Q : 우리 재건축조합은 2002년부터 추진위원회를 구성해 운영해오던 중 ①2009년 10월 조합설립인가, ②2011년 4월 사업시행인가, ③2013년 1월 관리처분인가, ④관리처분인가일 후 조합원들의 소유부동산에 대한 신탁등기(2013년 1월부터 6월 현재까지)를 진행하고 있습니다. 이러한 경우 조합의 법인세 계산을 위한 장부계상 및 원가계산 시 조합원들의 소유부동산의 현물출자 시기를 언제로 해야하나요.
기존 질의회신에 의하면 조합인 법인에 “현물출자시기는 조합설립인가일과 신탁등기일 중 빠른 날이다”라고 합니다. 그렇다면 당 조합의 경우에는 조합설립인가를 받은 2009년 10월을 현물출자시기로 하면 되는가요. 그리고 그 날자 기준의 시가 즉 감정평가액이 있으면 그 가액으로 하는지요?
또 현물출자시기의 부동산의 시가를 알 수 없고 그 시기의 감정평가액도 없다면 어떤 가액으로 장부에 계상해야 하는지도 궁금합니다. 기준시가(토지는 공시지가, 상가 등은 기준시가, 주택·아파트는 고시가액 등)로 계산한 금액으로 장부계상해야 하는지요? 혹은 도시및주거환경정비법에 의하면 사업시행인가일을 기준으로 종전자산에 대해 관리처분용 감정평가를 반드시 하도록 하고 있는데, 그 감정평가액으로 장부계상하여 원가계산하는 것도 가능한가요?
A : 위와 같은 사례에 대한 국세청 질의 결과 아래와 같은 답변입니다(국세청상담 2013.7.15).
(1) 현물출자받은 부동산의 취득가액은 조합설립인가일 또는 부동산의 신탁등기접수일 중 빠른 날의 시가로 계산합니다.
(2) 이 경우 시가는 법인의 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격을 시가로 봅니다. 그러나 이러한 시가가 불분명한 경우에는 같은 법 시행령 제89조 제2항의 규정에 따라 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액과 상속증여세법에서 규정한 보충적인 방법에 따른 순차적으로 규정한 가액을 시가로 보는 것입니다.
(3) 현물출자받은 부동산의 취득가액을 ‘지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률’에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고자 하는 경우 소급하여 감정평가한 가액은 인정하지 않으며, 현물출자일(거래당시)에 당해 자산의 가액을 감정한 것을 말하는 것으로 판단됩니다.
이상과 같이 국세청 의견은 조합원 출자토지의 원가는 출자 당시의 가액으로 한다고 하는 점이 분명하고 따라서 사업시행계획인가일 현재가액을 인정한다는 의견은 없습니다.
다만, 출자당시의 시가는 소급 평가할 경우 인정하는 경우도 있어 추가 검토가 요구됩니다.
☞ 문의 세무법인 이레 02-557-0082
