김경태
변호사 / 법무법인 산하
1. 들어가며
재건축 조합원이 사업시행계획인가 후 분양신청 기간 내 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 되었는데, 조합이 분양평형 변경 등의 사유로 사업시행계획을 변경한 경우 위 현금청산 대상자에게 분양신청의 기회를 부여해야할 의무가 있는지, 사업시행계획 변경 시점을 기준으로 다시 현금청산 금액을 재산정해야 하는지 등에 관한 최근 판결을 소개한다.
덧붙여 조합이 위 사업시행계획변경 후 현금청산 대상자에게 다시 분양신청의 기회를 부여하고 이를 기초로 관리처분(변경)계획을 수립하는 것이 위법한지 여부에 관하여 판결을 중심으로 논하고자 한다.
2. 사업시행계획변경에 따라 현금청산 대상자에 대한 현금청산 금액을 재산정해야 하는지 여부 등
최근 서울고등법원(제22민사부)은 2013.8.29. 선고 2012나79660 판결(이하 ‘이 사건 판결’이라 함)에서 현금청산 대상자가 사업시행계획 변경 후 다시 실시될 분양신청기간 만료일을 기준으로 현금청산 대금이 정해져야 한다는 주장에 대해 “현금청산대상자는 분양신청을 하지 않으면 분양대상자의 지위를 잃어 조합원 지위도 잃게 된다.
분양신청기간이 종료될 때까지 분양신청을 하지 않았다면, 그 후에 사업시행계획이 변경되었다고 하더라도 다시 분양신청기회를 줘야 하거나 조합원 지위가 회복된다고 보기 어렵다.”, “사업시행인가 자체에 무효나 취소사유가 있지 않은 한 분양신청 종료에 따른 현금청산 대상자 확정과 매매계약의 의제, 조합원 지위상실 등의 효력을 부정하기 어렵다” 등의 이유로 배척하였다.
이미 대법원은 2010.8.19. 선고 2009다81203 판결에서 “조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 한다”고 판시하였는 바, 위 판결은 대법원 판결 취지에 부합하는 합당한 판결이다.
참고로 서울고등법원(제2민사부)은 2012.8.17. 선고 2011나84580 판결에서 “현금청산금을 산정함에 있어 현금청산 대상자가 조합원 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용 중 현금청산 대상자가 조합원으로서 부담하였어야 할 금액이 고려되어야 한다“고 판시한 이후 현금청산 대상자의 조합 사업비용 부담 문제 이슈가 뜨거운 감자로 대두되었다.
만약 위 판결의 취지가 합당하다면 더욱 더 현금청산 대상자 확정 시점은 일률적으로 판단해야 할 것이고, 현금청산 대상자 입장에서도 현금청산 시점을 뒤로 미룰수록 부담해야 할 사업비용이 증가할 수 있다는 점을 고려하여 현금청산 시점에 관한 주장을 함에 있어 신중을 기해야 할 것이다.
3. 사업시행계획변경에 따라 현금청산 대상자에게 다시 분양신청기회를 부여하는 것이 위법한지 여부
이 사건 판결은 조합이 사업시행계획이 변경되었다고 하더라도 현금청산 대상자에게 다시 분양신청 기회를 줘야할 의무는 없다고 판시하였는데, 이는 조합이 현금청산 대상자에게 분양신청 기회를 부여하지 않더라도 위법하지 않다는 의미이지, 현금청산 대상자에게 분양신청 기회를 부여하는 것까지 위법하다는 취지로 확대해석할 수는 없다.
이와 관련하여 서울고등법원(제4행정부)은 2012.9.25. 선고 2012누15731 판결에서 1차 분양신청기간 내 분양신청을 하지 않은 자에게 2차 분양신청기간을 부여하여 이를 기초로 관리처분계획을 수립한 사안에서 “분양신청 등을 하지 아니하여 조합원의 지위를 상실한 조합원에 대하여 다시 신청기회를 부여하는 것이 재건축조합사업의 원만한 진행이나 분양에서 유리한 경우가 있는 점 등”을 이유로 위법하다고 볼 수 없다고 판시한바 있는데, 위 취지에 비춰보면 분양신청률이 극히 저조하여 조합 사업에 막대한 지장이 초래되는 경우 소형 평형을 확대하는 등의 내용으로 사업시행계획변경을 한 후 기존 현금청산 대상자를 포함하여 조합원에게 다시 분양신청 기회를 부여하더라도 위법하다고 할 수 없다.
☞ 문의 : 02-537-3322
