■ 제2조 2 (적용의 제외)
현행 법령
〈신설〉

 

 

 

개정법에 따르면 가로주택정비사업이 새로 신설되었는데, 여기에는 제3조(도시·주거환경정비기본계획의 수립), 제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) 조문이 적용되지 아니한다는 내용이다. 즉, 가로주택정비사업은 도시·주거환경정비기본계획이나 정비계획을 수립하지 않고도 시행할 수 있도록 한 것이다.

 

 

■ 제2조의 3 (도시 및 주거환경정비기본방침 수립)
현행 법령
〈신설〉

 

 

 

 

위 신설된 내용을 보면 10년마다 기본방침을 수립하고 5년마다 타당성을 검토하라는 것인데, 기본방침에 포함될 내용이 제3조(도시·주거환경정비기본계획의 수립)의 기본계획에 포함될 내용과 다르게 규정되어 있다.

 

기본계획과는 새롭게 기본방침을 수립함으로서 기본계획을 수립하는데 좋은 자료로 활용을 하고 또한 정비사업이 좀더 타당하고 원활하게 진행될 수 있도록 제도적인 장치를 마련한 것으로 보인다.

 

 

■ 제3조 (도시·주거환경정비기본계획의 수립) 제9항 신설
현행 법령
〈신설〉

 

 

개정 법률안 (2012.8.2 시행)
제3조 (도시·주거환경정비기본계획의 수립)
⑨ 특별시장ㆍ광역시장 또는 시장은 기본계획에 다음 각 호의 사항을 포함하는 경우에는 제1항제8호 및 제9호의 사항을 생략할 수 있다.
1. 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획
2. 생활권별 주거지의 정비ㆍ보전ㆍ관리의 방향

 

 

제3조제9항이 신설되었는데, 원래 기본계획을 수립할 경우에는 제3조제1항에 규정된 12호까지의 사항을 포함하여 기본계획을 수립하도록 되어 있고, 그 중에 “8. 제4조에 따라 정비구역으로 지정할 예정인 구역(이하 ‘정비예정구역’이라 한다)의 개략적 범위,  9. 단계별 정비사업추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 포함하여야 한다)”의 내용을 기본계획 수립시 포함하도록 되어 있었다.

 

그런데 이 기본계획을 수립할 때에 정비예정구역별이 아니라 그 도시를 생활권별로 분류를 하고 각 생활권별로 기반시설 설치계획 및 주택수급계획을 수립하고, 생활권별로 주거지의 정비·보전 관리의 방향을 수립하면 정비예정구역별로 정비사업 추진계획을 수립할 필요가 없다는 것이다.

 

정비사업의 진행을 생활권별로 구분하여 이를 수립하는 것은 서울특별시의 경우가 있는데, 위 조문은 서울특별시를 겨냥한 조문이라고 할 수도 있다.

 

따라서 도시를 생활권별로 구분하여 정비사업 추진계획을 수립하기 곤란한 지역의 경우에는 생활권별로 구분할 필요없이 기존에 하던대로 정비예정구역을 지정하고 정비예정구역의 단계별 정비사업 추진계획을 수립하는 방식으로 기본계획을 예전처럼 수립할 수가 있는 것이다.

 

 

■ 제4조제1항6호(세입자 주거대책) 신설
현행 법령
제4조 (정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ① 시장·군수는 기본계획에 적합한 범위안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장·군수가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 도과한 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.  〈개정 2005.3.18, 2007.12.21, 2009.2.6, 2009.5.27, 2012.2.1〉
1. 정비사업의 명칭
2. 정비구역 및 그 면적
3. 국토의계획및이용에관한법률 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설(이하 "도시계획시설"이라 한다)의 설치에 관한 계획
4. 공동이용시설 설치계획
5. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
6. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
6의2. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
6의3.  〈신설〉
7. 정비사업시행 예정시기
7의2. 삭제 〈2009.4.22〉
7의3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)
8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

 

 

개정 법률안 (2012.2.1 시행)
제4조 (정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ① 시장·군수는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장·군수가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다. 〈개정 2005.3.18, 2007.12.21, 2009.2.6, 2009.5.27, 2012.2.1〉
1. 정비사업의 명칭
2. 정비구역 및 그 면적
3. 국토의계획및이용에관한법률 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설(이하 "도시계획시설"이라 한다)의 설치에 관한 계획
4. 공동이용시설 설치계획
5. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
6. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
6의2. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
6의3. 세입자 주거대책
7. 정비사업시행 예정시기
7의2. 삭제 〈2009.4.22〉
7의3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)
8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

 

 

위 제4조제1항은 그 시행이 2012년 2월 1일 공포 후 즉시 시행하는 것으로 되어 있다.

 

제1항의 개정 내용중 나머지는 표현의 수정에 불과하며, 정비계획을 수립할 때에 포함되어야 할 내용 중에 ‘6의 3. 세입자 주거대책’을 신설하여 계획수립시 포함되도록 개정한 것이다.

 

하지만 세입자 주거대책 등 세입자들의 권리를 보호하기 위한 장치는 이미 기존 법에서도 충실히 규정 되어 있었다. 참고로 기존 법상에 세입자에 대한 권리보장이 어떻게 되어 있었는지를 살펴보면 다음과 같다.

 

① 도시·주거환경정비기본계획수립시 세입자주거안정대책 포함
특별시장·광역시장 또는 시장이 도시·주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립할 때에 ‘세입자에 대한 주거안정대책’을 포함하여 계획을 수립하도록 되어 있다(도정법 제3조제1항11호)

 

② 도시·주거환경정비기본계획수립, 정비계획수립을 위한 공람시 세입자에게 의견제출권한 부여
특별시장·광역시장 또는 시장이 도시·주거환경정비기본계획을 공람할 때에, 그리고 시장·군수가 정비계획을 수립할 때에 세입자도 이해관계인으로서 의견을 제출할 수 있고, 의견을 채택하지 않을 시에는 그 사유를 알려주도록 규정되어 있다(도정법시행령 제9조, 제11조, 제31조).

 

③ 주거환경개선사업 시행 동의권
주거환경개선사업의 경우에는 정비계획공람공일 현재 해당 정비구역안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자의 3분의 2 이상(법제6조제1항제1호의 경우에는 과반수를 말한다)의 동의와 세입자(정비계획 공람공고일 3월 전부터 당해 정비예정구역안에 3월 이상 거주하고 있는 자를 말한다)세대수 과반수의 동의를 각각 얻어 시장ㆍ군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 이를 시행하게 할 수 있다. 다만, 세입자의 세대수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우 등 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우에는 세입자의 동의절차를 거치지 아니할 수 있다(도정법 제7조).

 

※도정법 제13조의6 (세입자 동의의 예외)
법 제7조제1항 단서에서 ‘대통령령이 정하는 사유’란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 〈개정 2009.4.21, 2009.8.11〉

 

1. 세입자의 세대수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우
2. 정비구역 지정고시일 현재 당해 지역이 속한 시ㆍ군ㆍ구에 ‘보금자리주택건설 등에 관한 특별법’ 제2조제1호에 따른 보금자리주택(임대주택만 해당한다) 등 세입자가 입주가능한 임대주택이 충분하여 임대주택을 건설할 필요가 없다고 시ㆍ도지사가 인정하는 경우
3. 법 제6조제1항제1호 또는 제3호의 규정에 의한 방법으로 사업을 시행하는 경우

 

④ 시장·군수 또는 주택공사등이 단독으로 사업시행시 세입자 의견제시권
주민대표회의 또는 세입자(상가세입자를 포함한다)는 시장·군수 또는 주택공사등이 단독으로 사업을 시행하여 사업시행계획서를 작성하기 위하여 시행규정을 정하는 때에 다음 각호의 사항에 관하여 의견을 제시할 수 있고, 이 경우 사업시행자는 주민대표회의 또는 세입자의 의견을 반영하기 위하여 노력하여야 한다(도정법 제26조, 동법시행령 제37조제2항)
1. 건축물의 철거에 관한 사항
2. 주민이주에 관한 사항(세입자의 퇴거에 관한 사항을 포함한다)
3. 토지 및 건축물의 보상에 관한 사항(세입자에 대한 주거이전비 등 보상에 관한 사항을 포함한다)
4. 정비사업비의 부담에 관한 사항
4의2. 세입자에 대한 임대주택의 공급 및 입주자격에 관한 사항
5. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항
  ☞ 대통령령 제37조제2항
1. 관리처분계획 및 청산에 관한 사항(주거환경개선사업의 경우를 제외한다)
2. 법 제26조제4항제1호 내지 제4호 (☞ 위 1호 내지 4호를 말함) 및 이 항 제1호의 사항의 변경에 관한 사항
3. 법 제11조제3항에 따른 시공자의 추천

 

⑤ 사업시행계획서 작성시 세입자의 주거 및 이주대책 수립
사업시행자는 사업시행계획서를 작성할 때에 ‘세입자의 주거 및 이주대책’, ‘정비사업 완료후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항’이 포함된 사업시행계획서를 작성하여야 한다(도정법 제30조제4호, 동법시행령제41조제2항제16호)

 

⑥순환정비방식으로 정비사업시행시 순환용주택공급 1순위 자격
사업시행자는 정비사업을 원활히 시행하기 위하여 정비구역의 내·외에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택에 그 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자가 임시로 거주하게 하는 등의 방식으로 그 정비구역을 순차적으로 정비하는 등 주택의 소유자 또는 세입자의 이주대책을 수립하여야 한다(도정법 제35조).

 

이 때 사업시행자는 주택공사등에 공공임대주택을 순환용주택으로 우선 공급할 것을 요청할 수 있는데, 이 경우 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 세입자로서 주택을 소유하고 있지 아니한 자가 공급 1순위자로 되어 있다.

 

단, 정비구역에서 실제 거주하는 자로 한정하고, 세대주로서 해당 세대 월평균소득이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 70%이하인 거주자(순환용주택의 우선 공급요청일 당시 해당 정비구역에 2년 이상 거주한 자에 한함)에 한한다(도정법시행령 제43조의 2).

 

국토해양부의 2009년 11월 24일 발표에 의하면, 2010년부터 2011년까지 수도권에서 순환용주택으로 공급할 수 있는 공공임대주택은 약 1만6천호라고 한다.

 

또한 순환용주택으로 이주한 세입자 등이 사업완료후에도 순환용주택에 계속 거주를 희망하는 경우 공공임대주택을 우선적으로 분양·임대할 수 있도록 함으로서 ‘주거의 연속성’을 확보한다고 한다.

 

⑦임시수용시설의 설치등
사업시행자는 주거환경개선사업 및 주택재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에 대하여 당해 정비구역내·외에 소재한 임시주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 하여야 한다.

 

이때 사업시행자는 그 임시수용을 위하여 필요한 때에는 국가·지방자치단체 그 밖의 공공단체 또는 개인의 시설이나 토지를 일시 사용할 수 있다(도정법 제36조)

 

⑧ 용적률에 관한 특례
사업시행자가 법령에서 정하는 손실보상의 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우에는 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 제78조제1항에도 불구하고 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 100분의 125 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 용적률을 완화하여 정할 수 있다(도정법 제40조의 2).

 

⑨ 정비사업시행으로 건설된 임대주택 공급신청
국토해양부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 주택공사등은 정비구역에 세입자와 대통령령으로 정하는 면적 이하의 토지 또는 주택을 소유한 자의 요청이 있는 경우에는 주택재개발사업의 시행으로 건설되어 인수한 임대주택의 일부를 ‘토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법’에 따른 토지임대부 분양주택으로 전환하여 공급하여야 한다(도정법 제50조제7항 〈신설 2009.5.27〉).
이상에서 본 바와 같이 세입자에 대한 주거대책 등은 이미 정비계획수립 이전단계인 기본계획을 수립할 때부터 그 내용을 포함하도록 되어 있었기 때문에 이 번 개정법상 제4조제1항 6의3호로 세입자 주거대책 항목을 신설하여 세입자의 주거대책을 크게 향상시키도록 하였다고 해석을 하는 것은 큰 오산이라고 할 것이다.

 

 

■ 제4조제12항 신설
현행 법령
〈신설〉

 

 

개정 법률안 (2012.8.2 시행)
제4조 (정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)
⑫ 제３조제９항 각 호의 사항을 포함하여 기본계획을 수립한 지역에서 정비계획을 수립하는 경우에는 시장ㆍ군수는 그 정비구역을 포함한 해당 생활권에 대하여 제3조제9항 각 호의 사항에 대한 세부 계획을 수립할 수 있다.

 

 

위 제4조제12항이 신설되었는데, 이는 기본계획에서 제3조제9항이 신설되어 생활권별로 정비내용 등을 기본계획에 포함할 경우에는 정비예정구역을 지정하지 않아도 되도록 개정된 것처럼, 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정함에 있어서도 이미 지정된 생활권별로 세부적인 정비계획을 수립할 수 있도록 만든 것 뿐이다.
※다음호에는 임대주택건설비율과 현재 가장 논란이 되고 있는 정비구역해제, 추진위, 조합해산과 관련하여 살펴보도록 하겠다.
(현)경기도,(전)국토해양부 고문변호사
02-592-9600, www.r119.co.kr