Q : 최근 재건축사업이 진행 중인 아파트를 양도하였습니다. 1988년에 취득하였고 2011년 관리처분인가 받았으며, 2013년 양도하였습니다.
따라서 현재는 입주권이고 1세대 1주택이나 양도가액이 20억원이라 고가주택으로서 9억원 초과부분은 과세대상인 것으로 압니다. 이 경우 장기보유공제 방법이 궁금합니다.
1988~2011년(종전자산 보유기간) 양도차익만 장기보유공제 가능하고, 2011~2013년 기간의 양도차익은 장기보유공제가 안되는지요? 1세대1주택인 경우는 전체 양도차익이 공제 가능한지요?
A : 부동산은 양도 시 양도소득세가 과세됩니다. 이 경우 양도차익에서 공제하는 제도가 있습니다.
3년 이상 부동산을 보유하면 장기보유공제(물가 상승 공제)를 받아 세금혜택이 있습니다. 그러나 입주권에서 발생된 소득은 장기보유공제가 안되어 세부담이 많아지는 불리한 점이 발생됩니다.
세법 규정은 토지, 건물·주택에 대해서만 공제되고 부동산권리의 일종인 관리처분인가일 이후 발생된 양도차익 부분은 세금공제가 안됩니다.
위 사례의 경우 양도소득세를 계산할 때에 장기보유특별공제는 부동산에 해당하는 1988년부터 2011년 관리처분인가일 이전 양도차익에 대하여만 가능합니다.
2011년 관리처분인가일 이후 양도차익에 대하여는 조합원 입주권에 해당하여 장기보유특별공제가 배제되어 적용되지 않음을 참고하시기 바랍니다.
따라서 관리처분인가 전 양도차익과 인가 후 발생된 양도차익으로 구분계산해야 하는 번거로움이 발생됩니다.
이로써 관리처분 이후 소득에 대하여는 불공제로 인하여 중과세되는 모순이 발생하고 있으나, 세법 취지로 어쩔 수 없습니다.(관련법 소득세법 95조)
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