이우진
세무법인 이레 대표세무사
부동산학 박사(www.rtax.co.kr)
Q : 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택자는 양도차익이 있어도 양도소득세가 비과세된다고 하는데 집을 여러 채 갖고 있는 경우 비과세 받는 방법이 있는지요? 살고 있는 집을 제외한 집을 세 주고 임대사업하는 경우 거주주택의 세금혜택이 없는지요?
A : 정부는 급등하는 전월세 안정대책의 일환으로 규제를 완화하고 세제혜택을 줘, 민간에서 자율적으로 임대물건이 공급될 수 있도록 임대사업자 등록 요건을 다음과 같이 완화했습니다.
1) 주택임대사업자의 등록요건(아래 3가지 충족 요건)=① 임대사업자 등록 요건 : 수도권 및 지방을 불문하고 1가구 이상, 최소 임대기간 5년 ② 임대사업용 주택의 요건 : 주택기준시가 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하일 것(면적은 무관, 주거용 오피스텔도 등록하면 임대주택용 주택으로 인정해줌)③ 임대사업자등록 할 것 : 세무서, 구청 두 군데 할 것.
2) 주택임대사업자의 등록 절차=임대사업자가 되려면 임대주택 주소지의 시·군·구청에 임대주택 등기부등본과 사업자등록 신청서 등을 제출하면 된다. 임대사업자등록증 등 필요한 서류를 구비해 세무서에 임대사업자 신고를 하면 된다. 임대기간은 사업자등록증이 나오고 임대를 개시한 시점부터 5년간 계산한다.
3) 임대주택사업자 등록 시 세제상 혜택=① 임대주택사업자가 거주하고 있는 주택을 양도시 1세대 1주택으로 비과세 적용 가능 : 임대주택을 포함해서 여러 주택을 보유하고 있더라도 본인 거주 주택을 양도할 때는 양도가 9억원에 한해 비과세된다. 9억원 초과시 초과분만 과세. 단, 거주주택은 2년이상 거주하고 2년이상 보유해야 한다. 또 임대사업용주택을 5년 이내에 팔면 비과세 받았던 양도세는 다시 과세되는 점에 유의해야 한다. ② 취득세 등의 면제 : 건축주로부터 최초 분양받은 전용면적 60㎡이하 공동주택에 해당한다. ③ 종합부동산세 합산과세 배제 : 2013년까지 다주택보유자에 대한 양도세가 배제되어 있지만 유예기간이 종료되면 다시 중과세될 수 있다. 그러나 5년 이상 임대한 임대주택을 양도할 때는 양도세의 중과세가 배제되며 장기보유특별공제도 적용받게 된다.
4) 고려해야 할 사항=① 국민연금과 건강보험료 : 직장가입자인 경우 보험료에 변동이 없지만 지역가입자인 경우에는 재산과 소득의 증가로 보험료가 인상된다. ② 현재 주택임대사업을 하지 않는 상시 주거용 주택을 임대해 매월 임대료를 받는 경우는 1주택 이상을 임대해도 주택임대소득으로 과세가 되며, 임대보증금에 대해서는 3주택 이상인(기준시가 3억원 이하이며 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 주택 수에서 제외) 경우 간주임대료에 대해서 주택임대소득이 과세 된다. ③ 일단 임대사업자등록을 하면 5년간은 개인적인 이유 등으로 취소할 수 없고 만약 이를 위반하면 그동안 적용되었던 세제혜택이 취소되어 다시 납부하게 된다.
☞ 문의 : 02-557-0082
