용적률 300% ·409가구… 건축심의 통과
중·소평형 공급 대폭 늘려 사업성 극대화

 

서울 강남구 삼성동의 대표 재건축단지인 상아3차아파트가 본격적인 사업시행 단계에 돌입하면서 기대주로 떠오르고 있다. 최근 사업성을 극대화시킨 내용으로 서울시 건축심의를 통과하면서 발빠른 사업추진을 예고하고 있다. 이곳은 현재 조합원 230명 전원이 조합설립에 동의했을 정도로 사업열의가 대단하다. 한 채를 더 분양받을 수 있는 이른바 ‘1+1 재건축’ 제도가 조합원들의 참여도를 높이고 있다. 조합은 내년 상반기 시공자를 선정하겠다는 방침이어서 건설사들의 관심도 커지고 있다. 최적의 입지를 자랑하는 상아3차아파트가 향후 삼성동의 새로운 랜드마크가 될 것이라는 기대감이 크기 때문이다.

 

▲용적률 300% 적용… 지하2층~지상31층 409가구=지난 8월 상아3차아파트(조합장 강숙희)가 건축심의를 통과하면서 사업시행계획을 결정지었다. 특히 ‘1+1’ 제도 적용을 염두에 두고 중소형 규모를 세분화해 배치한 것이 특징이다.

건축심의를 통과한 사업계획안에 따르면 상아3차아파트는 대지면적 1만6천447㎡에 용적률 299.99%, 건폐율 18.86%를 적용해 지하2층~지상31층 규모의 아파트 409가구 및 부대복리시설을 짓는다.

상아3차아파트는 이번 건축계획을 세우면서 지난해 9월 정비구역 지정을 받을 당시보다 대형을 줄이는 대신 중·소형의 비율을 더욱 늘려 사업성을 극대화시켰다. 건립가구수가 기존 370가구에서 409가구로 늘면서 더 많은 주택을 일반분양분으로 공급할 수 있기 때문이다.

주택규모별로 살펴보면 전용면적 기준 △49㎡ 64가구(임대 58가구) △59㎡ 22가구 △84㎡ 225가구 △103㎡ 56가구 △123㎡ 20가구 △142㎡ 20가구 △160㎡ 1가구 △170㎡ 1가구 등이다.

중소형은 기존 250가구(67%)에서 311가구(76%)로 늘린 반면 대형은 주택유형을 소폭 조정하면서 기존 120가구에서 98가구로 줄였다.

또 기존에 없던 49㎡ 소형과 170㎡ 대형을 추가했다. 여기서 49㎡는 58가구를 재건축 소형주택으로 공급할 예정이며, 170㎡는 160㎡와 함께 펜트하우스로 지어진다.

▲‘1+1 재건축’ 도입으로 사업성 향상 효과 ‘톡톡’=상아3차아파트가 다운사이징을 선택한 이유는 ‘1+1’ 제도에 대한 조합원들의 관심이 높아진 이유에서다. 기존보다 크기를 줄이는 대신 한 채를 더 받아 임대수익으로 활용하겠다는 것이다.

현재 상아3차아파트는 전용기준 △106㎡ △126㎡ △160㎡ 등 3가지 형태의 대형으로만 구성돼 있다.
현행 규정대로 소형주택 의무비율을 적용해 60㎡미만, 85㎡미만, 85㎡초과하는 유형을 2:4:4 비율로 맞춰야 한다. 이럴 경우 향후 다수의 조합원들이 기존보다 작은 집을 갖게 된다. 아니면 기존 규모에서 10%만 늘려 재건축하는 방안도 있다. 이른바 1:1재건축이다. 하지만 이 방법은 기존보다 면적은 늘릴 수 있지만 일반분양분이 적어 조합원들의 부담이 크게 늘어난다는 단점이 있다.

이러한 점을 보완하기 위해 지난해 2월 〈도시 및 주거환경정비법〉이 개정되면서 ‘1+1’ 제도가 도입됐다. ‘1+1’ 제도는 종전주택가격 범위내에서 2주택을 분양받는 것을 말한다. 이때 다른 한 채는 60㎡이하를 받게 된다.
이를 적용하면 기존보다 크기를 줄인 조합원은 한 채를 더 분양받으면서 임대수익을 얻을 수 있다. 또 더 많은 중소형주택을 공급하면서 사업성도 올라가 효과를 볼 수 있다.

따라서 상아3차아파트와 같이 대형 위주로 구성된 중층단지들에게 있어 ‘1+1’ 제도는 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있는 묘안인 셈이다.

강숙희 조합장은 “그동안 4차례에 걸쳐 설문조사를 진행한 결과 1+1 제도에 대한 조합원들의 관심이 상당히 높았다”며 “이러한 의견을 건축계획에 충분히 반영하면서 조합원들의 욕구충족은 물론, 사업성까지 끌어올릴 수 있었다”고 설명했다.

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더블 역세권 등 입지 최고… 대형건설사 벌써부터 ‘들썩’

■ 입지는 어떤가
내년 상반기 시공자 선정에 나설 예정인 상아3차아파트가 건설사들의 관심을 한몸에 받고 있다.
조합원들이 똘똘 뭉쳐 사업을 추진하고 있어 앞으로의 사업단계도 일사천리로 진행될 것이라는 기대감에서다.
또 삼성동에 위치한 만큼 입지가 좋아 성공적인 분양을 예상할 수 있다. 나아가 브랜드 홍보효과를 톡톡히 볼 수 있다는 점도 건설사들이 상아3차아파트를 수주목표로 점찍은 이유 중에 하나다.

이에 따라 벌써부터 대형건설사들의 물밑작업이 치열하게 이뤄지고 있다.
한 대형건설사 관계자는 “상아3차아파트는 내년 상반기 수주물량 확보를 위해 점찍어 놓은 강남권 알짜단지 중에 하나다”며 “이미 대부분의 대형건설사들이 치열한 홍보활동을 펼치고 있다”고 밝혔다.

상아3차아파트는 지하철7호선 청담역을 가까이 두고 있는 초역세권이다. 게다가 향후 인근에 지하철9호선이 개통되면 더블역세권을 갖추게 돼 교통여건이 더욱 편리해 질 전망이다. 또 강남 8학군에 속해 있는 만큼 교육여건이 우수하다. 아울러 현대백화점, 코엑스 등의 편의시설도 최고 수준을 자랑하고 있다.

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“내년안에 관리처분 통과에 매진
 조합원과 함께 하는 재건축 올인”

 

강 숙 희 상아3차아파트 재건축 조합장

 

상아3차아파트가 건축심의를 통과했다. 상아3차아파트는 조합설립 이후 약 1년반의 공백 기간이 있었다.
하지만 강숙희 조합장은 이 시간을 허투루 보내지 않았다. 조합원들과 함께하는 재건축을 만들기 위해 대화와 소통으로 ‘조합원 100% 동의’라는 성과를 이뤄냈다.

또 건축심의를 준비하는 과정에서는 조합원들의 이익을 극대화하고, 기대에 부응할 수 있는 사업계획안을 만들기 위해 수차례에 걸쳐 설문작업을 거치는 등 부단히 노력했다. 뭐든지 완벽을 추구하는 강 조합장의 성격 때문이다.

▲지난 8월 건축심의를 통과했는데, 소감은=결코 쉽지 않은 일을 해냈다는 성취감에 가장 큰 보람을 느낀다. 이번 건축심의 통과가 우리 단지에 있어 성공적인 재건축을 위한 6부 능선을 넘은 셈이다. 그동안 조합원들이 집행부를 믿고 신뢰해 준 덕분이라고 생각한다. 이제는 달리는 일만 남았다. 앞으로도 조합원들의 기대에 더욱 만족할 수 있는 결과를 만들어 내는데 온힘을 쏟겠다.

▲건축심의를 준비하면서 어려웠던 점은=조합원들의 주택규모 선호도를 파악하기 위해 중점을 두고 사업을 진행해 왔다. 타 사업장들처럼 중소형주택이 섞여 있었다면 설계안을 만드는데 훨씬 수월했을 것이다. 하지만 우리 단지는 대형으로만 구성돼 있어 많은 제약이 뒤따랐다. 소형주택 의무비율 때문이다. 이 규정을 지키기 위해서는 다수의 조합원들이 지금보다 작은 규모를 분양받거나, 아니면 원치 않는 대형주택을 선택해야 한다. 반대로 1:1 재건축을 적용하면 이 규정을 피할 수는 있지만 이는 조합원들의 부담이 크다는 게 단점이다. 이로 인해 조합원들의 주택규모 선호도를 파악하기 위해 그동안 협력업체들과 4차례에 걸쳐 설문을 진행했다. 그 결과 마지막에 적용했던 ‘1+1’ 제도가 다행히 큰 호응을 얻으면서 다소 수월했다.

▲건축계획안을 수립하면서 중점을 둔 부분은=사업성을 극대화시키고 입주민들의 편의성을 높이는데 역점을 뒀다. 먼저 ‘1+1’ 제도를 적용하면서 두채를 공급받을 수 있는 조건을 만들어 선택한 조합원들의 수익성을 높였다. 그러면서 동시에 더 많은 주택을 건립해 일반분양할 수 있어 전체 이익에도 득이 됐다. 또 주차공간을 확보하는데도 중점을 뒀다. 증가된 가구수 만큼 주차공간도 늘려야 한다는 판단에서다. 이에 따라 지난해 서울시를 통과한 정비계획보다 65대를 더 늘려 총 620대가 주차할 수 있도록 했다.

▲향후 사업추진 일정은=이달 말까지 사업시행계획안을 수립하기 위한 모든 준비를 완료할 계획이다. 내달 23일에는 총회를 열고 사업시행계획안에 대해 조합원들의 결의를 받을 예정이다. 이러한 절차를 거치고 나면 내년 초에는 강남구로부터 사업시행인가를 받을 것으로 예상하고 있다. 이후 내년 상반기에 시공자를 선정하고 하반기에는 관리처분계획을 수립하는데 매진할 것이다. 내년 말까지 관리처분인가를 신청해야만 재건축 초과이익환수제를 면제받을 수 있기 때문이다.

▲내년 상반기 시공자 선정을 앞두고 있는데=이미 대부분의 대형건설사들이 홍보활동을 하고 있다. 삼성동이라는 입지적 장점과 향후 랜드마크로써 손색이 없기 때문에 많은 관심을 보이는 것 같다. 홍보활동의 기회는 동등하게 줘야 한다고 생각한다. 조합원들의 수준이 높기 때문에 특정 건설사에게 휘둘리지 않는다고 믿기 때문이다. 다만 과하다고 판단될 때는 교통정리를 해주고 있다. 나머지는 각사들의 노력이다. 우리 단지를 얼마나 특화시켜 줄 수 있는지, 조합원들에게 이익을 줄 수 있는지가 관건이 될 것이다.

▲조합원들에게 당부하고 싶은 말은=우리 단지는 단 한건의 소송없이 현재까지 추진하고 있다. 심지어 미동의자가 없어 매도청구 소송조차도 없다. 앞으로도 지금처럼만 사업에 협조해 주길 바란다.