김경태
변호사 / 법무법인 산하
1. 들어가며
매도청구 소송 진행 전 도시 및 주거환경정비법 제39조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 상 매도청구의 절차적 요건(지체 없이 최고 등 필자의 “매도청구 최고 시 ‘지체없이’ 의미” 칼럼 참조)을 흠결하지 않도록 주의해야 하는 것과 더불어, 재건축 조합이 ① 매도청구 소송 제기 이후 상당 기간이 경과하기까지 철거공사에 착수하지 못하는 경우 ② 매도청구 소송 확정판결을 받았으나 해당 소유자에게 매매대금을 장기간 지급하지 못하는 경우 해당 소유자의 집합건물법 상 환매청구권 행사, 매매계약 해제 등으로 매도청구 소송이 무위로 될 수 있음을 유의하여야 한다. 아래에서는 위 각 경우에 관한 판결례를 소개하고 평석을 하고자 한다.
2. 판결례
가. 대구지방법원 2007.11.15. 선고 2005가합12876 판결(① 판결)=조합이 △2005.9.8. 조합설립 미동의 소유자를 상대로 매도청구의 소 제기 △2005.10.10. 매도청구에 의하여 매매계약 체결 의제 △2006.1.5. 해당 부동산에 대한 시가 감정신청을 하였으나 감정료를 납부하지 않고 2007.6.21. 위 감정신청 철회 △2007.10.11.까지 철거공사 미착공 △해당 소유자가 2007.10.18. 조합에 대하여 집합건물법 제48조제6항 상 환매청구권을 행사한 사안이다. 이에 법원은 집합건물법 제48조제6항 상 ‘매도한 자’는 ‘매매계약의 이행을 완료한 자’가 아니라 ‘매매계약을 체결한 자’를 의미한다는 점, 조합이 재건축 결의일로부터 2년이 경과하기까지 철거공사에 전혀 착수하지 아니하였다는 점, 조합이 시가 입증을 위한 감정신청을 하였다가 감정료를 납부하지 않은 채 감정신청을 철회함으로써 소송을 1년 이상 지연하였다는 점 등을 이유로 해당 소유자의 환매청구권 행사의 효력을 인정하고 조합의 매도청구는 무의미한 절차의 반복과 비용부담을 초래하는 것이어서 신의칙 상 허용될 수 없다고 판시하였다.
나. 창원지방법원 2013. 8. 22. 선고 2013 가단 10348 판결(② 판결)=2008.12.3. 매도청구 소송에서 매매대금을 지급함과 동시에 소유권이전등기 절차를 이행하라는 화해권고결정 확정, 조합설립 미동의 소유자가 2008.12.경부터 2009.4.경까지 3차례 조합에 기한을 정하여 매매대금 지급 요청하고 미지급시 매매계약은 없었던 것으로 한다는 내용을 명시한 내용증명을 보내면서 소유권이전등기에 필요한 서류를 당해 사건 소송대리인에 보관, 조합이 2013.4.16.경 매매대금 공탁 후 해당 소유자를 상대로 부동산인도 강제집행을 신청한 사안이다. 이에 법원은 매도청구권 행사에 따라 매매계약이 성립된 경우에도 일방 당사자가 위 매매계약에 기하여 부담하는 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 그 채무불이행을 이유로 계약의 해제에 관한 일반법리에 좆아 매매계약을 해제할 수 있다고 전제한 후, 해당 소유자가 조합에 계약해제에 필요한 적법한 이행제공을 하였다고 보아 계약해제의 효력을 인정하고 조합의 강제집행은 불허되어야 한다고 판시하였다.
3. 평석
①판결은 집합건물법 제48조제6항 상 ‘재건축 결의일로부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우’에 해당한다고 보아 해당 소유자가 행사한 환매청구권의 효력을 인정하였다. 일반적으로 조합설립인가 후 사업시행인가, 관리처분계획인가 등을 거쳐 건물 철거공사에 착수하기까지 2년 이상의 상당한 기간이 소요된다는 점을 고려하면 동항 단서 ‘건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우’에 해당하여 환매청구권이 인정되지 않는 경우가 많을 것이다.
그러나 이 사건과 같이 감정 신청을 하였음에도 감정료를 납부하지 못하고 감정을 철회할 정도로 사업이 제대로 진행되지 않는 경우, 이 사건 사실관계에는 명확히 드러나 있지 않으나 시공사를 선정하지 못하거나 선정하였더라도 시공사로부터 사업비를 대여받지 못하는 등의 이유로 사업이 장기간 지체되는 경우에는 동항 본문이 적용되어 소유자의 환매청구권이 인정될 가능성이 크다.
②판결은 조합이 매도청구 소송에서 승소 확정 판결을 받은 후 매매대금 지급을 제때 지급하지 않을 경우 일반 매매계약 해제의 법리에 따라 매도청구권 행사로 의제된 매매계약이 실효될 수 있다는 취지이다.
조합은 사업비 부족 등으로 사업을 원활히 진행할 수 없는 상황이라 하더라도, 매도청구 소송을 제기한 후 법원 감정료를 미납하는 등 그 입증책임을 제대로 하지 않고 소송을 장기간 지연시키거나, 승소 확정 판결 후 매매대금 지급 의무를 제때 이행하지 않는 경우가 발생하지 않도록 주의해야 할 것이다.
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