김경태
변호사 / 법무법인 산하
1. 들어가며
정비사업조합은 도시정비법 제11조 제1항에 따라 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정해야 한다. 그리고 도시정비법에 따라 제정된 국토해양부 고시(현 제2012-458호) 정비사업의 시공자 선정기준(이하 ‘선정기준’이라 함)에서 구체적인 시공자 선정 방법 및 절차를 규정하고 있다. 아래에서는 선정기준 위반 여부와 관련된 쟁점에 관한 판결을 소개하고 평석을 하고자 한다.
2. 서울고등법원 2011 나 33605 판결(대법원 심리불속행 기각으로 확정됨)
남양주시 소재 재건축 조합이 지명경쟁 방법으로 시공자 일찰공고(1차 입찰)를 하였으나 응찰 업체가 부족하여 유찰되었다. 다시 일반경쟁입찰 공고(2차 입찰)를 하여 A외 2개의 회사가 응찰하였으나 조합원 내분으로 시공자 선정 총회를 개최하지 못하여 위 회사는 모두 입찰을 철회했다. 다시 일반경쟁입찰 공고(3차 입찰)를 하여 A 및 B회사의 공동사업단 외 2개의 회사가 입찰에 참여했고 총회에서 A 및 B회사 공동사업단을 시공사로 선정하기로 결의했다. 그러나 이후 A 회사가 워크아웃 등으로 경영상태가 악화됐고 조합은 임시총회를 개최하여 B회사를 수의계약의 형식으로 단독 시공자로 선정하는 결의(이하 ‘이 사건 결의’라 함)를 했다. 일부 조합원이 이 사건 결의는 경쟁입찰방식으로 시공자를 선정하도록 규정한 도정법 제11조 제1항 등을 위반하여 무효라고 주장한 사안이다. 선정기준 제5조 제2항은 ‘미응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우’ 총회의 의결을 거쳐 수의계약할 수 있도록 정하고 있다.
이에대해 법원은 “미응찰 등의 사유란 경쟁입찰에 부쳤으나 시공업체들이 응찰하지 않거나, 응찰자가 있더라도 자격이 없어 응찰자가 없는 경우와 동일시할 수 있는 정도의 사유로 유찰이 되어 시공자를 선정할 수 없는 경우만을 의미한다고 제한적으로 해석하여야 한다. 그렇지 않는 경우 경쟁입찰 원칙을 잠탈하는 부당한 결과를 가져온다”고 판단했다. 따라서 “ 1차 입찰만 미응찰에 해당하고, 2차 입찰은 3개 회사가 응찰하였으나 조합의 사정으로 응찰을 철회한 것이어서 미응찰 등에 해당하지 않으며, 3차 입찰은 응찰하여 시공자가 선정된 후 조합이 시공자를 유지하지 않기로 하는 결의하였다고 하여 미응찰 등의 사유에 해당한다고 할 수 없다는 이유로, 조합은 경쟁입찰의 방법으로 다시 시공자를 선정해야지 수의계약 형식으로 시공자를 선정할 수 없다”고 판시했다.
위 판결은 선정기준 제5조 제2항에 들어있는 ‘미응찰 등의 사유’의 의미를 명시적으로 판단했다는 점에서 의미가 있다. 도시정비법 제11조 제1항 및 이에 따른 선정기준은 강행규정의 성격을 갖고 있다는 점, 미응찰 ‘등’이라고 규정하고 있어 미응찰 외 기타 유찰 사유를 모두 포함한다고 해석할 여지가 있으나 그와 같이 해석할 경우 조합이 경쟁입찰 방법을 피하고자 기타 사유로 유찰시킨 후 수의계약을 체결하는 것을 허용하게 되어 경쟁입찰 방법을 둔 도정법 규정의 취지가 몰각된다는 점 등을 고려하면, 위 판결과 같이 제한적으로 해석하는 것이 타당하다.
3. 수원지방법원 안양지원 2013 카합 10001 결정
재건축 조합이 시공자 선정을 위한 총회를 개최함에 있어 도시정비법 제21조 제2항 및 동법 시행령 제33조, 정관 상 요구되는 최소한의 임원 수를 충족하지 못하는 등의 이유로 총회 상정 안건에 대한 이사회의 사전 심의 없이 총회에서 안건을 상정하고 의결하자, 일부 조합원이 정당한 사유 없이 이사회 결의를 거지 않은 채 총회에 안건을 상정하여 의결한 것은 중대한 절차상 하자라고 주장한 사안이다. 법원은 총회는 최고의사결정 기관으로 총회의 다수결은 모든 조합원을 구속하는 반면 이사회는 업무집행기관으로 그 심의·의결은 단체 내부의 의사결정에 불과하다는 점, 도시정비법 및 선정기준 상 시공자 선정 과정에서 이사회가 관여하도록 하는 규정을 두고 있지 않다는 점, 대의원회에서 총회 상정 안건에 대한 충분한 심의 및 결의가 이뤄진 점 등을 근거로 이사회의 사전 심의를 거지 않은 하자는 총회를 무효로 할 정도의 중대한 하자가 아니라고 판시했다.
위 판결이 이사회의 총회 안건 사전 심의 절차를 거치지 않은 채 총회를 개최한 모든 경우에 적용된다고 일반화하는 것은 곤란하다. 위 판결은 최소 임원의 정족수 미달로 이사회 의결 자체가 불가능하였다는 점, 시공자 선정 절차를 신속하게 진행할 필요성, 대의원회에서 충분한 안건 심의가 이뤄졌다는 점 등 구체적인 사정을 고려했다.
만약 정상적인 이사회 개최 및 의결이 가능함에도 합리적인 사유 없이 고의적으로 이사회 사전 심의 절차를 생략하였다면 중대한 절차상 하자로 볼 여지도 충분히 있음을 주의해야 한다.
☞ 문의 : 02-537-3322
