 공정하다고 주장하는 수분양권의 확인 등을 구할 수는 없다(대법원 2009.2.12. 선고 2006다53245 판결).
5. 총회의 결의를 거친 관리처분에 의하지 않은 건축시설의 처분행위 등
도시정비법 제48조 제4항은 대지 및 건축시설은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다고 규정하고 있고, 한편 같은 법 제24조 제3항 제10호는 관리처분계획은 총회의 결의를 거쳐야 한다고 규정하고 있는바, 각 규정의 취지에 비추어 보면 조합이 조합원총회의 결의를 거친 관리처분계획에 의하지 아니하고 대지나 건축시설을 처분하거나 관리하는 행위를 한 경우에는 그 효력이 없다(대법원 1996.11.15. 선고 95다27158 판결).
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