Q : 다세대주택과 다가구주택은 어떻게 구분하고, 세금 납부시에는 어떤 차이가 있나요? 특히 다주택자에 대한 중과세 규정을 꼼꼼히 살펴보아야 절세할 수 있다고 봅니다. 이에 대해 설명 부탁드립니다.
A ; 1세대 1주택자인지, 1세대가 2주택을 소유하고 있는지, 또는 3주택 이상을 소유하고 있는지 판단할 때, 세법 적용을 위해 주택 수의 계산에서 다가구와 다세대주택은 차이가 있습니다.
1. 다세대주택과 다가구주택의 구분
다세대주택이란 한 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 주택으로서 건물의 연면적이 660㎡ 이하이고 주택으로 쓰이는 층수가 4개층 이하이면서 건축 당시 다세대주택으로 허가 받은 주택으로, 주택 호별로 각각 분리하여 등기가 가능하며 따라서 여러 주택으로 분할하여 매매 또는 소유의 한 단위를 이루고 있는 주택을 말합니다.
다가구주택이란 여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 다가구용 단독주택의 건축기준(층수가 3개층 이하, 건물의 연면적이 660㎡ 이하, 가구 수가 2~19가구)에 의하여 건축허가를 받아 건축한 주택으로, 각 가구별로 별도의 방과 부엌, 화장실, 독립된 출입구를 갖춰야 합니다. 다가구주택은 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 각 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없으며 건물전체 단위로만 매매가 가능합니다.
2. 세법상 다세대과 다가구의 주택 수 계산
다세대주택에 대해서는 주택별로 각각 분리하여 구분등기 된 주택 수에 따라서 보유주택 수를 계산합니다. 즉, 여러 개의 주택을 소유한 것으로 봅니다.
다가구주택에 대해서는 건축법상으로는 단독주택에 포함되지만, 양도소득세 중과대상 주택 수를 계산할 때는 다가구주택 전체를 하나의 단위로 매매한 경우에는 거주자가 그 다가구주택 전체를 하나의 주택으로 볼 수 있습니다. 다만, 부가가치세 면세대상인 국민주택을 판정하는 경우에는 거주자가 선택하지 않는 경우에도 각 구분된 가구를 각각 부가가치세 면세대상 주택으로 봅니다.
3. 다주택자에 대한 중과세 규정
다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 일괄로 양도하는 경우에는 1주택인 단독주택으로 보아 9억원 초과 시는 고가주택으로 간주되어 과세되나 9억 이하 주택은 전체가 비과세 됩니다. 따라서 1세대 1주택도 고가주택 인 경우 9억 초과부분만 양도세 과세됩니다.
4. 다가구주택만 보유하다 양도하는 경우
다가구주택만을 보유하다 양도하는 경우에는 다가구주택의 양도를 단독주택의 양도로 보기 때문에 1세대1주택의 비과세규정을 적용받을 수 있어 유리합니다.
☞ 문의 : 02-557-0082
