Q : 지주인 개인, 1인과 별도의 법인이 공동으로 1천200평 규모의 상가를 지어 분양하려고 합니다. 지주는 땅만 소유하고 있고 건축, 분양, 시행 등에 대해 추진 능력과 비용을 부담할 수 없어 이에 관해서는 법인이 담당하려고 합니다.
이 경우 양 당사자는 어떤 사업형태로 하는 것이 세무적으로 효율적인지요? 예를 들어 양자가 공동사업협약을 하여 투자된 만큼 이익금을 배분하고 소득세를 납부하는 방식도 가능한지요?
A : 지주개인과 법인이 공동으로 상가 신축분양사업을 할 계획으로 보입니다.
이러한 경우 ‘지주공동사업’으로 불리는 것으로 시중에서 자주 발생하는 사업형태입니다. 이러한 경우 다음과 같은 구분이 필요하다고 봅니다.
첫째, 개인(지주)과 법인은 별개의 인격체이므로 사업자등록을 개인, 법인 공동으로 하고 이익배분 등 사업지분과 사업방식 등을 구체적으로 정하여 공동사업 약정을 하여 진행하고, 각자의 수입과 비용을 배분하여 개인은 소득세, 법인은 법인세를 각각 자기의 세금으로 납부하고, 부가세는 일괄하여 공동사업자 명의로 신고납부하면 될 것입니다.
둘째, 위의 방법은 수입과 소득, 비용 계산 등에 있어 복잡하고 특수관계인이 되는 경우 시비가 예상될 수도 있습니다.
따라서 개인지주는 건축주 및 시행자의 신분으로 하고 법인은 시공 및 분양대행 등 업무를 하는 방법으로 하고, 사업자등록은 개인명의로 합니다.
즉, 시행자(개인)와 시공자, 분양대행자(법인)는 계약을 하여 시공자는 공사수입을 받게 되며 세금계산서를 개인사업자에게 발행하여 주어야 합니다.
다만, 특수관계인인 경우에는 적정한 거래가격으로 해야 하는 등 주의가 필요합니다.
증여 의제의 경우 법인 매출액의 30% 초과될 경우로서 그 30% 전체이익 중 초과비율 만큼의 이익은 증여가 될 수도 있으니 검토 바랍니다.
결국 공동사업 형태로 하여 이익분배 방법 또는 시공자에게 공사비(이익금 포함)를 지급하는 형태로 하는 방법 둘 다 가능하다고 봅니다.
선택한다면 두 번째 방법이 효율적입니다. 자세한 손익계산은 예상수치를 갖고 세무전문가와 직접 상담이 필요합니다.
☞ 문의 세무법인 이레 02-557-0082
