박세희
지안건축사사무소 소장
주택법 시행령 개정 내용에 따라 리모델링 활성화 수위가 정해지게 될 전망이다. 이러한 시점에서 주택법 개정 취지에 맞는 올바른 제도개선을 위해 △절차 △자금 △교육 △정부 분야에 대한 제언을 하고자 한다.
우선, 법 개정으로 바뀌는 리모델링사업의 전반적 절차에 대한 내용이 제대로 준비돼야 한다. 개정된 주택법에 따른 세대수 증가 등이 시행되면 리모델링의 절차 변경은 불가피하다.
도시계획 심의 과정이 추가돼 도시계획 및 교통계획과의 부합 여부를 심의하게 되고, 일반분양에 따른 토지 지분 조정과 관련해 권리변동계획 절차가 필요하다.
권리변동계획 부문은 언뜻 보면 정비사업 중 재건축사업의 관리처분계획 방식을 준용하면 쉬울 것처럼 보이지만, 리모델링사업만의 독특한 사업 성격을 고려하면 간단한 문제만은 아니다.
도시계획 심의 과정 또한 도시계획위원회의 다양한 규제적 심의로 인해 자칫 사업의 발목을 잡을 가능성도 우려되고 있다. 현재 우리나라의 공동주택 리모델링 시장은 완공사례가 10개가 안될 정도로 초기 수준이다. 리모델링 정책이 아직 다듬어지지 않은 정책이라는 점을 인정해 과도한 규제를 지양하고 효율적인 리모델링 절차가 만들어질 수 있도록 해야 한다.
둘째, 리모델링 추진위에게 법률적 지위를 부여하고, 장기수선충당금 등의 공동주택 관리자금 운용권한을 부여해야 한다. 리모델링 추진위는 조합설립 전까지 설계자 및 컨설팅업체 선정, 조합총회 준비 등 많은 일을 진행시켜야 한다.
현재 리모델링 추진위에 대한 사업 자문 및 자금조달은 우선협상자로 선정된 건설사가 그 역할을 맡아왔다. 하지만 다음달 17일부터는 시공자 선정을 조합 총회 이후에 경쟁입찰을 통해서 선정해야 하기 때문에 기존의 방법으로는 초기 사업을 진행하기가 어려워지게 된다. 현재로서는 대안이 없는 상태다. 사업 초기에 추진위는 업체를 선정해 설계안 및 기술·운영 자문 등을 받아야 하지만, 현행 추진위는 법률적 지위가 불안정해 업체들이 계약체결을 꺼리고 있기 때문이다.
시공자 입찰방법 도입이 시공자 선정에 대한 투명성과 공정성을 확보하기 위한 것이라는 정부의 의지는 충분히 이해하지만 조금 더 깊이 들여다보면 리모델링 추진위는 이로 인해 어려운 상황에 빠지게 된다. 과연 몇 개의 리모델링 추진위들이 별도의 자문 및 자금 지원없이 조합 설립까지 주민들만의 힘으로 사업을 진행할 수 있을까 하는 의구심이 든다.
자금 조달을 컨설팅업체에 의지하게 해 추진위가 컨설팅업체 등에 의해 사업의 방향성을 침해받게 되는 것 또한 바람직하지 않다. 그것보다는 법률적 지위를 가진 추진위가 장기수선충당금이나 예비비를 운용할 수 있도록 하는 방법이 필요하다.
리모델링 사업진행을 위한 설계나 기술자문, 조합 총회 비용의 충당을 위해 주민 의결을 거쳐 장기수선충당금 등을 활용하게 되면 값비싼 이자비용을 부담할 필요도 없게 돼, 최소의 비용으로 사업의 진행이 가능하게 된다.
셋째, 리모델링사업의 다양성에 따른 리모델링전문가 교육 및 컨설팅이 필요하다. 이번 주택법 개정의 의의는 사업의 다양화다. 단지의 입지 특성에 따라 여러 가지 시뮬레이션이 가능하다. 앞으로 사업의 기법이 발전하면 단지의 특성에 따라 사업방식이 다양해질 것이고 대기업뿐만 아니라 중소형 전문기업에까지 이어져, 건설시장 저변확대에도 큰 영향을 끼칠 것이다. 이러한 리모델링사업의 다양성에 따라, 여러 사업방식에 따른 컨설팅 및 의사결정이 차지하는 비중은 더욱 더 중요해질 것이다.
하지만 아직 리모델링사업이 초기라 이같은 자문 서비스를 제공해 줄 수 있는 리모델링 전문가가 많이 부족한 게 사실이다. 리모델링사업의 기술적·경제적 전반사항에 대한 교육을 통해 리모델링 전문가를 양성하는 노력이 필요한 시점이다.
마지막으로 정부에 바라는 점은 일관되고 장기적인 주거환경 개선정책수립이 필요하다는 것이다. 녹색성장이 화두가 되고 있는 현재 시점에서, 리모델링의 성장 가능성이 점점 커지고 있다. 이러한 리모델링 시장 확대를 위해서는 정부의 장기적인 주거환경 개선을 위한 정책 수립이 필요하다.
